Superbonus 110

Buon giorno Ceyenne, potrebbe informarsi mediante opportuna documentazione agli organi competenti, per sapere se può o meno usufruire del Superbonus. Le auguro buon proeguimento di giornata. 

Concordo pienamente con Lei. Cordiali saluti.

Buon giorno Cosimo, in base a quanto prevede il comma 9-bis dell'art. 119 del decreto Rilancio, per dare il via ai lavori per i quali si ha diritto al Superbonus le delibere dell'assemblea del condominio sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo del valore dell'edificio. Quindi se la delibera è approvata con la maggioranza dei condomini e dei millesimi richiesti dalla Legge non c'è alcuna possibilità che i condomini contrari si possono opporre ai lavori a patto che, ovviamente, la documentazione sottoposta all'assemblea consenta ai proprietari di valutare correttamente la tipologia di lavori da effettuare, i tempi, le modalità ed i costi che restano a carico. In caso contrario ovviamente i condomini che hanno votato contro la delibera hanno la possibilità di impugnarla per la mancanza degli elementi essenziali, e comunque di bloccare l'avvio del cantiere nel caso in cui non sia dettagliata la tipologia di interventi che andranno ad incidere sulla proprietà privata nel caso in cui il condominio dovesse optare per il cappotto. In caso di coibentazione, infatti, occorre che i proprietari vengano messi a conoscenza del dettaglio delle misure del cappotto che andranno a restringere la superficie a disposizione dei balconi, le modalità ed i costi per lo smontaggio degli eventuali motori dei climatizzatori, operazione necessaria per evitare i ponti termici, l'obbligo di spostamento delle soglie delle finestre ecc.  Inoltre la delibera può essere impugnata quando manca   la percentuale del valore dell'appalto che andrà all'eventuale general contractor ed all'amministratore per le spese di gestione della pratica, somma che in quanto tale sarà indetraibile ovvero non potrà essere oggetto di cessione del credito. Di nuova buona giornata.

Buon giorno signora Rosanna, in ambito del superbonus, i poteri dell’assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una tale invasione sia stata da loro specificamente accettata od in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l’autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell’interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini. Il Tribunale di Roma si è occupato di una vicenda legata all’approvazione di lavori di isolamento termico dei balconi di un caseggiato. Nel caso di specie all’assemblea di un condominio, dopo diverse riunioni interlocutorie, venivano sottoposte per l’approvazione tre ipotesi di lavori per il risanamento dello stabile il cui appalto era già stato conferito ad una ditta: a) lavori già approvati con delibera precedente (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) oltre spese aggiuntive; b) appalto base (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) con aggiunta antenna TV ed ascensori; c) appalto base (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) con aggiunta, oltre all’antenna TV e ascensori, delle scale interne. L’assemblea sceglieva uno dei tre progetti ma nell’approvare i lavori, in particolare la realizzazione del cappotto termico, il condominio non provvedeva ad un previo esame tecnico di fattibilità di tale opera. In particolare l’iter decisionale è stato il seguente: prima l’assemblea aveva approvato un capitolato lavori (redatto nel 2012), che non prevedeva affatto la realizzazione del cappotto termico. Successivamente l’assemblea aveva stabilito di realizzare anche il cappotto (delibera del 2016), senza però una valutazione di fattibilità. In ogni caso, in ultima istanza, l’assemblea deliberava (delibera del 2017) l’esatto contenuto delle opere da realizzare mediante approvazione di una delle tre ipotesi di appalto sopra dette predisposte da una commissione tecnica, tutte tre prevedenti la realizzazione del cappotto termico. Quest’ultima delibera, però, è stata impugnata da due condomini che lamentavano una riduzione della superficie utile del piano calpestabile dei balconi di cui non erano stati adeguatamente informati. Il Tribunale di Roma ha dichiarato nulla la delibera impugnata in quanto l’assemblea ha approvato tout court la realizzazione del cappotto termico con l’istallazione di pannelli isolanti di spessore variabile senza che vi fosse una specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini odierni attori (Trib. Roma 16/12/2020 n. 17997), di conseguenza ha determinato una lesione del loro diritto di proprietà andando ad incidere sulla riduzione della superficie utile (piano di calpestio dei balconi).Le auguro buona giornata