Cappotto termico in condominio: è possibile la riduzione del balcone

Il Tribunale di Milano stabilisce che non vi è lesione del diritto di proprietà in caso di restringimento del balcone dovuto dal cappotto termico in condominio.

Elena Sirico

Pubblicato il 07/10/2021

Sì alla riduzione del balcone in caso di Cappotto termico in condominio

Se dal Cappotto termico deriva un vantaggio per tutti i condòmini non vi è lesione del diritto di proprietà.

Il Tribunale di Milano con l'ordinanza numero 30843 del 13 agosto 2021 in materia di Cappotti termici sulla facciata del condominio, ha stabilito che se l'intervento risulta funzionale a un uso più adeguato delle cose comuni, una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi dei singoli condòmini è irrilevante.

La realizzazione di Cappotto termico in condominio, se migliora la condizione generale per tutti i condomìni, non lede la proprietà privata di uno solo, in caso di riduzione della superficie disponibile di un balcone condominiale.

Nel dettaglio, la controversia aveva per oggetto una delibera assembleare di condominio, adottata con le maggioranze semplificate previste per il Superbonus 110%, che aveva costretto i condòmini a subire il restringimento del proprio balcone per l'installazione di un Cappotto termico sulla facciata.

Secondo il Tribunale di Milano, i lavori deliberati in assemblea, non ledono il diritto di proprietà esclusiva dei ricorrenti, in quanto si tratta di un restringimento della superficie disponibile dei balconi di circa 4-5 centimetri, a causa dello spessore del Cappotto termico e della sostituzione della pavimentazione dei balconi.

Il restringimento della superficie disponibile dei balconi è stato definito dai giudici come tollerabile, perché funzionale a un uso più adeguato delle cose comuni, ovvero la facciata e in generale lo status energetico, finalizzato a soddisfare altri interessi altamente meritevoli di tutela.

Inoltre, le delibere assembleari impugnate dai ricorrenti, non hanno ad oggetto i beni di proprietà esclusiva dei condòmini, ma riguardano lavori per la manutenzione e il miglioramento dei beni comuni. Pertanto, per il Tribunale di Milano, l'intervento edilizio per la fattispecie in esame, rispondendo a un'esigenza della collettività dei condòmini, non lede il diritto della proprietà esclusiva.
La delibera non deve essere invalidata.

Cappotto termico in condominio e problemi relativi alla riduzione dei balconi
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CONFERMA

Liberati
Domenica 20 Marzo 2022, alle ore 06:25
Sono un condomino contrario alla realizzazione del cappotto termico nel mio condominio che invece vede tutti gli altri favorevoli. Io sono contrario perché ciò comporterebbe per me spese molto elevate per rifare le inferriate alle finestre, zanzariere(su misura da riposizionare dopo i lavori), allarme perimetrale esterno etc.
Sono proprietario di un giardino esclusivo che cinfina con i muri condominali e dato che il cappotto termico sporgera di 12 cm nella mia proprietà privata (oltre che sul balcone) posso impedire che esso venga realizzato in quanto lesivo di un mio diritto?
L'amministratore sostiene di no perché dice che i muri non sono miei ma condominiali e il superbous permette di procedere non all'unanimità ma a semplice maggioranza condominiale (che già c'è).
Io non contesto il discorso dei muri condominiali ma il fatto della sporgenza del cappotto nel mio giardino e il fatto che lo trovo un'invasione della mia proprietà.
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- Esirico Liberati
  Martedì 22 Marzo 2022, alle ore 18:42
  Buona sera Liberati, potrebbe rivolgersi ad un esperto esponendo la sua questione relativa alla possibile limitazione di un Suo diritto, sebbene vi sia una delibera assembleare approvata dalla maggioranza dei condomini.Le auguro buon proseguimento di serata.
  rispondi al commento
Rosanna
Sabato 9 Ottobre 2021, alle ore 14:05
Il Tribunale non ha trovato lesiva la riduzione del calpestio dei balconi in quanto si è trattato di un restringimento di 4/5 centimetri.
Ma se cominciamo a parlare di 12 o più centimetri, come si esprimerebbe?
Si possono trovare soluzioni alternative, pannelli con meno spessore altamente efficaci ( 1 cm= 17 cm di un pannello in eps).
Bisogna tener conto del risparmio energetico ma non si può tener conto della proprietà privata.
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- Esirico Rosanna
  Lunedì 11 Ottobre 2021, alle ore 10:03
  Buon giorno signora Rosanna, allo stato attuale il Tribunale di Milano con l’ordinanza numero 30843 del 13 agosto 2021, si è pronunciato sulla fattispecie relativa ad un restringimento del piano di calpestio dei balconi di circa 4-5 cm, senza alcun riferimento alle ipotesi di un restringimento di dimensioni maggiori. Secondo il giudice, l’installazione del cappotto sulle facciate, dunque su beni comuni, risulta funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni, quali la facciata ed in generale lo status energetico degli edifici e, risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi, sia della collettività condominiale sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela, come il risparmio energetico, con la conseguenza che una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi appare recessivo. Gli interventi edili sulle facciate condominiali possano produrre i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, mentre non può ritenersi che qualunque effetto di tale natura assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare. Le auguro buon inizio di settimana.
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  - Rosanna Esirico
    Lunedì 11 Ottobre 2021, alle ore 10:15
    Certo, sono d'accordo con lei, ma il tribunale di Roma ha trovato lesivo invece il restringimento.
    Due metri e due misure?
    Le alternative ci sono, pannelli di italcore che hanno lo stesso effetto di 17 cm di Eps.
    Quindi? Cappotto si, ma proprietario anche!
    rispondi al commento
    Esirico Rosanna
    Lunedì 11 Ottobre 2021, alle ore 11:10
    Buon giorno signora Rosanna, in ambito del superbonus, i poteri dell’assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una tale invasione sia stata da loro specificamente accettata od in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l’autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell’interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini. Il Tribunale di Roma si è occupato di una vicenda legata all’approvazione di lavori di isolamento termico dei balconi di un caseggiato. Nel caso di specie all’assemblea di un condominio, dopo diverse riunioni interlocutorie, venivano sottoposte per l’approvazione tre ipotesi di lavori per il risanamento dello stabile il cui appalto era già stato conferito ad una ditta: a) lavori già approvati con delibera precedente (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) oltre spese aggiuntive; b) appalto base (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) con aggiunta antenna TV ed ascensori; c) appalto base (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) con aggiunta, oltre all’antenna TV e ascensori, delle scale interne. L’assemblea sceglieva uno dei tre progetti ma nell’approvare i lavori, in particolare la realizzazione del cappotto termico, il condominio non provvedeva ad un previo esame tecnico di fattibilità di tale opera. In particolare l’iter decisionale è stato il seguente: prima l’assemblea aveva approvato un capitolato lavori (redatto nel 2012), che non prevedeva affatto la realizzazione del cappotto termico. Successivamente l’assemblea aveva stabilito di realizzare anche il cappotto (delibera del 2016), senza però una valutazione di fattibilità. In ogni caso, in ultima istanza, l’assemblea deliberava (delibera del 2017) l’esatto contenuto delle opere da realizzare mediante approvazione di una delle tre ipotesi di appalto sopra dette predisposte da una commissione tecnica, tutte tre prevedenti la realizzazione del cappotto termico. Quest’ultima delibera, però, è stata impugnata da due condomini che lamentavano una riduzione della superficie utile del piano calpestabile dei balconi di cui non erano stati adeguatamente informati. Il Tribunale di Roma ha dichiarato nulla la delibera impugnata in quanto l’assemblea ha approvato tout court la realizzazione del cappotto termico con l’istallazione di pannelli isolanti di spessore variabile senza che vi fosse una specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini odierni attori (Trib. Roma 16/12/2020 n. 17997), di conseguenza ha determinato una lesione del loro diritto di proprietà andando ad incidere sulla riduzione della superficie utile (piano di calpestio dei balconi).Le auguro buona giornata
    rispondi al commento
    Rosanna Esirico
    Lunedì 11 Ottobre 2021, alle ore 12:03
    Mi scuso ancora ma vorrei arrivare preparata all'assemblea per l'argomento cappotto termico.
    Esiste l'articolo numero 66 del Codice Civile che cita: "la delibera assembleare è nulla ed impugnabile nel caso in cui la realizzazione del cappotto esterno riduca la superficie calpestabile di balconi/ terrazzi".
    La maggioranza condominiale necessaria per deliberare i lavori risulta essere all'unanimità!
    Trovo poi oltremodo scorretto il comportamento dell'amministratore che, dopo un anno dall'ultima assemblea, ora ci convoca e come primo punto di votazione ci sarà l'approvazione mandato al general contractor.. poi forse spiegherà gli interventi...compreso il suo compenso straordinario!
    Allora questo Superbonus serve per l'efficientamento energetico o per far guadagnare amministratori e general contractor?
    Preciso che i nostri sono balconi aggettanti.
    rispondi al commento
    Esirico Rosanna
    Lunedì 11 Ottobre 2021, alle ore 17:01
    Buon pomeriggio signora Rosanna, l'articolo 66 del codice civile, prevede che l'assemblea, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. L'articolo 1130 del codice civile prevede che tra i compiti principali dell'amministratore di condominio, vi è quella di dare esecuzione alle decisioni dell'assemblea. Nel caso in cui sia deliberato di effettuare dei lavori straordinari ed incaricato una determinata ditta di realizzarli, l'amministratore, è tenuto a contattare la predetta ditta al fine di stipulare con essa in nome e per conto del condominio il contratto. In merito alla questione del cappotto termico secondo il Tribunale di Milano, è naturale, che interventi edili sulle facciate condominiali possano riverberare i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, mentre non può ritenersi che qualunque effetto di tale natura assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare, altrimenti, l'installazione di cappotti termici sulle facciate dei condomini sarebbe sostanzialmente subordinata al consenso unanime dei condomini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all'intervento legislativo (riguardante, invero, plurimi interventi ma contemplante espressamente proprio gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate, art. 119 comma 1 lett. a) dl. 34/2020 (Trib. Milano 13 agosto 2021).Buon proseguimento di giornata
    rispondi al commento
    Mike Esirico
    Mercoledì 27 Ottobre 2021, alle ore 15:19
    Secondo me Esirico, non ha risposto alla specifica domanda, anche dopo la precisazione di Rosanna.
    Ripeto anch'io la stessa domanda: "se vengo a conoscenza che su 2 lati (costituenti superfici verticali opache da coibentare) dei miei balconi aggettanti verrebbero applicati pannelli che comporterebbero un restringimento di almeno 11 o 12 centimetri di spessore (per ciascun lato), devo obbligatoriamente e passivamente subire una importante diminuzione della mia proprieta' privata?"
    È da considerare che la situazione post-intervento non mi consentirebbe più di utilizzare agevolmente e comodamente i balconi: di aprire e chiudere le grate di sicurezza , utilizzare una sedia a sdraio e/o uno stendi-panni di modeste dimensioni.
    Premesso che il progetto trainante della sola coibentazione comporta un salto di quattro classi energetiche.
    il General Contractor rifiuta a priori qualsiasi variante che preveda un trattamento diverso per le pareti disperdenti interessanti i balconi aggettanti
    rispondi al commento
    Rosanna De Marco Mike
    Mercoledì 27 Ottobre 2021, alle ore 16:01
    Il general contractor dovrebbe trovare soluzioni consone affinché sia l'efficientamento energetico ma anche i disagi vengano tenuti in considerazione!
    Esistono pannelli di minor spessore ( pannello isolcore CZ 10 da 1 cm= a 17 cm. di EPS) resistente ai colpi, protegge da freddo/ caldo.
    Senza contare che per evitare i ponti termici, i pannelli devono essere messi anche sulle spallette di finestre e porte finestre, soglie e davanzali.
    Non andrà il tutto a discapito della superficie aeroilluminante?
    E chi, come me, ha da poco sostituito finestre e porte finestre, non avrà un danno?
    Questa grande corsa all'efficientamento energetico mi dà da pensare che sia solo rivolta a un dispendio di denaro pubblico, prezzi al rialzo e tanto guadagno per gli amministratori!
    Il nostro amministratore ci ha comunicato in assemblea il suo compenso...solo il 10%!
    Non dovrebbe essere GRATIS il superbonus?
    rispondi al commento
    Mike Rosanna De Marco
    Mercoledì 27 Ottobre 2021, alle ore 18:24
    Vediamo cosa risponde l'esperta ESIRIKO!
    Se Vuole.
    rispondi al commento
    Rosanna De Marco Mike
    Giovedì 28 Ottobre 2021, alle ore 10:49
    Vediamo, ma nessuna risposta è mai esaustiva.
    Siamo in Italia
    rispondi al commento
    Esirico Mike
    Giovedì 28 Ottobre 2021, alle ore 11:18
    Buon giorno Signor Mike, Le porgo le mie scuse ma per motivi di forza maggiore non ho potuto risporderLa prima. Le auguro buona giornata.
    rispondi al commento
    Esirico Rosanna De Marco
    Giovedì 28 Ottobre 2021, alle ore 11:23
    Buona giorno signora Rosanna De Marco, in primis Le porgo le mie scuse ma per cause di forza maggiore non ho potuto risponderLe prima. Come indicato al signor Mike, al momento vi sono diversi disagi e limitazioni del pieno godimento del diritto di proprietà, in virtù di scelte fatte sia per valorizzare e recuperare il patrimonio edilizio esistente sia d’efficientamento energetico, purtroppo non è possibile predisporre una soluzione generale valevole per tutte le fattispecie. La normativa sul Superbonus 110% prevede che si possano portare a detrazione le spese sostenute per gli interventi e le spese accessorie. Si tratta nello specifico delle spese sostenute per l'acquisto dei materiali, la progettazione e le altre professionali connesse, degli altri eventuali costi strettamente legati alla realizzazione degli interventi. Per il compenso dovuto all'amministratore di condominio, come confermato dall'Agenzia delle Entrate nella circolare n 30/E 2020, per l'avvio delle pratiche connesse al Superbonus non può essere considerata una spesa detraibile e quindi non è ammessa né allo sconto in fattura, né alla cessione del credito. L'attività svolta dall'amministratore di condomino per l'espletamento di tutti gli adempimenti amministrativi rientra infatti tra gli obblighi ordinari e la sua remunerazione fa parte delle spese generali di condominio. Le auguro buona giornata.
    rispondi al commento
    Esirico Mike
    Giovedì 28 Ottobre 2021, alle ore 11:17
    Buon giorno signor Mike, in primis Le porgo le mie scuse ma per cause di forza maggiore non ho potuto risponderLe prima. Nonostante le due fattispecie decise dal Tribunale di Roma e di Milano, allo stato attuale non è possibile effettuare una previsione generale valevole per tutte le ipotesi, in quanto occorre valutare caso per caso, tendendo in considerazioni svariati fattori. Al momento vi sono diversi disagi e limitazioni del pieno godimento del diritto di proprietà, come anche da Lei indicato, in virtù di scelte fatte sia per valorizzare e recuperare il patrimonio edilizio esistente sia per motivi d'efficientamento energetico. Le auguro buon proseguimento di giornata.
    rispondi al commento
    Mike Esirico
    Giovedì 28 Ottobre 2021, alle ore 14:45
    Buon giorno
    E quindi?
    Nella situazione specifica da me evidenziata - prima di qualsiasi delibera assembleare - potrei efficacemente oppormi (anche da solo) con diffida a non fare... proponendo tuttavia (e/o pretendendo) in alternativa... una soluzione di coibentazione mista, che preveda, almeno per le superfici che interessano i balconi aggettanti, l'utilizzo di una delle tante tipologie di pannelli (esistenti in commercio e regolarmente certificati) di minimo spessore e (più o meno) simile valore di trasmittanza?
    Trattandosi di una chat "LAVORI IN CASA" mi aspetto anche un parere trasparente, non compromettente ed intellettualmente onesto sia dal punto di vista tecnico che legale.
    Grazie infinite ancora ancora ancora.
    rispondi al commento
    Rosanna De Marco Mike
    Giovedì 28 Ottobre 2021, alle ore 15:28
    Vede che ho ragione?
    Nessuno si prende responsabilità, praticamente dobbiamo avere solo oneri e danni!
    Balconi con superficie ridotta, muri di Berlino davanti a finestre e porte finestre, cancelletti di sicurezza, come nel suo caso, da buttare.
    E tutto per l'efficientamento energetico?
    O per spendere soldi pubblici per la serie " tanto è GRATIS ".
    I lavori vanno fatti con la testa e coscienza, poi ne risponderemo noi committenti all'Agenzia delle Entrate!
    Magari, dopo aver fatto il cappotto termico, terranno accesa la caldaia per 10 ore!
    rispondi al commento
    Pasquale Rosanna De Marco
    Venerdì 29 Ottobre 2021, alle ore 20:50
    Gent.ma sig. De Marco, concordo con il Suo pensiero. Le aggiungo che le "strettissime maglie" della prima legge si sono ormai allargate. La facilità di eseguire lavori nel nome dell'efficientamento energetico comporterà, oltre ad una spesa esorbitante per le casse dello Stato, un intasamento dei Tribunali per le innumerevoli cause che saranno intraprese. Cordiali saluti.
    rispondi al commento
    Pasquale Mike
    Venerdì 29 Ottobre 2021, alle ore 20:33
    Gent.mo Mike, Lei ha facoltà di opporsi sia in sede assembleare che successivamente alla deliberazione. In particolare l’assemblea non può obbligare i condomini in dissenso sul progetto di efficientamento ad eseguire opere nelle loro proprietà esclusive (Corte di Cassazione, II sezione, sentenza n.13116 del 30/12/1997). È necessario che l’assemblea determini, preliminarmente, se il cappotto termico abbia incidenza o meno e quantificare i costi a carico dei condomini dissenzienti per la realizzazione di opere di adeguamento delle loro parti private (soglie e davanzali, ornie e stipiti, sfiati, tapparelle e persiane, ecc.). In tal senso si è espresso recentemente il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 17997/2020, ha dichiarato nulla la delibera che approvava l'esecuzione di un cappotto termico condominiale, in quanto l'assemblea aveva approvato il progetto dei lavori senza una accurata analisi tecnica di fattibilità, che con il suo spessore, aveva ridotto il piano di calpestio dei balconi di proprietà dei condomini dissenzienti. Pertanto è possibile fare opposizione, anche da soli, oppure e/o proporre soluzioni alternative, anche con materiali innovativi, a parità di condizioni economiche. Cordiali saluti.
    rispondi al commento
    Valter Rosanna
    Martedì 3 Maggio 2022, alle ore 08:42
    Ma il tribunale di Milano parla di cappotto con spessori di 4-5 cm.
    Pannelli di 12-15 cm, proposti in genere nei cappotti di edifici di oltre 50 anni, sono di fatto lesivi sull'utilizzo del balcone di proprietà privata.
    In questo senso, la sentenza di Milano non è esaustiva in quanto non ha chiarito se il limite si ferma ai 4-5 cm, mentre oltre non è' più ritenuto accettabile.
    rispondi al commento