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Cappotto termico in condominio: è possibile la riduzione del balcone

Il Tribunale di Milano stabilisce che non vi è lesione del diritto di proprietà in caso di restringimento del balcone dovuto dal cappotto termico in condominio.
- Detrazioni e agevolazioni fiscali

Sì alla riduzione del balcone in caso di Cappotto termico in condominio


Se dal Cappotto termico deriva un vantaggio per tutti i condòmini non vi è lesione del diritto di proprietà.

Il Tribunale di Milano con l'ordinanza numero 30843 del 13 agosto 2021 in materia di Cappotti termici sulla facciata del condominio, ha stabilito che se l'intervento risulta funzionale a un uso più adeguato delle cose comuni, una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi dei singoli condòmini è irrilevante.

La realizzazione di Cappotto termico in condominio, se migliora la condizione generale per tutti i condomìni, non lede la proprietà privata di uno solo, in caso di riduzione della superficie disponibile di un balcone condominiale.

Nel dettaglio, la controversia aveva per oggetto una delibera assembleare di condominio, adottata con le maggioranze semplificate previste per il Superbonus 110%, che aveva costretto i condòmini a subire il restringimento del proprio balcone per l'installazione di un cappotto termico sulla facciata.

Cappotto termico in condominio
Secondo il Tribunale di Milano, i lavori deliberati in assemblea, non ledono il diritto di proprietà esclusiva dei ricorrenti, in quanto si tratta di un restringimento della superficie disponibile dei balconi di circa 4-5 centimetri, a causa dello spessore del Cappotto termico e della sostituzione della pavimentazione dei balconi.

Il restringimento della superficie disponibile dei balconi è stato definito dai giudici come tollerabile, perché funzionale a un uso più adeguato delle cose comuni, ovvero la facciata e in generale lo status energetico, finalizzato a soddisfare altri interessi altamente meritevoli di tutela.

Inoltre, le delibere assembleari impugnate dai ricorrenti, non hanno ad oggetto i beni di proprietà esclusiva dei condòmini, ma riguardano lavori per la manutenzione e il miglioramento dei beni comuni. Pertanto, per il Tribunale di Milano, l'intervento edilizio per la fattispecie in esame, rispondendo a un'esigenza della collettività dei condòmini, non lede il diritto della proprietà esclusiva.
La delibera non deve essere invalidata.

riproduzione riservata
Articolo: Cappotto termico in condominio e problemi relativi alla riduzione dei balconi
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Cappotto termico in condominio e problemi relativi alla riduzione dei balconi: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Rosanna
    Rosanna
    Sabato 9 Ottobre 2021, alle ore 14:05
    Il Tribunale non ha trovato lesiva la riduzione del calpestio dei balconi in quanto si è trattato di un restringimento di 4/5 centimetri.
    Ma se cominciamo a parlare di 12 o più centimetri, come si esprimerebbe?
    Si possono trovare soluzioni alternative, pannelli con meno spessore altamente efficaci ( 1 cm= 17 cm di un pannello in eps).
    Bisogna tener conto del risparmio energetico ma non si può tener conto della proprietà privata.
    rispondi al commento
    • Esirico
      Esirico Rosanna
      Lunedì 11 Ottobre 2021, alle ore 10:03
      Buon giorno signora Rosanna, allo stato attuale il Tribunale di Milano con l’ordinanza numero 30843 del 13 agosto 2021, si è pronunciato sulla fattispecie relativa ad un restringimento del piano di calpestio dei balconi di circa 4-5 cm, senza alcun riferimento alle ipotesi di un restringimento di dimensioni maggiori.  Secondo il giudice, l’installazione del cappotto sulle facciate, dunque su beni comuni, risulta funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni, quali la facciata ed in generale lo status energetico degli edifici e, risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi, sia della collettività condominiale sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela, come il risparmio energetico, con la conseguenza che una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi appare recessivo. Gli interventi edili sulle facciate condominiali possano produrre i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, mentre non può ritenersi che qualunque effetto di tale natura assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare. Le auguro buon inizio di settimana.
      rispondi al commento
      • Rosanna
        Rosanna Esirico
        Lunedì 11 Ottobre 2021, alle ore 10:15
        Certo, sono d'accordo con lei, ma il tribunale di Roma ha trovato lesivo invece il restringimento.
        Due metri e due misure?
        Le alternative ci sono, pannelli di italcore che hanno lo stesso effetto di 17 cm di Eps.
        Quindi? Cappotto si, ma proprietario anche!
        rispondi al commento
        • Esirico
          Esirico Rosanna
          Lunedì 11 Ottobre 2021, alle ore 11:10
          Buon giorno signora Rosanna, in ambito del superbonus, i poteri dell’assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una tale invasione sia stata da loro specificamente accettata od in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l’autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell’interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini. Il Tribunale di Roma si è occupato di una vicenda legata all’approvazione di lavori di isolamento termico dei balconi di un caseggiato. Nel caso di specie all’assemblea di un condominio, dopo diverse riunioni interlocutorie, venivano sottoposte per l’approvazione tre ipotesi di lavori per il risanamento dello stabile il cui appalto era già stato conferito ad una ditta: a) lavori già approvati con delibera precedente (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) oltre spese aggiuntive; b) appalto base (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) con aggiunta antenna TV ed ascensori; c) appalto base (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) con aggiunta, oltre all’antenna TV e ascensori, delle scale interne. L’assemblea sceglieva uno dei tre progetti ma nell’approvare i lavori, in particolare la realizzazione del cappotto termico, il condominio non provvedeva ad un previo esame tecnico di fattibilità di tale opera. In particolare l’iter decisionale è stato il seguente: prima l’assemblea aveva approvato un capitolato lavori (redatto nel 2012), che non prevedeva affatto la realizzazione del cappotto termico. Successivamente l’assemblea aveva stabilito di realizzare anche il cappotto (delibera del 2016), senza però una valutazione di fattibilità. In ogni caso, in ultima istanza, l’assemblea deliberava (delibera del 2017) l’esatto contenuto delle opere da realizzare mediante approvazione di una delle tre ipotesi di appalto sopra dette predisposte da una commissione tecnica, tutte tre prevedenti la realizzazione del cappotto termico. Quest’ultima delibera, però, è stata impugnata da due condomini che lamentavano una riduzione della superficie utile del piano calpestabile dei balconi di cui non erano stati adeguatamente informati. Il Tribunale di Roma ha dichiarato nulla la delibera impugnata in quanto l’assemblea ha approvato tout court la realizzazione del cappotto termico con l’istallazione di pannelli isolanti di spessore variabile senza che vi fosse una specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini odierni attori (Trib. Roma 16/12/2020 n. 17997), di conseguenza ha determinato una lesione del loro diritto di proprietà andando ad incidere sulla riduzione della superficie utile (piano di calpestio dei balconi).Le auguro buona giornata
          rispondi al commento
          • Rosanna
            Rosanna Esirico
            Lunedì 11 Ottobre 2021, alle ore 12:03
            Mi scuso ancora ma vorrei arrivare preparata all'assemblea per l'argomento cappotto termico.
            Esiste l'articolo numero 66 del Codice Civile che cita: "la delibera assembleare è nulla ed impugnabile nel caso in cui la realizzazione del cappotto esterno riduca la superficie calpestabile di balconi/ terrazzi".
            La maggioranza condominiale necessaria per deliberare i lavori risulta essere all'unanimità!
            Trovo poi oltremodo scorretto il comportamento dell'amministratore che, dopo un anno dall'ultima assemblea, ora ci convoca e come primo punto di votazione ci sarà l'approvazione mandato al general contractor.. poi forse spiegherà gli interventi...compreso il suo compenso straordinario!
            Allora questo Superbonus serve per l'efficientamento energetico o per far guadagnare amministratori e general contractor?
            Preciso che i nostri sono balconi aggettanti.
            rispondi al commento
            • Esirico
              Esirico Rosanna
              Lunedì 11 Ottobre 2021, alle ore 17:01
              Buon pomeriggio signora Rosanna, l'articolo 66 del codice civile, prevede che l'assemblea, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. L'articolo 1130 del codice civile prevede che tra i compiti principali dell'amministratore di condominio, vi è quella di dare esecuzione alle decisioni dell'assemblea. Nel caso in cui sia deliberato di effettuare dei lavori straordinari ed incaricato una determinata ditta di realizzarli, l'amministratore, è tenuto a contattare la predetta ditta al fine di stipulare con essa in nome e per conto del condominio il contratto. In merito alla questione del cappotto termico secondo il Tribunale di Milano, è naturale, che interventi edili sulle facciate condominiali possano riverberare i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, mentre non può ritenersi che qualunque effetto di tale natura assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare, altrimenti, l'installazione di cappotti termici sulle facciate dei condomini sarebbe sostanzialmente subordinata al consenso unanime dei condomini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all'intervento legislativo (riguardante, invero, plurimi interventi ma contemplante espressamente proprio gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate, art. 119 comma 1 lett. a) dl. 34/2020 (Trib. Milano 13 agosto 2021).Buon proseguimento di giornata 
              rispondi al commento
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