Superbonus 110% anche per gli immobili privi di rendita

Superbonus 110% e immobili in corso di definizione

Con la risposta n. 599 del 16 settembre 2021 l'Agenzia delle Entrate dà il via libera al Superbonus 110% per gli edifici in corso di definizione rientranti nella categoria catastale F/4 (in corso di definizione).

Analizziamo nel dettaglio la vicenda da cui traggono origine i chiarimenti dell'Amministrazione Finanziaria che, con la risposta all'interpello, coglie l'occasione per riepilogare quelle condizioni per accedere alla detrazione 110%.

Il quesito posto all'Agenzia delle Entrate

La vicenda sottoposta all'esame dell'Agenzia delle Entrate trae origine dalla richiesta di un contribuente titolare, insieme al coniuge, di un edificio composto da più unità immobiliari.

Nello specifico l'immobile risultava costituito da un'unità in categoria F/4 (unità in corso di definizione), un'unità rientrante nella categoria catastale C/2 (depositi e magazzini) e un'unità immobiliare in categoria A/3 (abitazioni di tipo economico).


L'edificio, acquistato in corso di costruzione, non veniva portato a termine.
L'unica unità giunta a definizione era quella residenziale A/3. Le categorie C/2 e F/4 rimanevano infatti allo stato grezzo.

Ecco che il contribuente solleva all'Agenzia delle Entrate il dubbio in merito alla possibilità di fruire del Superbonus 110% per gli interventi effettuati.

Tipologie di interventi rientranti nel Superbonus 110%

Il contribuente si rivolgeva all'Agenzia delle Entrate per appurare l'ammissione delle spese sostenute al Superbonus 110%. L'interesse nasceva dal fatto che venivano effettuati i seguenti lavori:

• coibentazione dell'involucro opaco, posa dei pavimenti, di finestre e portafinestre;
  
  
• sostituzione dell'impianto di climatizzazione invernale;
  
  
• installazione sull'edificio di un impianto fotovoltaico di11 kw a servizio dell'unità immobiliare censita inizialmente in F/4.
  
  

Al termine dell'intervento di ristrutturazione dovevano essere raggiunti i seguenti obiettivi:

• miglioramento sismico dell'edificio di almeno una classe mediante un intervento strutturale sulle parti comuni dell'edificio (le strutture portanti);
  
  
• cambio di categoria catastale della parte di fabbricato precedentemente censita in C/2 (magazzino) in autorimessa (C/6), da rendere pertinenza della nuova unità abitativa ricavata dalla trasformazione, mediante ristrutturazione edilizia, in unità abitativa di quella in corso di definizione;
  
  
• cambio di categoria catastale della parte di fabbricato censita in F/4 (in corso di definizione) che dovrebbe divenire unità abitativa.
  
  
  

Edifici plurifamiliari sono ammessi al Superbonus 110%?

L'istante rileva che l'immobile non è costituito in condominio pur essendo composto da molteplici unità immobiliari.


L'Agenzia delle Entrate ha affermato che non costituisce elemento ostativo al riconoscimento del Superbonus 110 il fatto che un edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari abbia un unico proprietario o sia in comproprietà.

Come si determinano i limiti di spesa per gli edifici plurifamiliari?

I limiti di spesa da applicare sono uguali a quelli previsti in caso di edificio costituito in forma di condominio.

Per gli interventi finalizzati al miglioramento antisismico nonché per gli interventi finalizzati all'efficientamento energetico, la soglia massima di spesa deve essere moltiplicata per le unità immobiliari.

Superbonus 110%: rientrano gli immobili in corso di definizione?

Il contribuente si domanda se possono accedere al Superbonus 110% le categorie catastali F/4 (le cosiddette categorie fittizie) che, in quanto tali comprendono immobili privi di rendita catastale.


La questione non era di poco rilievo poiché, come abbiamo visto, una delle 3 unità immobiliari oggetto dei lavori era proprio censita nella categoria F/4 (unità in corso di definizione).

Ok al Superbonus 110% per le unità collabenti

L'Agenzia delle Entrate per rispondere al dubbio interpretativo posto dal contribuente, fa riferimento, in quanto applicabile al caso di specie, alla circolare del Fisco 7/E del 2021, nella quale si riconoscono le detrazioni fiscali per gli interventi eseguiti sugli immobili appartenenti alle categorie catastali F2 (edifici collabenti).


La motivazione addotta nella citata circolare è che, pur essendo in presenza di fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, si tratta pur sempre di edifici esistenti, essendo essi manufatti già costruiti e riconducibili ad una categoria catastale.

Condizioni per beneficiare del Superbonus 110%

In conclusione, secondo quanto sostenuto dall'Agenzia delle Entrate, la maxi detrazione fiscale, oltre che sulle unità censite in categoria F/4 spetta per le spese effettuate per portare l'unità immobiliare censita in C/2 in categoria catastale C/6.

Quanto sopra potrà trovare attuazione purché vengano rispettate le seguenti condizioni:

• gli interventi di ristrutturazione e di miglioramento energetico siano stati classificati nel titolo autorizzativo;
  
  
• nel suddetto titolo venga riportato il cambio di destinazione d'uso in categoria C/6;
  
  
• nel suddetto titolo sia esplicitato il rapporto pertinenziale con l'unità abitativa prima dei lavori accatastata in F/4.

Si dovrà infine accertare la presenza di quelle che sono le caratteristiche tecniche da rispettare e necessarie per accedere alla maxi detrazione.

Nella fattispecie gli edifici dovranno essere dotati di impianto di riscaldamento.

Siamo in presenza di un requisito che viene richiesto per tutte le tipologie di interventi rientranti nell'agevolazione fiscale. Fanno eccezione l'installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari, questi ultimi solo a partire dal 1° gennaio 2015.