Riforma del Condominio

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Entra in vigore oggi, 18 giugno 2013, la legge 220/2012, che contempla la cosiddetta riforma del condominio. Vediamo quali sono le principali novità contenute.
Riforma del Condominio
Arch. Carmen Granata

Quello del Condominio, realtà con la quale hanno quotidianamente a che fare circa 30 milioni di italiani, è un ambiente ad elevata conflittualità, fatto di tante regole e di altrettante eccezioni, che comportano una casistica davvero notevole e complessa da gestire.

condominioErano circa 70 anni, però, che in Italia non si metteva mano ad una riforma complessiva della materia che, giocoforza, si trovava a basarsi su una serie di norme diventate ormai obsolete, in virtù dei cambiamenti sociali e tecnologici avvenuti a ritmo incalzante negli ultimi anni.

Ed è per questo che, dopo una gestazione di circa 2 anni, è approdato lo scorso 17 settembre all'esame della camera un provvedimento di riforma della materia, il cui testo si compone di 32 articoli, poi approvato dalla Commissione giustizia del Senato lo scorso 20 novembre e infine pubblicato in Gazzetta ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012. Pertanto la nuova legge, la n. 220 del 2012,  entra in vigore da oggi 18 giugno 2013.

Le principali novità contenute riguardano l'assemblea e i quorum necessari per le delibere, nonché la gestione finanziaria del condominio, ma anche nuovi aspetti, come l'ingresso nel mondo del web o l'utilizzo delle parabole per la ricezione del segnale televisivo.

La legge di riforma ha sancito che le nuove norme si applicano anche ai condomini orizzontali e ai supercondomini, nonchè in caso di multiproprietà.

Sottolineamo, però, che siccome non tutte le novità risultano di semplice applicazione, le associazioni dei proprietari e degli amministratori di condominio hanno proposto delle modifiche che stanno per essere presentate in Parlamento in un disegno di legge.


Principali novità per la gestione del condominio


Per rendere più snelle le procedure, in sede assembleare è stato abbassato il quorum, cioè il numero legale necessario per rendere valide le assemblee e le loro delibere.

Nel dettaglio, questi sono i nuovi quorum previsti:

- per la costituzione in prima convocazione, il 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;

- per la costituzione in seconda convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi, novità assoluta perché fino ad ora in seconda convocazione non c'era bisogno del quorum costitutivo;

- per le delibere (sempre in seconda convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.

Quest'ultimo quorum sarà applicato in particolare per decisioni importanti ed urgenti, come quelle che riguardano la sicurezza e la salubrità dell'edificio, e l'introduzione di innovazioni come l'abbattimento di barriere architettoniche, i parcheggi, l'installazione di pannelli solari, di impianti televisivi o telematici.

Viene introdotto anche un limite all'utilizzo delle deleghe, per cui nei condomini di più di 20 appartamenti, un singolo condomino non potrà rappresentare più di 1/5 dei condomini o di 1/5 dei millesimi.
Inoltre all'amministratore non potranno essere conferite deleghe per la gestione del condominio, risolvendo così il problema del conflitto d'interessi.

Le violazioni del regolamento condominiale saranno sanzionate con multe fino ad un massimo di 200 euro, che per i recidivi possono salire a 800.

La nuova legge prescrive anche che il condominio abbia un conto corrente dedicato e che non sia più possibile far transitare le somme relative alla sua gestione sul conto personale dell'amministratore.

Per risolvere le numerose controversie condominiali che intasano le aule dei tribunali, è prevista una nuova forma di mediazione facoltativa, da avviare con una convocazione preventiva di almeno 20 giorni e da concludere entro 4 mesi.


Riforma e amministratore di condominio


Altri cambiamenti riguardano proprio la figura dell'amministratore, che per poter svolgere questo ruolo dovrà aver frequentato un corso di formazione iniziale, oltre ad aver conseguito il diploma di scuola superiore.
Ma all'amministratore viene anche richiesto di godere dei diritti civili, di non essere stato condannato per reati contro il patrimonio e di non essere stato protestato.

condominioLa nomina dell'amministratore sarà obbligatoria solo se i condomini sono almeno 9 e il suo mandato non avrà scadenza ma, al termine di ogni anno, egli potrà essere licenziato per gravi inadempienze, come l'accertamento di irregolarità fiscali.
La revoca potrà anche essere disposta dal tribunale su richiesta di un singolo condomino.

Tra le gravi inadempienze, elencate dalla legge ci sono il mancato rendiconto della gestione annuale, l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore o la mancata apertura e utilizzo del conto corrente condominiale.

Nei condomini con meno di 9 proprietari, in cui non è obbligatoria la figura dell'amministratore, il ruolo potrà essere svolto da uno dei condomini, anche se non vi abita.

Al momento della nomina, se l'assemblea lo richiede, l'amministratore dovrà presentare una polizza assicurativa di responsabilità civile, che copra gli atti compiuti nello svolgimento del mandato e i cui oneri saranno a carico dei condomini.

Tra i nuovi compiti dell'amministratore ci sarà anche la tenuta di un registro di anagrafe condominiale, nel quale conservare tutti i dati anagrafici non solo dei proprietari, ma anche di inquilini, usufruttuari o comodatari e i dati catastali dell'immobile.
I condomini saranno tenuti a fornire i dati richiesti.


Gestione degli impianti in condominio


scale e ascensoreSe un condomino intende distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato, può farlo solo a patto che il distacco non comporti squilibri all'erogazione di calore agli altri appartamenti e che contribuisca alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto condominiale e per la sua conservazione e messa a norma.

Questo in virtù dell'art. 3 della legge, che va a sostituire l'art. 1118 del Codice Civile.

Con la riforma scale ed ascensori sono equiparate nella ripartizione delle spese, mentre viene riconosciuto il diritto di ogni singolo condomino ad installare un impianto di ricezione televisiva individuale.


Altre novità


sito web condominialeUn'altra novità riguarda la convocazione delle assemblee: viene infatti stabilito che la prima e la seconda convocazione non possono essere fissate nello stesso giorno solare, quindi nell'ambito delle stesse 24 ore.

L'avviso di convocazione deve essere inviato tramite raccomandata con avviso di ricevimento, posta elettronica certificata, a mezzo fax o consegnato a mano.

Viene inoltre introdotto con l'art. 16 il divieto di inserire nel regolamento condominiale norme che proibiscano la presenza di animali domestici nelle abitazioni, in recepimento di una sentenza della Cassazione che sancisce il diritto soggettivo all'animale da compagnia.

Infine, la riforma autorizza esplicitamente a mettere in rete siti Internet condominiali, nei quali possano essere pubblicati tutti gli atti e i rendiconti (delibere, verbali, dati contabili, ecc.), anche se anche attualmente ciò non è vietato. Naturalmente l'accesso dovrà essere individuale e protetto.

Articolo: Riforma del Condominio
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Caratteri rimanenti
  • Mauromazzucato
    Lunedì 11 Maggio 2015, alle ore 23:12
    Buongiorno. Abito in una casa a schiera composta da due gruppi di tre case separate da un accesso comune che porta ai garage sotterranei.Le schiere verranno ridipinte esternamente. I giardini sono separati da recinzioni pertanto ogni schiera per la parte fuori terra è indipendente terra cielo.La ripartizione delle spese deve essere effettuata in parti uguali o in misura differenziata rispetto all'effettivo godimento del bene?Grazie.
    rispondi al commento
  • Gabrielepalombo
    Domenica 2 Novembre 2014, alle ore 07:40
    Abito in un palazzo con sette appartamenti e dei locali. Avendo due ingressi indipendenti, vorrei sapere a quali altre spese condominiali devo concorrere oltre il tetto. In particolare volevo sapere se devo partecipare alle spese della facciata di un passetto adibito al passaggio degli altri inquilini, ed eventualmente in che misura. Cordiali saluti.
    rispondi al commento
  • Guerrag
    Giovedì 9 Ottobre 2014, alle ore 14:49
    Grazie mille
    rispondi al commento
  • Guerrag
    Mercoledì 8 Ottobre 2014, alle ore 23:42
    Buonaserail condominio in cui abito vorrebbe installare un cappotto termico su una parte del condominio anziché risistemare le facciate interessate.Dal punto di vista di efficienza energetica ha un valore oggettivo di efficacia ? Può essere considerato come efficientamento energetico e ottenere le detrazioni fiscali ?Per farlo è sufficiente il voto dell'assemblea presente o necessità l'unanimità del condominio ?Grazie e saluti
    rispondi al commento
    • Arch.granata Guerrag
      Giovedì 9 Ottobre 2014, alle ore 10:46
      Il cappotto migliora l'isolamento termico dell'edificio, ma applicato solo parzialmente l'efficacia è ridotta. Occorre verificare se si raggiungono le prestazioni richieste per la detrazione 65% (in ogni caso si potrà avere quella del 50%). Trattandosi di una innovazione è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell?edificio.
      rispondi al commento
  • Francesco781
    Martedì 18 Febbraio 2014, alle ore 01:38
    Buonasera, vorrei sapere se per la pulixia scala o rampa box e' possibile usare acqua da un rubinetto posto a fianco del contatore generale? Se SI, pur essendo proprietario di un appartamento sito in una unita abitativavfi 5 appartamenti devo chiedere il permesso agli altri proprietari pet prendere l acqua che mi serve per pulire spazi comuni a tutti cioe scala e box. Grazie
    rispondi al commento
  • Simonevigevano
    Venerdì 17 Gennaio 2014, alle ore 12:40
    Salve,ho conttratto di uso gratuito in condominio di 29 unità:- posso fare il consigliere condominiale?- assemblea straordianria con decisione per riparto spese riscaldamento, devo ricevere convocazione?- contabilizzatori installati nel 2012, è possibile ripartire solo a millesimi?grazie
    rispondi al commento
  • Amir
    Martedì 7 Gennaio 2014, alle ore 23:05
    Salve, abito in una palazzina di 4 unità senza amministratore.
    Tre condomini su quattro vogliono installare una pensilina per la riparazione dalla pioggia, mentre uno dice di non voler versare neanche un euro e che non possiamo farci niente.
    Il nostro timore è che inizi pure a non pagare le bollette.
    Cosa dobbiamo fare?
    Raccomandate?
    Ma la tempistica è infinita e di sicuro una procedura più costosa della pensilina.
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Sara
    Martedì 7 Gennaio 2014, alle ore 22:26
    Buongiorno, due anni fa abbiamo comprata una piccola villetta a schiera che il costruttore pubblicizzava come "no condominio" (anche sul sito)' all'atto del rogito e' apparsa la parola condominio.
    Ci è stato imposto dal costruttore un amministratore, ma la maggioranza in assemblea ha rifiutato di formare un condominio.
    Una persona ha contattato un legale e ora ci impongono l'amministratore: è obbligatorio istituire un condominio?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Sara
      Martedì 14 Gennaio 2014, alle ore 10:29
      Se ci sono delle parti comuni è di fatto un condominio.
      rispondi al commento
  • Laura
    Martedì 7 Gennaio 2014, alle ore 17:50
    Alla prossima assemblea, ormai imminente, si dovrà deliberare circa l'approvazione del cambio del differenziale dell'ascensore, installato solo tre anni fa.
    La spesa si aggira intorno ai 500 ? e un condomino ha fatto sapere che lei vorrebbe chiudere l'impianto.
    Mi chiedo se questo tipo di fattispecie rientra nell'art. 1118 c.c.
    Per cui il soggetto di cui sopra non potrà sottrarsi da tale importante spesa.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Laura
      Martedì 14 Gennaio 2014, alle ore 10:23
      Cosa significa che il condomino vuole "chiudere l'impianto"? Può rinunciare all'uso dell'ascensore, ma non chiuderlo.
      rispondi al commento
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