Garanzia del venditore su parti comuni di un edificio

Come funziona la garanzia del venditore

Una volta ultimata la vendita di un immobile in capo al venditore sussistono ancora degli obblighi nei confronti dell'acquirente.

Non sono terminate dunque le responsabilità del cedente dopo l'avvenuta compravendita, anche nel caso in cui la stessa sia già stata sottoscritta dinanzi al notaio.


Quello che può succedere, nonostante l'acquirente abbia visionato e accettato l'appartamento è che nel tempo affiorino dei vizi o difetti.

Tali vizi o difetti possono riguardare strettamente l'immobile ma possono concernere anche una delle parti comuni dello stabile in cui esso è situato, nel momento in cui fa parte di un edificio condominiale.

Ci si chiede se, anche in questi casi, il venditore sia tenuto a fornire una garanzia a favore dell'acquirente.

Garanzia del venditore: di cosa si tratta

Può succedere che dopo l'acquisto di una casa, si accerti la presenza di vizi o difetti prima ignorati. La legge concede all'acquirente degli strumenti di tutela nei confronti del venditore.


In base a quanto previsto dalla legge in materia, il vizio è un difetto funzionale o strutturale della cosa venduta. Per poter invocare la garanzia prevista dalla legge a tutela del nuovo proprietario, i vizi devono essere tali da rendere l'immobile inidoneo all'uso cui è destinato o devono diminuirne in modo apprezzabile il suo valore.

Il vizio deve essere preesistente o derivare da cause preesistenti rispetto alla stipula del contratto di compravendita. Il cedente, dunque deve garantire che il bene sia immune dai vizi.

Garanzia per i vizi occulti

Per essere rilevante un vizio deve essere occulto; ciò significa che il compratore non ne era a conoscenza al momento della conclusione del contratto.


La legge dispone che la garanzia non è dovuta se, pur ignorati, i vizi della cosa venduta erano facilmente riconoscibili dal compratore con l'ordinaria diligenza, salvo in questo caso che il venditore abbia dichiarato espressamente che la cosa era immune da vizi.

Denuncia dei vizi

La legge impone al compratore una serie di atti e comportamenti da porre in essere per poter invocare la garanzia offerta in caso di vizi e difetti sconosciuti.

In primo luogo, l'onere di denunciare al venditore i vizi manifestatisi dopo l'acquisto.
Per poter far valere la tutela a suo favore, il compratore dispone di tempistiche piuttosto ridotte. Per denunciare i vizi o la mancanza delle qualità promesse, il compratore ha un termine piuttosto breve.

I vizi devono infatti essere denunciati entro e non oltre 8 giorni dalla loro scoperta (ad esempio dopo la redazione di una perizia tecnica), salvo che nel contratto non sia indicato un lasso di tempo superiore. Questo termine è previsto dalla legge a pena di decadenza.

L'acquirente ha solo 8 giorni per poter informare il venditore dei vizi riscontrati, che decorrono dal momento della scoperta. Non rileva dunque la data del rogito o della consegna delle chiavi della casa.

Prescrizione dell'azione di garanzia

Una volta effettuata la denuncia l'acquirente dovrà fare molta attenzione al termine di prescrizione. La garanzia a favore dell'acquirente può essere invocata entro un anno dalla consegna dell'immobile.

Scaduto il termine, l'interessato non potrà più rivolgersi al giudice per esercitare le azioni a lui riconosciute.

Vizi sulle parti comuni di un condominio

Ci si chiede se la garanzia del venditore può essere invocata anche in caso di vizi che riguardassero le parti comuni. La fattispecie è stata trattata dal Tribunale di Busto Arsizio che con la sentenza n. 872 del 14 giugno 2023 ha proprio sancito la responsabilità del venditore per vizi sulle parti comuni di un edificio.

Nel caso esaminato dai Giudici di primo grado la compravendita aveva a oggetto un immobile situato all'interno di uno stabile condominiale con annesso il box auto.

Esempio di vizi su parti comuni in condominio

Al box auto costituente pertinenza dell'immobile non era consentito l'accesso a causa dell'inagibilità dell'area di ingresso costituente parte comune del condominio.


Poiché la compravendita si estende anche alle parti comuni dello stabile in cui l'appartamento è situato, sia pure, in base alle quote millesimali, il Tribunale di Busto Arsizio riteneva legittima la pretesa di chi aveva invocato la garanzia del venditore a seguito dell'inutilizzabilità e inidoneità del box auto acquistato insieme all'appartamento.

Il venditore, pertanto, è chiamato a rispondere anche per i vizi che riguardano le parti comuni condominiali. Deve ovviamente trattarsi di vizi occulti e devono sussistere tutte le condizioni che abbiano sopra evidenziato affinché il compratore possa far valere la garanzia e le responsabilità del venditore.

A sostegno di tale pronuncia possiamo ancora citare la decisione presa dal Tribunale di Milano secondo il quale sussistevano gli estremi per il riconoscimento della garanzia del venditore in presenza di vizi occulti della canna fumaria del condominio in cui l'immobile era situato.

Si possono chiedere i danni al venditore o al condominio?

In tal caso è possibile chiedere i danni solo al venditore o si può chiamare in causa anche il condominio?

Nel caso trattato dal Tribunale di Milano con sentenza del 10/05/2021 n. 3939, venivano accertati vizi occulti della canna fumaria a seguito dell'occlusione per la presenza di calcestruzzo.

Sulla base della decisione dei Giudici di primo grado venivano ritenuti solidalmente responsabili per il risarcimento dei danni sia il venditore che il condominio.
A seguito di una Consulenza tecnica di ufficio che accertava i vizi il condominio veniva condannato alla eliminazione dei vizi.

Veniva altresì ritenuta operante la responsabilità del venditore per vizi occulti della canna fumaria con condanna di quest'ultimo, insieme al condominio, al risarcimento dei danni subiti dall'acquirente. I vizi ai sensi del 1490 limitavano l'uso dell'immobile e non erano conoscibili da parte dell'acquirente.