Rifacimento terrazzo condominiale: cosa è necessario sapere?

Differenza lastrico solare e terrazzo

Per terrazzo si intende generalmente la copertura di un edificio condominiale circondata da ringhiere o muretti che permettono l'affaccio.

I terrazzi di copertura si differenziano dal c.d. lastrico solare condominiale.

La definizione di lastrico solare prevede la porzione di copertura, interamente calpestabile, che solitamente ospita l'installazione di antenne o di pannelli solari.


In altri termini, il lastrico solare è la copertura piana che funge da tetto dal quale si differenzia poiché solitamente quest'ultimo ha una forma spiovente o, in ogni caso, difficilmente calpestabile o utilizzabile.

Ulteriore tipologia di terrazzo è la terrazza a livello che si presenta come un ampio balcone per il singolo proprietario ma al contempo funge da copertura lastrico solare per gli altri condomini.

Rifacimento terrazzo condominiale chi paga?

Per rispondere a tale interrogativo occorre svolgere una preliminare considerazione in ordine alla titolarità del terrazzo di copertura e all'utilizzo di tale porzione dell'edificio condominiale.

In linea generale, il terrazzo di copertura è considerato una parte comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con la conseguenza che, in tale caso, si intende terrazzo condominiale.

Per il rifacimento dei terrazzi condominiali chi paga?

Stante la titolarità comune a tutti i singoli proprietari del terrazzo condominiale logica conseguenza è che il relativo costo rifacimento terrazzo è ripartito, ai sensi dell'art. 1123 c.c., fra tutti i condomini, compresi anche eventuali proprietari di negozi posti al piano strada, in base al calcolo millesimi terrazzo.

Per completezza si precisa che, ad analoghe conclusioni si giunge nel caso di rifacimento lastrico solare e del tetto di proprietà condominiale.

La ripartizione spese lastrico solare comune segue la regola generale e, pertanto, è suddivisa fra tutti i condomini.

Rifacimento terrazzi condominiali a uso esclusivo e ripartizione spese terrazzi

Se la proprietà condivisa del terrazzo è la regola generale, vi possono essere casi in cui sia presente un terrazzo condominiale ad uso esclusivo.

Si tratta di un terrazzo condominiale, ovverosia di un terrazzo di proprietà dei singoli condomini ma utilizzato da un solo condomino.

In tale caso, salvo diversa statuizione contenuta nel regolamento condominiale, per la ripartizione del costo rifacimento terrazzo, trova applicazione quanto disposto dall' art 1126 cc, a norma del quale, i condomini che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico.

I restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Ripartizione spese rifacimento terrazzo privato

Ulteriore ipotesi da valutare riguarda la terrazza privata in condominio.

In tali casi, nonostante la suddetta differente funzione rispetto al terrazzo condominiale, la terrazza di copertura del fabbricato di proprietà esclusiva di un condomino, viene equiparata al lastrico solare.

Ne deriva che trova applicazione, anche in tali specifici casi, il disposto del citato art. 1126, sicché i condomini, per i quali la terrazza a livello funge da copertura, sono tenuti a contribuire alle spese per la sua manutenzione nella misura dei due terzi e per un terzo dal titolare dell'uso esclusivo.


L'obbligo di contribuzione per il rifacimento terrazzo privato non discende, pertanto, dalla sola qualità di condomino, ma dall'essere proprietario di un appartamento collocato nella proiezione verticale del lastrico da riparare, con conseguente esclusione dei condomini alle cui porzioni immobiliari il lastrico non sia sovrapposto (Cass., n. 7472/2001).

Terrazzi di copertura e lastrico solare non condominiale

Chiarito il criterio generale per la ripartizione spese rifacimento terrazzo privato, occorre precisare che rientrano, ai sensi dell'art. 1126 cc oltre alle spese di rifacimento e di manutenzione della copertura, anche le spese necessarie per i lavori accessori, quali il rifacimento della pavimentazione e del parapetto, trasporto dei detriti, rivestimento esterno dei muretti di recinzione delle terrazze a livello, in quanto facente parte della facciata (Cass., n. 11449/1992).

In diverse occasioni, la giurisprudenza, seppur con orientamento ondivago, ha stabilito che le spese di riparazione o ricostruzione del terrazzo in uso esclusivo, che devono essere ripartite tra tutti i condomini, sono unicamente quelle che abbiano un collegamento causale con la funzione di copertura.

Ciò significa che il costo rifacimento terrazzo, laddove non serve alla copertura dell'edificio, resta a completo carico del proprietario esclusivo.

In tale ipotesi rientrano le spese per i parapetti, che sono a carico del solo titolare del diritto di uso esclusivo sul lastrico, posto che essi servono non alla copertura ma alla praticabilità della terrazza, consentendovi l'affaccio (Cass., n. 2726/2002; Cass., n. 2651/1961; Trib. Salerno, 10 novembre 1989), o ancora le spese necessarie per lo spostamento di oggetti o piante presenti sul terrazzo di proprietà esclusiva, anche se tale spostamento si è reso necessario per procedere alla ristrutturazione della stessa (Trib. Milano, 6 dicembre 2003).

Infiltrazioni dal terrazzo condominiale: chi paga?

Un caso frequente in contesti condominiali e spesso motivo di dubbi e discussione soprattutto per questioni afferenti alla ripartizione delle spese, riguarda le infiltrazioni da terrazzo condominiale.

Le speseper la riparazione terrazzo infiltrazione sono ripartite in base ai criteri indicati dall'art. 1123 c.c. e ss codice civile art 1126: le infiltrazioni da terrazzo condominiale, ovvero di proprietà condominiale, sono a carico di tutti i condomini, ripartite in base ai millesimi di proprietà.
In caso di infiltrazioni da terrazza privata in condominio si applicano le disposizioni di cui all' art 1126 cc.


Tale principio è stato in più occasioni confermato dalla Corte di Cassazione, la quale ha affermato che per i danni infiltrazioni terrazzo sovrastante, rispondono il proprietario o usuario e gli altri condomini, secondo quanto statuito dal codice civile articolo 1126, ovverosia i condomini ai quali il terrazzo serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità nella misura del terzo residuo (Cass., SS. UU. n. 3672/1997).

E per l'impermeabilizzazione terrazzo chi paga?

Analoghe considerazioni devono essere effettuate con riferimento alla ripartizione delle spese per rendere impermeabile il terrazzo: rispondono tutti i condomini a seconda della proprietà del terrazzo condominiale.

Rifacimento terrazzo condominiale manutenzione ordinaria o straordinaria

Per inquadrare gli interventi che riguardano il terrazzo nell'ambito dei lavori di ordinaria o straordinaria amministrazione, occorre avere riguardo allo specifico caso concreto.

Non è infatti possibile stabilire a priori se tutti gli interventi di rifacimento terrazzo rientrano in ogni caso sempre nell'ambito della manutenzione straordinaria o ordinaria, essendo necessaria una valutazione del singolo lavoro e della specifica urgenza.

A ogni modo, è possibile affermare che, nella maggior parte dei casi gli interventi di ristrutturazione terrazzo, quali nello specifico lavori per infiltrazioni acqua piovana dal tetto condominiale e di pavimentazione terrazzo di copertura rientrano nella categoria della straordinaria amministrazione.

Rifacimento terrazzo condominiale detrazione fiscale

Il rifacimento terrazzi condominiali o del terrazzo condominiale ad uso esclusivo, nella maggior parte dei casi rappresenta un'importante opportunità, poiché consente anche un notevole risparmio delle imposte.

Negli ultimi anni il Legislatore fiscale ha dimostrato un particolare dinamismo in tal senso, prevedendo una serie numerosa di detrazioni fiscali per interventi che riguardano, in linea generale, il comparto casa.
Fra tali interventi si annoverano anche le opere di rifacimento terrazzi condominiali.

Attualmente è possibile portare in detrazione dalle imposte sui redditi le opere di ristrutturazione dei terrazzi, usufruendo di diverse norme agevolative comunemente note come bonus ristrutturazioni, ecobonus e bonus verde.


Come noto, il bonus ristrutturazioni consente una detrazione fino al 36% delle spese relative a interventi rientranti nella straordinaria amministrazione in contesti privati e ordinaria amministrazione, se l'opera è realizzata in parti comuni di edifici condominiali.

Gli interventi di ristrutturazione terrazzo possono beneficiare anche della detrazione fiscale ecobonus allorquando i lavori comportino un miglioramento da un punto di vista energetico (detrazione impermeabilizzazione terrazzo) o bonus verde se sul terrazzo sopra appartamento sono realizzate opere di sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti.