IMU in condominio: quali regole per la casa del portiere?

IMU pagata dal condominio

Si avvicina ormai sempre di più il momento in cui molti contribuenti saranno chiamati al pagamento dell'IMU (imposta municipale unica). Si tratta di un tributo locale che il cittadino versa al Comune dove è situato l'immobile.

Poiché il primo appuntamento per il versamento dell'acconto IMU è ormai alle porte cogliamo l'occasione per ricordare che la tassa sugli immobili è dovuta in due rate annuali. La prima, da corrispondere entro il 16 giugno e la seconda, a saldo, entro il 16 dicembre.


A chi spetta il pagamento dell'Imu?

L'imposta è dovuta dai proprietari di alcune categorie di immobili e da chi vanta su di essi un diritto reale come ad esempio l'usufrutto, l'uso, l'abitazione, l'enfiteusi o il diritto di superficie.

In questo articolo ci soffermeremo sull'IMU dovuta in caso di immobile situato nell'ambito di un edificio condominiale.

In particolare ci chiediamo se la tassa è dovuta in riferimento alla casa destinata al portiere dello stabile.

Il portiere all'interno del condominio

La figura del portiere non è presente in tutti i condomini.

Quello del portiere è infatti un ruolo che viene solitamente riconosciuto nei condomini di grandi dimensioni, in particolar modo nei centri urbani più grandi.

Il portiere può abitare nel condominio stesso, in un alloggio a lui riservato anche se ovviamente questa non è la regola.

Ecco che, qualora egli risieda nel condominio presso il quale svolge l'attività di portierato si pone il problema del pagamento dell'IMU per tale abitazione.


Premesso che anche il locale riservato al portiere sarà tassato, la prima cosa da appurare è chi sia il soggetto tenuto al pagamento, se il portiere stesso o se gli altri condomini e in quale misura.

Facciamo un passo alla volta.

Assegnazione dell'immobile al portiere: chi paga l'IMU?

L'appartamento in cui vive il portiere situato all'interno del condominio può essere o meno di sua proprietà. Mettiamo un attimo da parte la prima ipotesi che vedremo più avanti.

Qualora l'immobile destinato al portiere sia a lui semplicemente assegnato, ad esempio a titolo di comodato gratuito, siamo di fronte a un locale che rientra tra le parti comuni che trovano descrizione nel codice civile all'articolo 1117.



All'interno di tali parti ad uso comune rientra la portineria, compreso l'alleggio destinato ad abitazione del portiere. Quest'ultimo sarà pertanto soggetto alle regole previste da tali norme, anche per ciò che concerne la ripartizione delle spese connesse.

In forza di quanto previsto dalla Legge di Bilancio 2020, per le parti comuni del condominio, accatastate in via autonoma e aventi una specifica rendita, il versamento dell'IMU spetta all'amministratore che provvede per conto di tutti i condomini, proprietari dell'alloggio assegnato in base alla propria quota.

Soggetto passivo dell'IMU è dunque il condominio che ha la titolarità dell'alloggio attribuito al portiere.

Ripartizione IMU tra condomini: quando il portiere ne ha la detenzione

Nel caso in cui il portiere del condominio non sia proprietario dell'alloggio a lui assegnato, l'importo pagato a titolo di IMU viene ripartito tra tutti i condomini in funzione dei millesimi di proprietà.

Quindi il versamento sarà effettuato dall'amministratore che richiederà a ciascuno dei condomini la parte di loro spettanza.


Per il condominio non sussiste alcuna esenzione. La tassa è dovuta anche costituendo l'immobile l'abitazione principale del portiere, nella quale egli, insieme al nucleo familiare, abbiano stabilito la propria residenza.

Il portiere è proprietario dell'immobile: chi paga l'IMU?

Diverso da quello sopra esposto è, invece, il caso in cui l'appartamento in cui abita il portiere sia di sua proprietà. Il soggetto passivo del tributo sarà esclusivamente lui sul quale dunque incomberà l'onere di versare la tassa nei termini di legge.

Ricordiamo che l'IMU non è dovuta sull'abitazione principale (salvo rientri in una delle categorie di lusso) e quindi ricorrendo tale fattispecie sarà esonerato dal versamento.

Obblighi dell'amministratore di condominio

Sulla base di quanto stabilito dall'articolo 1130 del codice civile, l'amministratore del condominio ha una serie di doveri da espletare.

Tra questi rientrano gli adempimenti di carattere fiscale.

L'amministratore infatti è tenuto a versare le imposte relative alle parti comuni, in particolare quando vi siano locali destinati al portiere o ad altri servizi che abbiano un'autonoma rendita catastale.

Ripartizione dell'IMU tra i condomini

Una volta provveduto al pagamento dell'IMU, l'amministratore potrà esercitare azione di rivalsa nei confronti degli altri condomini. Egli avrà dunque l'ulteriore compito di ripartire la spesa tra tutti i partecipanti alla comunione.

Tale ripartizione verrà effettuata in base alle tabelle millesimali e non in base all'uso e al beneficio del servizio.

È quanto sostenuto dal Tribunale di Roma con sentenza n.556/2018, in base alla quale la ripartizione della spesa tenuto conto del criterio dell'uso non è accettabile essendo essa strettamente correlata all'unità immobiliare in quanto tale.

La tassa in questione, è dovuta in ragione della quota di proprietà e dunque, salvo che il regolamento condominiale disponga in maniera diversa, in ragione delle tabelle millesimali, le sole indicanti la misura della partecipazione al diritto di proprietà del condomino.