Le parti comuni di un edificio

NEWS DI Parti comuni
Nei condomini convivono parti di proprietà esclusiva a fianco a parti di proprietà comune, cioè beni funzionali al miglior godimento della proprietà esclusiva.
10 Febbraio 2014 ore 11:24
Avv. Alessandro Gallucci

Nozione di condominio


CondominioIl condominio è un edificio nel quale convivono parti di proprietà esclusiva a fianco a parti di proprietà comune.

Questa la definizione classica di condominio negli edifici; tale definizione necessita di un aggiornamento dovuto all'entrata in vigore della riforma.

Il condominio è quella particolare forma di comunione di beni, particolare perché forzosa, tra più unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Nella sostanza la legge n. 220/2012 (la riforma) ha fatto sì che le norme dettate in materia di condominio siano applicabili ex legge (e non solo quindi per dettame giurisprudenziale) anche a quelle particolari forme di condominio diverse dagli edifici che si estendono in verticale; il riferimento è ai così detti condomini orizzontali, ecc. (cfr. art. 1117-bis c.c.)

Innanzitutto con la locuzione parti di proprietà comune si fa riferimento a quei beni funzionali e strumentali al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva (abitazioni, locali commerciali, box, ecc.) poste in un edificio (sulla definizione giuridica di parti comuni data dalla giurisprudenza si veda su tutte Cass. 14 marzo 2008 n. 6981).

Se per l'identificazione delle parti di proprietà esclusiva non sorgono particolari problemi (il riferimento è alle unità immobiliari) non sempre è agevole capire quali siano le parti di proprietà comune.


Che cosa dice l'articolo 1117 del Codice Civile?


Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

La riforma ha cambiato ben poco rispetto al passato; è certo, però, il riferimento alle unità immobiliari e non più alle porzioni di piano rende pacifica l'applicabilità delle norme sul condominio anche a quei condomini che si sviluppano in senso orizzontale.

Condominio negli edificiQuella contenuta nell'articolo testé citato è un'elencazione la cui validità dev'essere verificata caso per caso.

In sostanza se l'atto d'acquisto dell'unità immobiliare o il regolamento di condominio di natura contrattuale (cioè quello accettato e sottoscritto da tutti i condomini) non dicono nulla in merito, il suolo, le scale, i locali destinati ad ospitare gli impianti comuni (es. locale per la caldaia dell'impianto centralizzato comune) e tutti gli altri elencati nel suddetto articolo sono da considerarsi di proprietà di tutti i condomini.

L'elencazione operata dall'art. 1117 c.c. non è tassativa ma puramente esemplificativa; lo si desume dallo stesso contenuto del succitato articolo secondo cui possono formare oggetto di proprietà comune in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.

L'importante è che il bene o la parte che si assume essere comune sia necessario e funzionale ad un miglior godimento delle parti di proprietà esclusiva.

Così, tra i beni comuni non espressamente menzionati dall'art. 1117 c.c. la giurisprudenza della Cassazione ha fatto rientrare il decoro architettonico ossia l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità (Cass. 16 gennaio 2007 n. 851).


Relazione giuridica tra parti comuni e condominio


Una volta individuate le parti comuni dello stabile, vale la pena vedere quale sia la relazione giuridica che si va ad instaurare tra queste ed il condomino.

Per relazione giuridica si intende il legame tra il bene e la persona che ne è proprietaria.

Il condominio è una comunione forzosa, cioè oltre ad essere imposta dalla legge non può (almeno in linea generale) essere sciolta.

Su questo punto è chiaro l'art. 1119 c.c. secondo cui le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Anche qui la riforma ha cambiato ben poco: il riferimento al consenso di tutti i condomini, anche se non espresso, era da ritenersi pacifico secondo la dottrina e la giurisprudenza.

A questa disposizione va ricollegata la norma di cui all'art. 1118, terzo comma, c.c., la quale prevede che il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali; tali spese devono essere sostenute da tutti i partecipanti al condominio in proporzione al valore del proprio appartamento rispetto alle parti comuni (tale proporzione altro non è che il valore millesimale dell'unità immobiliare contenuto nelle c.d. tabelle millesimali ).

Un esempio chiarirà quanto detto fin'ora.

Se gli atti d'acquisto ed il regolamento condominiale non dispongono nulla, il lastrico solare deve essere considerato un bene comune, come tale di proprietà di tutti i condomini.

Ciò significa che una volta ceduto l'appartamento con esso, automaticamente e senza necessità di menzione nell'atto d'acquisto, sarà ceduta anche la propria quota di proprietà del bene comune in quanto lo stesso è per sua natura funzionalmente collegato alla parte dell'edificio di proprietà esclusiva (nel caso del lastrico solare la funzione è quella di copertura dell'edificio).

Il proprietario dell'unità immobiliare non potrà, per sottrarsi alle spese di conservazione delle cose comuni, rinunciare alla proprietà di tali beni (nel caso dell'esempio il lastrico solare).


Che uso si potrà fare dei beni comuni?


Le norme del codice civile che regolano il condominio negli edifici (artt. 1117-1139 c.c.) non contengono una disciplina espressa dell'uso delle parti comuni.

In questo caso, in virtù del richiamo alle norme sulla comunione in generale contenuto nell'art. 1139 c.c., sarà applicabile l'art. 1102, primo comma, c.c. a norma del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Per fare un esempio, e salva ogni diversa disposizione contenuta nel regolamento, ogni condomino potrà abbellire il pianerottolo antistante il proprio appartamento o l'ingresso dello stabile riponendo piante, fiori e altri complementi d'arredo purché tale utilizzo non sia d'intralcio (esempio, impedendo o rendendo più gravoso l'ingresso) agli altri partecipanti al condominio.

Il condomino potrà fare ciò senza aggravio di costi per gli altri, in sostanza accollandosi tutte le spese.

La riforma, in materia di tutela della destinazione d'uso delle parti comuni, ha introdotto nel codice civile l'art. 1117-quater, che recita:

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136.

Resterà da vedere quale sarà la nozione di attività che incide in modo negativo e sostanziale sull'uso delle parti comuni.

Per dirla con un esempio: parcheggiare una bici in un androne d'ingresso potrà essere considerata violazione d'uso in grado d'incidere in modo negativo e sostanziale sulla destinazione del bene?

riproduzione riservata
Articolo: Le parti comuni di un edificio
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Le parti comuni di un edificio: Commenti e opinioni


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  • Marco 1
    Marco 1
    Giovedì 28 Settembre 2017, alle ore 18:15
    Buongiorno a tutti,
    abito in un appartamento mansardato al secondo piano e al primo piano vi è un altro appartamento con altro proprietario. L'appartamento dove abito è la casa coniugale (sono divorziata) e purtroppo, sotto di me abitano i genitori del mio ex, che fanno di tutto per mandarci via, me e tre figli, dispetti anche a loro.
    Siccome piuù volte è sparita la mia posta poiché abbiamo un unica cassetta postale, vorrei sapere se posso installare una mia cassetta postale anche se il mio ex suocero me lo vuole impedire asserendo che li tutto e suo. 
    rispondi al commento
  • Michele3
    Michele3
    Domenica 27 Agosto 2017, alle ore 22:52
    Abito in una casa con due appartamenti.Al primo piano e il mio e al secondo c'è un altro.Per arrivare sopra, i miei vicini usano il mio corridoio, cioè dentro il mio appartamento.Il proprietario ci a detto che farà un ingresso separato per l'appartamento sopra quando abbiamo firmato il contratto d'affitto ma non l'ha fatto.Cosa posso fare? 
    rispondi al commento
  • Almabart
    Almabart
    Lunedì 14 Agosto 2017, alle ore 22:40
    Sono il proprietario di un appartamento al piano terra con ampio terrazzo recintato.Da un po' di tempo alcuni vicini hanno preso l'abitudine di passare di fronte (quasi strisciandoci contro) alla recinzione del mio terrazzo anche se non vi è alcuna servitù di passaggio.C'è una distanza minima da rispettare per non ledere la mia privacy?
    rispondi al commento
  • Teresa Mosca
    Teresa Mosca
    Mercoledì 26 Luglio 2017, alle ore 13:53
    Ho acquistato una villetta in un parco composto da 20 villette, in questo contesto, cioè villette a schiera, il tetto della mia casa è condominiale?
    Mi spiego, voglio mettere i pannelli solari sul mio tetto, devo chiedere autorizzazione ai condomini per farlo?
    I tetti nel caso di villette a schiera quindi case in orizzontale sono condominiali o la mia casa è di mia proprietà dalle fondamenta al tetto?
    Stesso discorso per la cantinola, per fare dei lavori devo chiedere autorizzazione?
    Grazie per la disponibilità.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Teresa Mosca
      Mercoledì 26 Luglio 2017, alle ore 16:11
      Il tetto, se si tratta di villette monofamiliari, è tuo, salvo diversa indicazione degli atti d'acquisto. Non dovresti avere problemi per la installazione, salvo qualche contestazione per alterazione del decoro. Quanto alle autorizzazioni condominiali: se il regolamento non le prescrive, non ne hai bisogno.
      rispondi al commento
  • Valeria
    Valeria
    Mercoledì 12 Luglio 2017, alle ore 12:08
    Vorrei sapere se il condomino che si è staccato dal riscaldamento centralizzato, deve contribuire alle spese di conservazione della caldaia (spese sia ordinarie che straordinarie). 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Valeria
      Giovedì 13 Luglio 2017, alle ore 17:26
      Solo alle spese straordinarie.
      rispondi al commento
  • Maria
    Maria
    Martedì 13 Giugno 2017, alle ore 08:57
    Abito in una casa singola di due unità abitative senza amministratore condominiale.
    Il mio appartamento è posto al secondo piano e quello del mio vicino al primo sono entrambi collegati da un unica scala e due ingressi uno posto al primo piano e un altro al piano terra dall ingresso dei garage.
    All'ingresso del primo piamo piano abbiamo un ampio piazzale/portico comune e sulla stessa facciata ci sono due balconi il mio e quello del mio vicino, il problema e che il mio "amatissimo"vicino ha pensato bene di tagliare una parte di balcone, che ovviamente è posta sopra il piazzale comune,creando un cancello che dall' esterno non si nota molto ma che lui usa come suo ingresso indipendente.
    Volevo sapere cosa potrei fare per risolvere questa cosa e fare in modo che lui elimini questo cancello e usi l'unico ingresso della casa che esiste per entrambi.

    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Maria
      Giovedì 13 Luglio 2017, alle ore 17:25
      La questione va valutata con l'aiuto di un avvocato e di un tecnico, eventualmente segnalando il fatto al Comune.
      rispondi al commento
  • @@@@@@@
    @@@@@@@
    Sabato 27 Maggio 2017, alle ore 19:52
    Sono proprietario di un negozio posto sotto un porticoSull' atto di compravendita è riportato che sono proprietario anche dell'area del portico.Nel regolamento del condominio è riportato un un articolo che recita "SONO ESCLUSI DALLE PARTI COMUNI E CONDOMINIALI IL PORTICO"IL mio ammiratore sostiene che la facciata del negozoo ed il soffitto del portico è parte comune.Ha ragione ??GrazieGino 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 @@@@@@@
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 15:59
      Non è possibile dare una risposta senza la lettura integrale dell'atto.Per una consulenza dettagliata puoi eventualmente utilizzare il servizio (a pagamento) offerto dai consulenti di Lavorincasa.it qui: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Pietro
    Pietro
    Sabato 13 Maggio 2017, alle ore 15:30
    Sono propietario di un appartamento in un condominio dove vi è la fornitura di gas GPL, anzichè metano,siccome il GPL è molto costoso fino a 4 volte in più rispetto al gas metano...noi tutti condomini avevamo ben pensato di mettere il gas metano...ma siamo stati bloccati dal costruttore che ha costruito lo stabile e che ci ha venduto gli appartamenti, dicendoci che la strada limitrofa al nostro palazzo e dove dovrebbero passare i tubi del gas è di sua proprietà, e che vuole 30000,00 euro per concederci il passaggio.
    Io chiedo ma è legale questa cosa che ci sta chiedento questo costruttore?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Pietro
      Martedì 16 Maggio 2017, alle ore 12:03
      Potrebbe essere legale, la situazione va valutata carte alla mano da un legale e da un tecnico di fiducia del condominio, per capire se esistono soluzioni alternative (per il passaggio delle tubazioni) o eventualmente come agire.
      rispondi al commento
  • Elena
    Elena
    Mercoledì 10 Maggio 2017, alle ore 16:56
    Sono proprietaria di un appartamento di una quadrifamigliare.
    Ho in comune con la mia unica vicina del primo piano, che ha l'accesso al suo appartamento dalle scale interne ,che porta anche al solaio.
    Ho messo due mobili che fa da dispensa, posso tenerli nella zona comune oppure e una violazione alla legge per uso delle parti in comune?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Elena
      Giovedì 11 Maggio 2017, alle ore 15:10
      Non esiste una regola generale. Diciamo che se c'è abbastanza spazio e la collocazione non deturpa l'area, puoi anche lasciarli, ma in astratto non si può dire se è giusto o sbagliato averli collocati.
      rispondi al commento
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