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Le parti comuni di un edificio

NEWS Parti comuni10 Febbraio 2014 ore 11:24
Nei condomini convivono parti di proprietà esclusiva a fianco a parti di proprietà comune, cioè beni funzionali al miglior godimento della proprietà esclusiva.
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Nozione di condominio


CondominioIl condominio è un edificio nel quale convivono parti di proprietà esclusiva a fianco a parti di proprietà comune.

Questa la definizione classica di condominio negli edifici; tale definizione necessita di un aggiornamento dovuto all'entrata in vigore della riforma.

Il condominio è quella particolare forma di comunione di beni, particolare perché forzosa, tra più unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Nella sostanza la legge n. 220/2012 (la riforma) ha fatto sì che le norme dettate in materia di condominio siano applicabili ex legge (e non solo quindi per dettame giurisprudenziale) anche a quelle particolari forme di condominio diverse dagli edifici che si estendono in verticale; il riferimento è ai così detti condomini orizzontali, ecc. (cfr. art. 1117-bis c.c.)

Innanzitutto con la locuzione parti di proprietà comune si fa riferimento a quei beni funzionali e strumentali al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva (abitazioni, locali commerciali, box, ecc.) poste in un edificio (sulla definizione giuridica di parti comuni data dalla giurisprudenza si veda su tutte Cass. 14 marzo 2008 n. 6981).

Se per l'identificazione delle parti di proprietà esclusiva non sorgono particolari problemi (il riferimento è alle unità immobiliari) non sempre è agevole capire quali siano le parti di proprietà comune.


Che cosa dice l'articolo 1117 del Codice Civile?


Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

La riforma ha cambiato ben poco rispetto al passato; è certo, però, il riferimento alle unità immobiliari e non più alle porzioni di piano rende pacifica l'applicabilità delle norme sul condominio anche a quei condomini che si sviluppano in senso orizzontale.

Condominio negli edificiQuella contenuta nell'articolo testé citato è un'elencazione la cui validità dev'essere verificata caso per caso.

In sostanza se l'atto d'acquisto dell'unità immobiliare o il regolamento di condominio di natura contrattuale (cioè quello accettato e sottoscritto da tutti i condomini) non dicono nulla in merito, il suolo, le scale, i locali destinati ad ospitare gli impianti comuni (es. locale per la caldaia dell'impianto centralizzato comune) e tutti gli altri elencati nel suddetto articolo sono da considerarsi di proprietà di tutti i condomini.

L'elencazione operata dall'art. 1117 c.c. non è tassativa ma puramente esemplificativa; lo si desume dallo stesso contenuto del succitato articolo secondo cui possono formare oggetto di proprietà comune in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.

L'importante è che il bene o la parte che si assume essere comune sia necessario e funzionale ad un miglior godimento delle parti di proprietà esclusiva.

Così, tra i beni comuni non espressamente menzionati dall'art. 1117 c.c. la giurisprudenza della Cassazione ha fatto rientrare il decoro architettonico ossia l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità (Cass. 16 gennaio 2007 n. 851).


Relazione giuridica tra parti comuni e condominio


Una volta individuate le parti comuni dello stabile, vale la pena vedere quale sia la relazione giuridica che si va ad instaurare tra queste ed il condomino.

Per relazione giuridica si intende il legame tra il bene e la persona che ne è proprietaria.

Il condominio è una comunione forzosa, cioè oltre ad essere imposta dalla legge non può (almeno in linea generale) essere sciolta.

Su questo punto è chiaro l'art. 1119 c.c. secondo cui le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Anche qui la riforma ha cambiato ben poco: il riferimento al consenso di tutti i condomini, anche se non espresso, era da ritenersi pacifico secondo la dottrina e la giurisprudenza.

A questa disposizione va ricollegata la norma di cui all'art. 1118, terzo comma, c.c., la quale prevede che il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali; tali spese devono essere sostenute da tutti i partecipanti al condominio in proporzione al valore del proprio appartamento rispetto alle parti comuni (tale proporzione altro non è che il valore millesimale dell'unità immobiliare contenuto nelle c.d. tabelle millesimali ).

Un esempio chiarirà quanto detto fin'ora.

Se gli atti d'acquisto ed il regolamento condominiale non dispongono nulla, il lastrico solare deve essere considerato un bene comune, come tale di proprietà di tutti i condomini.

Ciò significa che una volta ceduto l'appartamento con esso, automaticamente e senza necessità di menzione nell'atto d'acquisto, sarà ceduta anche la propria quota di proprietà del bene comune in quanto lo stesso è per sua natura funzionalmente collegato alla parte dell'edificio di proprietà esclusiva (nel caso del lastrico solare la funzione è quella di copertura dell'edificio).

Il proprietario dell'unità immobiliare non potrà, per sottrarsi alle spese di conservazione delle cose comuni, rinunciare alla proprietà di tali beni (nel caso dell'esempio il lastrico solare).


Che uso si potrà fare dei beni comuni?


Le norme del codice civile che regolano il condominio negli edifici (artt. 1117-1139 c.c.) non contengono una disciplina espressa dell'uso delle parti comuni.

In questo caso, in virtù del richiamo alle norme sulla comunione in generale contenuto nell'art. 1139 c.c., sarà applicabile l'art. 1102, primo comma, c.c. a norma del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Per fare un esempio, e salva ogni diversa disposizione contenuta nel regolamento, ogni condomino potrà abbellire il pianerottolo antistante il proprio appartamento o l'ingresso dello stabile riponendo piante, fiori e altri complementi d'arredo purché tale utilizzo non sia d'intralcio (esempio, impedendo o rendendo più gravoso l'ingresso) agli altri partecipanti al condominio.

Il condomino potrà fare ciò senza aggravio di costi per gli altri, in sostanza accollandosi tutte le spese.

La riforma, in materia di tutela della destinazione d'uso delle parti comuni, ha introdotto nel codice civile l'art. 1117-quater, che recita:

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136.

Resterà da vedere quale sarà la nozione di attività che incide in modo negativo e sostanziale sull'uso delle parti comuni.

Per dirla con un esempio: parcheggiare una bici in un androne d'ingresso potrà essere considerata violazione d'uso in grado d'incidere in modo negativo e sostanziale sulla destinazione del bene?

riproduzione riservata
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Le parti comuni di un edificio: Commenti e opinioni


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  • Gianlucapetito
    Gianlucapetito
    Giovedì 1 Agosto 2019, alle ore 18:54
    Salve,le spiego la mia situazione. Ho acquistato da poco un appartamento indipendente che si trova al primo piano di una delle 2 palazzine che risiedono all'interno di un cortile comune. Al mio piano esiste un ballatoio comune (da quanto almeno ho capito io dall'atto notarile di provenienza che mi è stato consegnato) alla palazzina, quindi dovrebbe essere comune solo a me e a chi abita all'appartamento affianco. Il signore che abita all'altra palazzina si è costruito anni fa una scala fissa in legno e metallo che poggia su questo ballatoio praticamente dalla mia parte dell'ingresso e che va nella sua mansarda che si trova alla parete di fronte della sua palazzina.La mie domande sono:1 - Come faccio a sapere se il ballatoio è comune anche a lui e può avere accesso? Premetto che questo ballatoio poggia anche sulla parete della sua palazzina.2 - Inoltre anche se fosse comune anche a lui, è vero che non può porre nessuna scala fissa?
    rispondi al commento
  • Giovine1
    Giovine1
    Venerdì 24 Maggio 2019, alle ore 15:09
    Può un condomino chiudere l'acqua dei servizi in comune?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giovine1
      Lunedì 17 Giugno 2019, alle ore 17:42
      Un condòmino no, un condominio a volte può chiudere l'acqua al condòmino.
      rispondi al commento
  • Cozma
    Cozma
    Giovedì 16 Maggio 2019, alle ore 20:06
    Abbiamo acquistato un appartamento di una villa con tre appartamenti, io ho ingresso privato, e loro due hanno ingresso condiviso,
    Il problema è che per accedere al garage, uno dei proprietari passa davanti a casa mia, anche se ha un altro ingresso su retro, oppure di fare giro per fuori.
    Avevo chiesto di rispettare la mia intimità, perché io non vado dalla sua parte perché non ho bisogno:
    Si può fare la separazione delle parti?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Cozma
      Mercoledì 22 Maggio 2019, alle ore 17:09
      Se quella su cui passa il vicino è una parte comune, no, a meno che non siate tutti d'accordo.
      rispondi al commento
  • Sergio5
    Sergio5
    Mercoledì 15 Maggio 2019, alle ore 07:56
    Vivo in una cascina da 40 anni e sono soggetto a continue lamentele ed accanimento da parte dell'amministratore ed anche degli altri inquilini, questo perché accusato di aver occupato abusivamente lo spazio condominiale comune della cascina.
    Praticamente sul pianerottolo fuori dalla porta di ingresso ho abbellito con vasi e fioriere che non intralciano nessuno e non impediscono la vicina di andare avanti a stendere i suoi panni tutti i giorni ma secondo l'amministratore devo rimuovere tutto quello che ho messo abusivamente quindi immagino si riferisca a tutte le piante compreso un talco che ospita diversi cactus che come detto non intralcia nessuno.
    Altri vicini che hanno messo fuori dalla loro porta sul portico in comune tavolino e sedie non hanno avuto nessuna contestazione.
    Mi pare non corretto questo atteggiamento.
    L'amministratore mi ha minacciato di addebitarsi spese in piu se non rimuovo tutto.
    Ma questa cosa infelice ha un senso?
    Ma sopratutto è regolare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Sergio5
      Mercoledì 22 Maggio 2019, alle ore 17:08
      Mi pare che per obbligarti a rimuovere tutto debbano farti causa che possono vincere solo se dimostrano che le tue cose rappresetano intralcio o pericolo d'intralcio. Sicuramente se non rimuovi non possono esserti addossate maggiori spese.
      rispondi al commento
  • Elena13
    Elena13
    Giovedì 14 Giugno 2018, alle ore 13:43
    Ho comprato casa in un condomininio che ha i garage in comune con un altro condominio.
    Cortili in comune con gli abitanti del piano terra, ma io non ne ho accesso perchè sono al penultimo e ultimo piano.
    Partecipo a una parte delle spese dei giardini, acqua, sostituzione piante per abbellimento
    È giusto o posso non pagare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Elena13
      Giovedì 28 Giugno 2018, alle ore 19:16
      Se non hai alcuna utilità dalle cose presenti nel cortile perché non vi accedi non per tua scelta, ma perché non ti è proprio consentito, secondo me non devi pagare le spese che indichi.
      rispondi al commento
  • Danielamicellone
    Danielamicellone
    Mercoledì 7 Marzo 2018, alle ore 11:53
    Buongiornoabito in condominio di 6 alloggi, volevo sapere se posso attaccare alla mia porta una luce a batteria percio senza collegamento elettrico con sensore di movimento in modo che si accenda se qualcuno passa senza accendere la luce nell'androne o se staziona davanti alla mia porta, sullo stesso pianerottolo non ci sono altre porte di alloggi ma solo le scale di passaggio che vanno ai piani superiori. Posso farlo senza permesso del condominio e dell'aministratore ? grazie. 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Danielamicellone
      Lunedì 19 Marzo 2018, alle ore 16:17
      Per come descrivi i fatti se la luce non è ingombrante a tal punto da sembrare "una bruttura", non credo che ci siano problemi. Consulta il regolamento di condominio, per capire se lì sono posti limiti. In ogni caso è tuo dovere comunicare l'iniziativa all'amministratore (art. 1122 c.c.).
      rispondi al commento
  • Giusy79
    Giusy79
    Venerdì 12 Gennaio 2018, alle ore 13:05
    Il mio problema è questo.
    Case a schiera con corte comune.
    Garage e posti auto sono di proprietà.
    Lo spazio in mezzo a essi è parte comune.
    È parte comune anche una parte di strada di accesso alla corte. Uno dei nostri vicini dice che lo spazio davanti all' ingresso del suo garage che usa come deposito ( e la parte davanti al garage risulta parte comune ed è davanti a casa nostra).
    È suo e solo lui ha il diritto di parcheggio.
    O chi decide lui (parenti, amici).
    Aggiungo anche che lo spazio dove loro parcheggiano è lo spazio a noi necessario per le manovre di uscita dal posto auto o per parcheggiare nel garage perché abbiamo il garage centrale.
    Stessa storia per un pezzo della stradina di ingresso.
    Tutto loro insomma.
    Siamo tre famiglie di cui due proprietari (noi e il vicino del garage) e una in comodato gratuito.
    Noi stiamo tra le due famiglie che sono anche parenti.
    La mia domanda è: se dove il vicino parcheggia l'auto davanti al garage è parte comune..
    Posso parcheggiare anche io, giusto?
    Parimenti uso altrimenti violano i nostri diritti di proprietari di corte comune. 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giusy79
      Mercoledì 17 Gennaio 2018, alle ore 17:16
      Sì, se è una parte comune non assegnata tutti possono parcheggiare purché non intralcino le manovre.
      rispondi al commento
  • Anto3
    Anto3
    Lunedì 23 Ottobre 2017, alle ore 14:35
    Salve,
    ho acquistato un appartamento al primo piano di una casa bifamiliare che sto ristrutturando.
    Al momento dell'acquisto sapevo di dover cambiare le grondaie, vecchie e che creano infiltrazioni.
    Ho avvisato l'amministratrice di sostegno della mia vicina del piano terra delle spese che dovrà sostenere, munita di preventivo e si è messa ad urlare dicendo che non sono cose da fare ora, che la vicina non ha soldi (pochi mesi fa gli ho acquistato un garage quindi i soldi li avrebbe) e che se voglio posso anticipare io le spese senza darmi la certezza che poi mi pagherà.
    Come posso fare?
    Tra l'altro non cura molto la mia vicina, dovrebbe mandarle una ditta a fare pulizia in casa, ma sono mesi che non vedo nessuno.
    Può opporsi a questa spesa?
    Le ho detto che avrei dei danni in casa e non ha battuto ciglio.
    Grazie per i consigli.
    rispondi al commento
  • Marco 1
    Marco 1
    Giovedì 28 Settembre 2017, alle ore 18:15
    Buongiorno a tutti,
    abito in un appartamento mansardato al secondo piano e al primo piano vi è un altro appartamento con altro proprietario. L'appartamento dove abito è la casa coniugale (sono divorziata) e purtroppo, sotto di me abitano i genitori del mio ex, che fanno di tutto per mandarci via, me e tre figli, dispetti anche a loro.
    Siccome piuù volte è sparita la mia posta poiché abbiamo un unica cassetta postale, vorrei sapere se posso installare una mia cassetta postale anche se il mio ex suocero me lo vuole impedire asserendo che li tutto e suo. 
    rispondi al commento
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