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Le parti comuni di un edificio

NEWS Parti comuni10 Febbraio 2014 ore 11:24
Nei condomini convivono parti di proprietà esclusiva a fianco a parti di proprietà comune, cioè beni funzionali al miglior godimento della proprietà esclusiva.
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Nozione di condominio


CondominioIl condominio è un edificio nel quale convivono parti di proprietà esclusiva a fianco a parti di proprietà comune.

Questa la definizione classica di condominio negli edifici; tale definizione necessita di un aggiornamento dovuto all'entrata in vigore della riforma.

Il condominio è quella particolare forma di comunione di beni, particolare perché forzosa, tra più unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Nella sostanza la legge n. 220/2012 (la riforma) ha fatto sì che le norme dettate in materia di condominio siano applicabili ex legge (e non solo quindi per dettame giurisprudenziale) anche a quelle particolari forme di condominio diverse dagli edifici che si estendono in verticale; il riferimento è ai così detti condomini orizzontali, ecc. (cfr. art. 1117-bis c.c.)

Innanzitutto con la locuzione parti di proprietà comune si fa riferimento a quei beni funzionali e strumentali al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva (abitazioni, locali commerciali, box, ecc.) poste in un edificio (sulla definizione giuridica di parti comuni data dalla giurisprudenza si veda su tutte Cass. 14 marzo 2008 n. 6981).

Se per l'identificazione delle parti di proprietà esclusiva non sorgono particolari problemi (il riferimento è alle unità immobiliari) non sempre è agevole capire quali siano le parti di proprietà comune.


Che cosa dice l'articolo 1117 del Codice Civile?


Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

La riforma ha cambiato ben poco rispetto al passato; è certo, però, il riferimento alle unità immobiliari e non più alle porzioni di piano rende pacifica l'applicabilità delle norme sul condominio anche a quei condomini che si sviluppano in senso orizzontale.

Condominio negli edificiQuella contenuta nell'articolo testé citato è un'elencazione la cui validità dev'essere verificata caso per caso.

In sostanza se l'atto d'acquisto dell'unità immobiliare o il regolamento di condominio di natura contrattuale (cioè quello accettato e sottoscritto da tutti i condomini) non dicono nulla in merito, il suolo, le scale, i locali destinati ad ospitare gli impianti comuni (es. locale per la caldaia dell'impianto centralizzato comune) e tutti gli altri elencati nel suddetto articolo sono da considerarsi di proprietà di tutti i condomini.

L'elencazione operata dall'art. 1117 c.c. non è tassativa ma puramente esemplificativa; lo si desume dallo stesso contenuto del succitato articolo secondo cui possono formare oggetto di proprietà comune in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.

L'importante è che il bene o la parte che si assume essere comune sia necessario e funzionale ad un miglior godimento delle parti di proprietà esclusiva.

Così, tra i beni comuni non espressamente menzionati dall'art. 1117 c.c. la giurisprudenza della Cassazione ha fatto rientrare il decoro architettonico ossia l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità (Cass. 16 gennaio 2007 n. 851).


Relazione giuridica tra parti comuni e condominio


Una volta individuate le parti comuni dello stabile, vale la pena vedere quale sia la relazione giuridica che si va ad instaurare tra queste ed il condomino.

Per relazione giuridica si intende il legame tra il bene e la persona che ne è proprietaria.

Il condominio è una comunione forzosa, cioè oltre ad essere imposta dalla legge non può (almeno in linea generale) essere sciolta.

Su questo punto è chiaro l'art. 1119 c.c. secondo cui le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Anche qui la riforma ha cambiato ben poco: il riferimento al consenso di tutti i condomini, anche se non espresso, era da ritenersi pacifico secondo la dottrina e la giurisprudenza.

A questa disposizione va ricollegata la norma di cui all'art. 1118, terzo comma, c.c., la quale prevede che il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali; tali spese devono essere sostenute da tutti i partecipanti al condominio in proporzione al valore del proprio appartamento rispetto alle parti comuni (tale proporzione altro non è che il valore millesimale dell'unità immobiliare contenuto nelle c.d. tabelle millesimali ).

Un esempio chiarirà quanto detto fin'ora.

Se gli atti d'acquisto ed il regolamento condominiale non dispongono nulla, il lastrico solare deve essere considerato un bene comune, come tale di proprietà di tutti i condomini.

Ciò significa che una volta ceduto l'appartamento con esso, automaticamente e senza necessità di menzione nell'atto d'acquisto, sarà ceduta anche la propria quota di proprietà del bene comune in quanto lo stesso è per sua natura funzionalmente collegato alla parte dell'edificio di proprietà esclusiva (nel caso del lastrico solare la funzione è quella di copertura dell'edificio).

Il proprietario dell'unità immobiliare non potrà, per sottrarsi alle spese di conservazione delle cose comuni, rinunciare alla proprietà di tali beni (nel caso dell'esempio il lastrico solare).


Che uso si potrà fare dei beni comuni?



Le norme del codice civile che regolano il condominio negli edifici (artt. 1117-1139 c.c.) non contengono una disciplina espressa dell'uso delle parti comuni.

In questo caso, in virtù del richiamo alle norme sulla comunione in generale contenuto nell'art. 1139 c.c., sarà applicabile l'art. 1102, primo comma, c.c. a norma del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Per fare un esempio, e salva ogni diversa disposizione contenuta nel regolamento, ogni condomino potrà abbellire il pianerottolo antistante il proprio appartamento o l'ingresso dello stabile riponendo piante, fiori e altri complementi d'arredo purché tale utilizzo non sia d'intralcio (esempio, impedendo o rendendo più gravoso l'ingresso) agli altri partecipanti al condominio.

Il condomino potrà fare ciò senza aggravio di costi per gli altri, in sostanza accollandosi tutte le spese.

La riforma, in materia di tutela della destinazione d'uso delle parti comuni, ha introdotto nel codice civile l'art. 1117-quater, che recita:

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136.

Resterà da vedere quale sarà la nozione di attività che incide in modo negativo e sostanziale sull'uso delle parti comuni.

Per dirla con un esempio: parcheggiare una bici in un androne d'ingresso potrà essere considerata violazione d'uso in grado d'incidere in modo negativo e sostanziale sulla destinazione del bene?

riproduzione riservata
Articolo: Le parti comuni di un edificio
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Le parti comuni di un edificio: Commenti e opinioni


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  • Antonio47
    Antonio47
    6 giorni fa
    Vivo in una palazzina con due impianti fogniari distinti ma che convergono in una unico scarico generale per tutti.
    La palazina e come se fosse divisa in due cioe il lato sinistro e il lato destro quando avviene un problema sia da una parte che dall'altra tutti devono intervenire alle spese o solo quella parte con il proprio scarico fognario ?
    rispondi al commento
  • Patbi
    Patbi
    Giovedì 20 Febbraio 2020, alle ore 14:53
    Abito al piano terra di una casa bifamiliare,il fianco di suddetta casa è di proprietà del primo piano.
    Su questo fianco però c'è il muro di una parte di casa mia.
    Dovrei farcii dei lavori e dovrei verniciare la finestra naturalmente a spese mie, ma la proprietaria del primo piano non mi vuole fare entrare.
    Che diritti ho e cosa dovrei fare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Patbi
      6 giorni fa
      Se la vicina s'intestardisce nel divieto, puoi portarla in Tribunale, se non c'è altro modo di eseguire le opere.Qui un articolo sul tema:https://www.lavorincasa.it/occupazione-di-suolo-privato/
      rispondi al commento
  • Billys
    Billys
    Sabato 1 Febbraio 2020, alle ore 09:57
    Abito in un condominio.
    Dal testamento risulta che le scale sono comuni.
    Posso io, essendo l’unico proprietario dell’ultimo piano e del lastrico solare, ritenere che le scale che collegano la penultima abitazione (al piano di sotto) alla mia abitazione, siano di proprietà esclusiva ?
    Come posso far valere questo mio diritto che va contro il volere del testamento?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Billys
      6 giorni fa
      Puoi fare valere questo tuo diritto, acquistando le scale, chiaramente se gli altri te le vogliono cedere. Altro modo non è dato.
      rispondi al commento
      • Billys
        Billys Lucag1979
        5 giorni fa
        Non vale nel mio caso l'ultima sentenza della Cassazione che prevede l’uso esclusivo delle scale per chi ha la proprietà all’ultimo piano e anche la proprietà Esclusiva del lastrico ?
        rispondi al commento
  • Anto10
    Anto10
    Sabato 1 Febbraio 2020, alle ore 01:13
    Abito in un condominio con quattro condomini.
    Due al piano terra, io al primo piano e un altro condomino al secondo piano.
    Dopodiché c’è lastrico solare di proprietà esclusiva del condomino al secondo piano.
    Quest’ultimo ritiene che le rampe di scale che seguono il pianerottolo della mia abitazione (primo piano), fino alla sua abitazione (quindi salendo due rampe per arrivare al secondo piano) siano di proprietà sua esclusiva (perché ritiene che essendo l’unico proprietario del piano superiore e del lastrico solare ha la proprietà esclusiva).
    Questa convinzione ha portato il condomino ad apportare modifiche alle scale (come ringhiera, pittura sui muri,marmo delle scale) non considerando il decoro del condominio che quindi ora risulta a metà in un modo e metà in un altro modo.
    Inserendo inoltre anche una porta dopo la prima rampa dal mio pianerottolo che oscura la mia scala e non consente il passaggio dell’aria.
    Chiedevo se ci fossero dei limiti alla proprietà esclusiva delle scale e come posso tutelarmi.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Anto10
      6 giorni fa
      Secondo me il tuo vicino si è spinto un po' oltre col suo modo di fare. Se per quelle scale non gli è riservata la proprietà dagli atti, allora sono comuni.Ti consiglio di andare da un avvocato, per valutare il da farsi.
      rispondi al commento
  • Daniela9
    Daniela9
    Martedì 10 Dicembre 2019, alle ore 06:28
    Il mio appartamento è situato su un terrazzo comune a 3 appartamenti, incluso il mio, no condominio ma cortile con le 3 abitazioni al piano rialzato.
    Ho una bimba di un anno e mezzo, vorrei installare un cancelletto di sicurezza per farla giocare con tranquillità sul terrazzo, posso farlo?
    A quale normativa devo far riferimento per la tutela della mia bambina senza che nessuno possa opporsi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Daniela9
      Lunedì 16 Dicembre 2019, alle ore 15:08
      Puoi installarlo e dare le chiavi agli altri condòmini. E' una proprietà privata e può essere sempre chiusa per ragioni di sicurezza. Se vuoi un parere specifico con indicazione delle norme, deve rivolgerti al servizio di consulenza legale (a pagamento) presente sul sito: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
      • Daniela9
        Daniela9 Lucag1979
        Lunedì 16 Dicembre 2019, alle ore 21:56
        Grazie ma intendevo un cancelletto di sicurezza per bambini, senza chiavi, con una semplice apertura/chiusura per soli adulti. Potrei installarlo senza problemi? La ringrazio.
        rispondi al commento
  • Smpe
    Smpe
    Martedì 26 Novembre 2019, alle ore 00:06
    1) Nel caso di un edificio frazionato in due in cui un proprietario non ha alcuna intenzione di partecipare all’adeguamento sismico dell' intera struttura cosa può fare l’altro proprietario per mettere in sicurezza la sua porzione di proprietà e la sua famiglia?
    2) Bonus Sisma: è possibile usufruirne su una sola unità immobiliare catastalmente distinta ma derivante da un frazionamento di un unico edificio?
    Si tratta di un edificio diviso in due unità immobiliari affiancate (con il muro centrale in comune) che necessità di lavori straordinari per l'adeguamento sismico, ma solo un proprietario è intenzionato ad eseguirli.Essendo necessario almeno l’inseriremento di catene che contengano l’intera struttura dell’edificio, chiedo se il proprietario che non vuole eseguire i lavori è tenuto comunque a permettere che venga eseguito questo intervento consentendo il passaggio e l’ancoraggio della catena sulla sua proprietà?
    Ci sono dei riferimenti normativi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Smpe
      Lunedì 16 Dicembre 2019, alle ore 15:06
      Ti consiglio di scrivere sul forum detrazioni fiscali, lì avrai sicuramente un aiuto maggiore.
      rispondi al commento
  • Cascri
    Cascri
    Martedì 19 Novembre 2019, alle ore 15:17
    Un montascale per disabili acquistato dal condominio si è rotto, siamo obbligati tutti a ricomprarlo o può farlo da solo il disabile con le agevolazioni?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Cascri
      Lunedì 16 Dicembre 2019, alle ore 15:11
      Se è condominiale dovete pagare tutti, altrimenti paga il proprietario.
      rispondi al commento
  • Davidesuraci
    Davidesuraci
    Mercoledì 13 Novembre 2019, alle ore 16:14
    È da considerarsi parte comune una superficie adibita ad uso parcheggio per alcuni condomini ma che di diritto, non risulta di proprietà del condominio? I condomini sono obbligati a pagare le quote millesimali di proprietà per questo tipo di superficie? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Davidesuraci
      Lunedì 16 Dicembre 2019, alle ore 15:05
      Senza lettua degli atti è impossibile dare una risposta certa. Potrebbe essere, come potrebbe essere il contrario.
      rispondi al commento
  • Maria 56
    Maria 56
    Lunedì 4 Novembre 2019, alle ore 11:00
    Condivido un piccolo cortile con un altro condomino che ha destinato l'immobile a locazione transitoria.
    Quindi si avvicendono decine di persone praticamente sconosciute transitando continuamente, con relativo disturbo, in quest'area comune.
    È regolare o posso oppormi in qualche modo?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Maria 56
      Mercoledì 13 Novembre 2019, alle ore 15:24
      Non puoi opporti alle modalità di locazione del tuo vicino.
      rispondi al commento
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