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Le parti comuni di un edificio

Nei condomini convivono parti di proprietà esclusiva a fianco a parti di proprietà comune, cioè beni funzionali al miglior godimento della proprietà esclusiva.
10 Febbraio 2014 ore 11:24 - NEWS Parti comuni
parti comuni , condominio , edificio , beni comuni condominio

Nozione di condominio


CondominioIl condominio è un edificio nel quale convivono parti di proprietà esclusiva a fianco a parti di proprietà comune.

Questa la definizione classica di condominio negli edifici; tale definizione necessita di un aggiornamento dovuto all'entrata in vigore della riforma.

Il condominio è quella particolare forma di comunione di beni, particolare perché forzosa, tra più unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Nella sostanza la legge n. 220/2012 (la riforma) ha fatto sì che le norme dettate in materia di condominio siano applicabili ex legge (e non solo quindi per dettame giurisprudenziale) anche a quelle particolari forme di condominio diverse dagli edifici che si estendono in verticale; il riferimento è ai così detti condomini orizzontali, ecc. (cfr. art. 1117-bis c.c.)

Innanzitutto con la locuzione parti di proprietà comune si fa riferimento a quei beni funzionali e strumentali al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva (abitazioni, locali commerciali, box, ecc.) poste in un edificio (sulla definizione giuridica di parti comuni data dalla giurisprudenza si veda su tutte Cass. 14 marzo 2008 n. 6981).

Se per l'identificazione delle parti di proprietà esclusiva non sorgono particolari problemi (il riferimento è alle unità immobiliari) non sempre è agevole capire quali siano le parti di proprietà comune.


Che cosa dice l'articolo 1117 del Codice Civile?


Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

La riforma ha cambiato ben poco rispetto al passato; è certo, però, il riferimento alle unità immobiliari e non più alle porzioni di piano rende pacifica l'applicabilità delle norme sul condominio anche a quei condomini che si sviluppano in senso orizzontale.

Condominio negli edificiQuella contenuta nell'articolo testé citato è un'elencazione la cui validità dev'essere verificata caso per caso.

In sostanza se l'atto d'acquisto dell'unità immobiliare o il regolamento di condominio di natura contrattuale (cioè quello accettato e sottoscritto da tutti i condomini) non dicono nulla in merito, il suolo, le scale, i locali destinati ad ospitare gli impianti comuni (es. locale per la caldaia dell'impianto centralizzato comune) e tutti gli altri elencati nel suddetto articolo sono da considerarsi di proprietà di tutti i condomini.

L'elencazione operata dall'art. 1117 c.c. non è tassativa ma puramente esemplificativa; lo si desume dallo stesso contenuto del succitato articolo secondo cui possono formare oggetto di proprietà comune in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.

L'importante è che il bene o la parte che si assume essere comune sia necessario e funzionale ad un miglior godimento delle parti di proprietà esclusiva.

Così, tra i beni comuni non espressamente menzionati dall'art. 1117 c.c. la giurisprudenza della Cassazione ha fatto rientrare il decoro architettonico ossia l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità (Cass. 16 gennaio 2007 n. 851).


Relazione giuridica tra parti comuni e condominio


Una volta individuate le parti comuni dello stabile, vale la pena vedere quale sia la relazione giuridica che si va ad instaurare tra queste ed il condomino.

Per relazione giuridica si intende il legame tra il bene e la persona che ne è proprietaria.

Il condominio è una comunione forzosa, cioè oltre ad essere imposta dalla legge non può (almeno in linea generale) essere sciolta.

Su questo punto è chiaro l'art. 1119 c.c. secondo cui le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Anche qui la riforma ha cambiato ben poco: il riferimento al consenso di tutti i condomini, anche se non espresso, era da ritenersi pacifico secondo la dottrina e la giurisprudenza.

A questa disposizione va ricollegata la norma di cui all'art. 1118, terzo comma, c.c., la quale prevede che il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali; tali spese devono essere sostenute da tutti i partecipanti al condominio in proporzione al valore del proprio appartamento rispetto alle parti comuni (tale proporzione altro non è che il valore millesimale dell'unità immobiliare contenuto nelle c.d. tabelle millesimali ).

Un esempio chiarirà quanto detto fin'ora.

Se gli atti d'acquisto ed il regolamento condominiale non dispongono nulla, il lastrico solare deve essere considerato un bene comune, come tale di proprietà di tutti i condomini.

Ciò significa che una volta ceduto l'appartamento con esso, automaticamente e senza necessità di menzione nell'atto d'acquisto, sarà ceduta anche la propria quota di proprietà del bene comune in quanto lo stesso è per sua natura funzionalmente collegato alla parte dell'edificio di proprietà esclusiva (nel caso del lastrico solare la funzione è quella di copertura dell'edificio).

Il proprietario dell'unità immobiliare non potrà, per sottrarsi alle spese di conservazione delle cose comuni, rinunciare alla proprietà di tali beni (nel caso dell'esempio il lastrico solare).


Che uso si potrà fare dei beni comuni?



Le norme del codice civile che regolano il condominio negli edifici (artt. 1117-1139 c.c.) non contengono una disciplina espressa dell'uso delle parti comuni.

In questo caso, in virtù del richiamo alle norme sulla comunione in generale contenuto nell'art. 1139 c.c., sarà applicabile l'art. 1102, primo comma, c.c. a norma del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Per fare un esempio, e salva ogni diversa disposizione contenuta nel regolamento, ogni condomino potrà abbellire il pianerottolo antistante il proprio appartamento o l'ingresso dello stabile riponendo piante, fiori e altri complementi d'arredo purché tale utilizzo non sia d'intralcio (esempio, impedendo o rendendo più gravoso l'ingresso) agli altri partecipanti al condominio.

Il condomino potrà fare ciò senza aggravio di costi per gli altri, in sostanza accollandosi tutte le spese.

La riforma, in materia di tutela della destinazione d'uso delle parti comuni, ha introdotto nel codice civile l'art. 1117-quater, che recita:

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136.

Resterà da vedere quale sarà la nozione di attività che incide in modo negativo e sostanziale sull'uso delle parti comuni.

Per dirla con un esempio: parcheggiare una bici in un androne d'ingresso potrà essere considerata violazione d'uso in grado d'incidere in modo negativo e sostanziale sulla destinazione del bene?

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Le parti comuni di un edificio: Commenti e opinioni



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  • Obbe
    Obbe
    Domenica 21 Marzo 2021, alle ore 19:46
    In una unità immobiliare vi sono due proprietari: A e B.
    A è proprietario del primo piano circa 150 mt con scala autonoma, mentre B è proprietario del secondo piano circa 150 mt, con scala autonoma (quindi due scale separate), il terrazzo è in comune indiviso.
    B ristruttura il secondo piano e con scrittura privata stipulata col proprietario B decidono di dividere il terrazzo in parti uguali, realizzando un vano tecnico adiacente la scala di B (ovviamente riportati in scia, ma non aggiornati in catastò)
    A, divide il primo piano in parti uguali e ne vende una parte a C.
    Al proprietario C, cosa spetta del terrazzo ?
    Può rivalersi su quanto diviso con scrittura privata prima del suo acquisto?
    rispondi al commento
  • Davfer
    Davfer
    Mercoledì 17 Febbraio 2021, alle ore 10:44
    Abito in un condominio orizzontale di 16 condomini.
    la mia proprietà, composta da due appartamenti disposti uno sopra l'altro, ed è situata in testa all'edificio con giardino di proprietà esclusiva e accessi autonomi.
    Il condominio sta decidendo di coibentare l'edifico usufruendo delle agevolazioni del superbonus 110, ritenendo un danno eseguire la coibentazione su un edificio nato come casa vacanza per cui non soggetto ad abitazione principale, ( solo pochi sono i residenti ) e quindi non utilizzandola per gran parte dell'anno.
    La coibentazione porterebbe delle problematiche di condensa ed aumento dell'umidità con la nascita delle famose muffe nere tra muro verticale e solaio.
    Chiedo se è possibile non partecipare all'intervento di coibentazione delle facciate verticali , ma solo a quello della intonacatura finale, per una questione di rispetto del decoro del condominio ?
    rispondi al commento
  • Rosa Sechi
    Rosa Sechi
    Lunedì 8 Febbraio 2021, alle ore 16:21
    40 anni fa ho acquistato un attico al reso piano, il costruttore si era riservato la proprietà del lastrico solare, ora ha intenzione di sopraelevarecome.
    Come dobbiamo comportarci noi condomini?
    rispondi al commento
  • Pierluigi Ballarin
    Pierluigi Ballarin
    Sabato 3 Ottobre 2020, alle ore 13:20
    Abito in una casa composta di 6 appartamenti, 3 piano terra e 3 al primo piano.
    Che però per avere in comune la rampa di discesa ai garage con un'altra costruzione gemella alla prima, siamo costretti ad avere un Amministratore condominiale perché quella rampa ci fa diventare una abitazione a 12 appartamenti.
    Nonostante si vada tutti più o meno d'accordo, rimane un punto in cui io personalmente sono in disaccordo anche con l'Amministratore.
    Le spese della luce delle scale che, secondo lui, coloro che abitano al primo piano devono pagare una percentuale maggiore sulla spesa della luce.
    Questo lo trovo alquanto illogico dal momento che il condomino del piano terra, quando entra dentro la struttura dalla strada accendendo la luce, accende anche quella del 1° piano e quella sottostante delle scale per andare in garage.
    Quindi consuma la medesima quantità di luce che consumo.
    Ho ragione o torto?
    Ballarin
    rispondi al commento
  • Skich
    Skich
    Giovedì 17 Settembre 2020, alle ore 09:48
    Salve abito in una villetta bifamiliare a schiera al ritorno delle vacanze ho trovato sulla mia facciata di casa i tubi del condizionatore della casa del mio vicino dove abito non abbiamo un condominio in tanti anni abbiamo sempre rispettato le parti comuni i giardini sono delineati dal muro di due metri al piano di sopra affacciano le mie finestre insomma una facciata quadrata sopra sotto senza mai invadere le parti altrui nella facciata di casa entra un pezzo di muro della camera del vicino per questo lui mi dice che essendo suo il muro i tubi li mette dove vuole io gli dico che il muro interno è suo ma non l'esterno cosa devo fare?
    rispondi al commento
  • Yelgre15
    Yelgre15
    Lunedì 17 Agosto 2020, alle ore 13:56
    Il mio vicino si è lamentato perchè quando lavo il mio terrazzo, l'acqua (ovviamente senza sapone), cade nel vialetto di ingresso tutto pavimentato che è dotato però di griglie di scarico.
    I lavaggi sono limitati ad un paio di volte d'estate.
    Se si lamenta ha ragione?
    rispondi al commento
  • Lapulcetea
    Lapulcetea
    Martedì 16 Giugno 2020, alle ore 02:00
    Gentilissimi, un condomino dell'immobile di 5 piani e 18 appartamenti in cui risiedo ha occupato il lastrico solare di proprietà comune con il motore di un condizionatore a suo esclusivo uso non richiedendo autorizzazione all'assemblea, ne tantomeno inoltrando una comunicazione all'amministratore e con lavori contestabili dal punto di vista della sicurezza.
    I tubi sono stati fatti passare nella canna fumaria dove sono convogliati i gas di scarico delle caldaie delle singole unite immobiliari sottostanti, compreso lo stesso appartamento in cui è stato montato il condizionatore danneggiando la canna fumaria, fissando il motore con delle fascette di plastica alla ringhiera del terrazzo, di certo non rispettando norme di sicurezza.
    Ora poiché l'amministratrice sostiene che lo può fare in virtù del principio che tale comportamento "non impedisce agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto", potete darmi lumi in merito?
    rispondi al commento
  • Cassio4
    Cassio4
    Martedì 9 Giugno 2020, alle ore 08:53
    Sono proprietario di una porzione di abitazione che ha all'esterno delle parti comuni di cortile.
    Chi può di fatto transitare sulle parti comuni?
    Mi spiego meglio, io sono proprietario quindi il mio diritto vale anche per i miei famigliari e fino a che grado di parentela?
    rispondi al commento
  • Fulvia1
    Fulvia1
    Domenica 3 Maggio 2020, alle ore 19:18
    Abito in una porzione di casa terra cielo nel centro storico di un paese.
    La cucina si affaccia su una corte comune tramite una porta finestra.
    Anche la parete della cucina e una finestra sono affacciate su questa corte.
    Ho recentemente messo dei vasi di fiori di piccole dimensioni e una panchetta di legno mobile, della larghezza di 25 cm e lunga circa 1 mt vicino alla mia porta finestra e sotto la mia finestra, destando le proteste dei vicini.
    Volevo sapere se hanno ragione o se mi è concesso tenerli li.
    rispondi al commento
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