Questo sito utilizza cookie tecnici per annunci non profilati sulla tua esperienza di navigazione e cookie di terze parti per mostrarti invece annunci personalizzati in linea con le tue preferenze di navigazione.

Per conoscere quali annunci di terze parti sono visibili sulle nostre pagine leggi l'informativa.
Per negare il consenso dei soli cookie relativi alla profilazione clicca qui.

Puoi invece acconsentire all'utilizzo dei cookie personalizzati accettando questa informativa.

ACCETTA

Locale impianto riscaldamento e usi alternativi dopo la dismissione

Il locale centrale termica dismessa in condominio può essere utilizzato in vari modi dopo la cessazione dell'uso di quell'impianto. Quali ed entro che limiti?
08 Settembre 2020 ore 15:36 - NEWS Parti comuni

Locali centrale termica dismessa: una breve introduzione


In tempi passati, ma nemmeno tanto, il riscaldamento centralizzato era un impianto presente molto di frequente nei condomini.

Continua a esserlo, anche se la legge n. 10 del 1991 per lungo tempo ne ha favorito la dismissione.

Risultato?

Locale centrale termica in condominio
In tanti condomini esistono dei locali centrale termica dismessi.

Rispetto a questi vani, la domanda sorge spontanea:

  • come può essere utilizzato questo spazio?

  • che cosa succede se il locale centrale termica viene usato in modo non conforme alla sua destinazione?

  • chi decide come utilizzare il locale centrale termica dismessa in un edificio in condominio ?


Locali centrale termica, la nozione


Partiamo dalla nozione: stando al quadro delle definizioni uniformi allegate all'Intesa tra il Governo, le Regioni e i Comuni, concernente l'adozione del regolamento edilizio-tipo di cui all'articolo 4, comma 1-sexies del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, il locale centrale termica va considerato un volume tecnico. Esso è definito come vano o spazio strettamente necessario a contenere e consentire l'accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici al servizio dell’edificio (idrico, termico, di condizionamento e di climatizzazione, di sollevamento, elettrico, di sicurezza, telefonico, ecc.).

Il locale centrale termica
Il volume tecnico, una volta dismesso l’impianto resta tale, salva restando la possibilità di valutare, in ragione di dimensioni e posizionamento, una diversa destinazione oltre che fattuale anche e soprattutto urbanistico catastale.

È fondamentale che prima di ogni decisione circa la possibilità di utilizzare il vano centrale termica in modo differente, ci si assicuri che questa forma d’uso sia fattibile e si regolarizzi urbanisticamente e catastalmente la variazione.


Locali centrale termica dismessa, i poteri dell'assemblea


L’assemblea, dottrina e giurisprudenza sono concordi sul punto, è l’organismo strutturale, naturale e insopprimibile nell’ambito della gestione condominiale . Anche il condominio minimo deve essere gestito dall’assemblea composta dai due partecipanti, solo urgenze o ricorso giudiziale per il caso di stallo.

È all’assemblea che spetta, in prima e in ultima istanza, assumere le decisioni sulle cose comuni, ivi comprese le modalità d’uso.



È all’assise condominiale che è attribuito per legge il potere principale di stabilire modalità e regole d’uso delle cose comuni, purché ciò non incida negativamente sui diritti dei condòmini.

Regolamentare l’uso, quindi, vuol dire predisporre una disciplina in favore di tutti e mai un divieto contro qualcuno.

L’assemblea, rispettando le indicazioni di legge, specie le misure di prevenzione incendi, può consentire l’uso come deposito, eventualmente vietando il deposito di specifici beni e materiali, ma non può impedire a uno specifico condòmino di farne quell’uso.

Le regole per l’utilizzazione del locale centrale termica possono essere dettate mediante una specifica decisione assembleare oppure mediante inserimento nel regolamento di uno o più articoli espressamente dedicate alle modalità d’uso di questo spazio condominiale.

E se i condòmini (uno o più d’uno è indifferente ai nostri fini) considerassero la delibera o le norme del regolamento illegittime?

Essi potrebbero impugnare quella decisione, previo esperimento del tentativo di mediazione; laddove si trattasse di delibera che incide sui diritti dei singoli, essa andrebbe considerata nulla e non annullabile, quindi non soggetta al termine di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c.


Locali centrale termica dismessa, i poteri dell'amministratore


Come detto in precedenza, in prima istanza è l’assemblea a decidere sulle modalità d’uso del locale centrale termica. Un ruolo certamente non secondario, concorrente o suppletivo, e di responsabilità è posto in capo all’ amministratore di condominio.

Il mandatario dei condòmini, in virtù di ciò che dispone l’art. 1130 c.c. è tenuto a:

  • eseguire le delibere assunte dall’assemblea, avendo inoltre il compito di far osservare il regolamento condominiale (art. 1130 n. 1 c.c.);

  • curare la disciplina dell'uso delle cose comuni e quindi fruizione dei servizi nell'interesse comune, al fine di assicurare il miglior godimento a ciascuno dei condomini (art. 1130 n. 2 c.c.).

Indicate queste prerogative e quindi responsabilità, ne discende che sia l’amministratore a:

  1. dover valutare se e come l’assemblea abbia disciplinato l’uso dei locali centrale termica dismessa, se l’abbia fatto tramite una semplice delibera o se esistano clausole regolamentari e quindi curarne l’osservanza;

  2. valutare se vi sia un uso di fatto consolidato nel tempo legittimo ed esercitabile

  3. comunque, in concorrenza ovvero in mancanza di questi elementi, dettare di propria iniziativa una disciplina dell’uso di questo vano tecnico che, inserendosi nell’ambito delle norme ovvero della prassi esistente, abbia la funzione di garantire quanto specificamente chiarito dal n. 2 dell’art. 1130 c.c. se del caso, anche attivandosi per impedire condotte illegittime.

Le decisioni dell’amministratore considerate illegittime possono essere contestate, giusta quanto disposto dell’art. 1133 c.c., con ricorso all’assemblea ovvero all’Autorità Giudiziaria, in tal caso previo esperimento del tentativo di mediazione.


Locali centrale termica dismessa, le prerogative dei singoli condòmini


Valutiamo, infine, ma solamente in termini di elencazione, l’ipotesi di uso individuale, cioè il diritto d’uso locali centrale termica dismessa che ciascun condòmino ha, indipendentemente o in concorso con le disposizioni collettive.

Il codice civile e non, pone in capo al condòmino uno specifico diritto d’uso di questo spazio comune, ma più in generale il diritto di utilizzare le cose comuni.

Uso del locale centrale termica
Il riferimento è l’art. 1102, primo comma, c.c., che recita:

ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.


È una regola dettata in relazione alla comunione in generale, che trova applicazione pure per il condominio in quanto l’art. 1139 c.c. rimanda alle norme sulla comunione, se compatibili, per la regolamentazione degli aspetti non specificamente normati. A ben leggere, nessuna norma di cui agli artt. 1117-1139 c.c. specifica quali siano i diritti d’uso dei singoli rispetto alle cose comuni.

La Cassazione e dei giudici di merito (la giurisprudenza) l’hanno interpretata affermando che l’uso da parte del singolo, oltre ai limiti indicati espressamente dall’art. 1102 c.c., non deve nuocere alla sicurezza e alla stabilità dell’edificio, nonché alterare il decoro dello stabile.

Esempio: il locale centrale termica dismessa quasi sempre può essere utilizzato come deposito di materiali inerti; diverso il caso di materiali infiammabili, per ragioni connesse alla prevenzione degli incendi.

Gli usi considerati illegittimi possono essere contestati con diffida e in caso di perseveranza posti al vaglio dell’Autorità Giudiziaria al fine di ottenere la loro cessazione.

riproduzione riservata
Articolo: Locali centrale termica dismessa, come usarli?
Valutazione: 5.00 / 6 basato su 1 voti.

Locali centrale termica dismessa, come usarli?: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Sostieni Lavorincasa
REGISTRATI COME UTENTE
317.106 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
Notizie che trattano Locali centrale termica dismessa, come usarli? che potrebbero interessarti


Cambio Combustibile Caldaia

Impianti - Il cambio di combustibile per un impianto di riscaldamento comporta come conseguenza la necessità di dover cambiare o sostituire il generatore termico.

Consigli per risparmiare energia termica

Impianti di riscaldamento - Durante la stagione invernale accorgimenti semplici e piccole ristrutturazioni contribuiscono sensibilmente al risparmio energetico.

Distacco dall'impianto centralizzato del condominio

Assemblea di condominio - Una argomentazione in assemblea di condominio è la spesa relativa alla centrale termica da parte dei condomini che hanno effettuato il distacco dall'impianto centralizzato.

Metano, GPL, Gasolio

Impianti - L'esigenza della sostituzione del combustibile di un impianto termico impone valutazioni attente sulle parti di impianto che andranno adattate di conseguenza.

Impianti a vaso aperto e vaso chiuso

Impianti idraulici - Gli impianti termici di riscaldamento possono essere suddivisi in due grandi tipologie: impianti termici a vaso aperto ed impianti termici a vaso chiuso.

Differenze fra stufe, caldaie e termostufe a pellet

Impianti di riscaldamento - Gli impianti a pellet possono essere dotati di vari tipi di generatori, come le stufe, le caldaie e le termostufe, che hanno diverse modalità di funzionamento.

Contabilizzazione Energia Termica

Impianti - La gestione e la contabilizzazione dell'energia termica nelle unità immobiliari è obbligatoria in base alle leggi per il contenimento della spesa energetica.

Centrale Termica

Impianti - Al servizio degli edifici condominiali, la centrale termica con l'utilizzo delle moderne tecnologie permette di ridurre notevolmente la spesa energetica.

Controlli impianti termici

Impianti - Con la riaccensione degli impianti termici e delle relative centrali una questione, che spesso ricorre, è quella dei controlli necessari per l'esercizio.
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img torotaxi
Buongiorno, Ho visto da poco un immobile per un possibile acquisto. Si tratta di una villetta a schiera anni 70 (200m2 totali) con impianto di riscaldamento ad aria canalizzata. 7...
torotaxi 04 Settembre 2020 ore 17:05 1
Img mnunziati
Vorrei sapere se la sostituzione di un impianto di riscaldamento fatto da termoconvettori elettrici, la sua sostituzione con un impianto a termosifoni con caldaia a condensazione...
mnunziati 14 Luglio 2020 ore 16:20 1
Img giuliotorreggiani
Buongiorno, per accedere alla detrazione fiscale del 65% è necessario sostituire la caldaia esistente con una caldaia a condensazione di classe A con contestuale...
giuliotorreggiani 27 Maggio 2020 ore 11:35 2
Img giodeco
Salve a tutti, vorrei qualche consiglio in merito a delle modifiche che dovrei fare nel mio appartamento, ed in particolare all'impianto di riscaldamento.Attualmente é...
giodeco 07 Aprile 2020 ore 12:04 11
Img elfaby
Buongiorno a tutti, avrei un problema da sottoporvi. Ho una caldaia che mi gestisce due zone ben separate, un piccolo appartamento al primo piano e una tavernetta al piano terra.
elfaby 17 Gennaio 2020 ore 23:00 2