Che cos’è il cavedio condominiale e come può essere utilizzato

Cavedio condominiale: che cos’è e come può essere utilizzato

Il cavedio condominiale, noto anche come pozzo di luce, ha il compito di garantire luce e aria ai servizi secondari, come i bagni, contribuendo così al benessere abitativo dei residenti.

Questo spazio prende il suo nome dal cavaedium della casa romana che rappresentava un'area aperta al centro della domus, circondata da un muro sul quale si affacciavano le porte delle varie stanze.

Che cos'è il cavedio - Getty Images

Nell'atto costitutivo del condominio, se il proprietario originario non conserva la proprietà del pozzo di luce, questo diventa di pertinenza comune ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile.

Nel cavedio può essere installata una canna fumaria che deve rispettare le normative sulla sicurezza degli impianti e assicurare la salubrità dell’ambiente per non pregiudicare l’ingresso di aria e luce.

Non è lecito, ad esempio, realizzare una struttura in cemento armato senza che venga data l'autorizzazione di tutti i proprietari.

Qual è la funzione del cavedio condominiale

La natura del cavedio o pozzo di luce all'interno di un edificio condominiale, talvolta indicato anche come chiostrina o vanella, è una conseguenza diretta della sua principale funzione: fornire aria e luce a spazi accessori come bagni, gabinetti e disimpegni.

Funzione del cavedio - Getty Images

Questa chiostrina di dimensioni ridotte, delimitata da muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio, risponde alle necessità igieniche e contribuisce alla salubrità delle abitazioni (le normative edilizie ne stabiliscono l'area e l'estensione minima).

Date le sue caratteristiche fisiche e la sua specifica funzione, il cavedio è soggetto al regime del cortile.

A chi appartiene il cavedio in condominio?

Secondo quanto stabilito dall'articolo 1117 del codice civile, se nell'atto costitutivo del condominio il proprietario iniziale non si riserva la proprietà del cavedio, allora questo diviene di pertinenza comune a tutti i condomini.

A chi appartiene il cavedio - Getty Images

In base a una decisione giudiziaria, seguendo i principi del condominio parziale, si escludono dalla responsabilità delle spese di manutenzione o ricostruzione di questo cortile interno tutte le proprietà esclusive che non traggono alcun beneficio da esso.

Le spese relative alle superfici della facciata interna che delimitano tale spazio, invece, devono essere suddivise equamente tra tutti i condomini.

Utilizzo del cavedio in condominio

Questo spazio interno è accessibile ai condomini che hanno il diritto di realizzare aperture per consentire l'ingresso di aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi su di esso, purché rispettino i limiti stabiliti dall'articolo 1102 del codice civile.

Un esempio che rispetta questi limiti è l'installazione di una canna fumaria da parte di un condomino in aderenza al muro comune di una chiostrina e che serve un locale di sua esclusiva proprietà.


Questa opera deve essere conforme alle normative sulla sicurezza degli impianti, garantire la salubrità ambientale e rispettare le distanze legali stabilite dall'articolo 889 del Codice Civile per non compromettere le funzioni di aerazione e illuminazione degli appartamenti interessati.

Altrettanto legittima è la costruzione di una struttura in policarbonato sulla chiostrina, a patto che non interferisca con l'ingresso d'aria e occupi solo una parte del lato del cavedio.

L'installazione di un ascensore è permessa se occupa solo una parte della superficie del cavedio e non compromette la stabilità o l'aspetto estetico del fabbricato.

Usi vietati del cavedio condominiale

Non è lecito decidere di installare un ascensore che comprometta significativamente l'accesso all'aria e alla luce nel cavedio comune, violando così la sua funzione primaria, a discapito di un condomino che subisce inevitabilmente una diminuzione del valore della sua proprietà.

Come usare il cavedio - Getty Images

Inoltre, è stata emessa una sentenza che impone ai condomini richiedenti di ripristinare lo stato originario di un cavedio chiuso da un altro condomino con una soletta che funge da copertura al primo piano.

Non è consentito realizzare all'interno del cavedio una struttura in cemento armato senza l'autorizzazione degli altri proprietari, soprattutto se questa comporta una significativa riduzione della sezione originaria del cavedio dal punto di vista urbanistico.

Uso esclusivo del cavedio: si può?

Non è consentito l’uso esclusivo di questo spazio che impedisca agli altri condomini di accedervi.

In breve, si tratta di una parte comune che deve essere gestita da tutti coloro che ne beneficiano realmente. Non è permesso, dunque, recintarla oppure ostruire il passaggio ad altri.
Tra le opere di manutenzione condominiale che possono essere eseguite per migliorare questo spazio all'aperto, spicca la pavimentazione.

Il cavedio può essere ad uso esclusivo? - Getty Images

È possibile destinare una porzione di questo spazio alla coltivazione di piante o alla creazione di un'area giochi per i bambini residenti nel condominio.
Per effettuare tali interventi di miglioramento, bisogna ottenere l'autorizzazione da parte di tutti i condomini interessati.