Piano pilotis, tra definizione e modalità d'uso in condominio

Cos'è il piano pilotis?

Si sente spesso parlare di piano pilotis.

Questo spazio è sovente presente negli edifici e quindi anche negli edifici condominiali.

Che cos'è il piano pilotis?

Come può essere utilizzato questo spazio?

Che cosa succede se il piano pilotis viene usato in modo non conforme alla sua destinazione?

Chi decide come utilizzare il piano pilotis?


Insomma è chiaro, qui di seguito ci occuperemo della gestione condominiale del piano pilotis.

La valuteremo alla luce delle prerogative dell'assemblea, dell'amministratore e dei singoli condòmini mettendo in evidenza i poteri di queste tre figure, i loro limiti e i diritti nel caso di violazione di norme o eccesso di potere.

Partiamo dall'assemblea, anzi prim'ancora per inquadrare di che cosa stiamo parlando, a vantaggio di chi non conosce questa parte dell'edificio, dalla nozione di piano pilotis.

Che cos'è il Piano pilotis e la sua destinazione

Il piano pilotis è uno spazio strutturalmente destinato al completamento e al servizio dell'edificio, avente funzione di decoro e di passaggio con conseguente attitudine al godimento comune, come tale rientrante nella previsione residuale dell'art. 1117 c.c. che considera di proprietà comune:

tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune (Cass. 26 novembre 1997 n. 11844).

Avete presente quella sorta di colonnato, non porticato in senso proprio, ma quelle ragnatele di pilastri al di sotto del quale, solitamente, ci sono i portoni d'ingresso?

Ecco quello è il cosiddetto piano pilotis.

Proprio in relazione alla destinazione, i vigili del fuoco hanno spiegato che esso può essere utilizzato come parcheggio se può avere quella esclusiva destinazione, mentre tale forma di utilizzazione è vietata ove il piano pilotis sia utilizzato anche per l'accesso all'edificio (Nota prot. n. P404/4108 sott. 22 del 11/4/2001 - Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Ascoli Piceno).

Piano pilotis e poteri dell'assemblea

L'assemblea, è parere concorde di dottrina e giurisprudenza, è l'organismo naturale, strutturale e insopprimibile nell'ambito della gestione condominiale.
È, insomma, preminente in relazione alle decisioni sulle cose comuni, ivi comprese le modalità d'uso. È all'organismo collegiale che è attribuito per legge il potere principale di stabilire modalità e regole d'uso delle cose comuni, purché ciò non menomi i diritti dei condòmini.
Regolamentazione, dunque, vuol dire disciplina dell'uso in favore di tutti e mai divieto contro qualcuno.


L'assemblea, rispettando le indicazioni di legge, può consentire l'uso a parcheggio del piano pilotis, eventualmente vietando la sosta in specifiche aree se ciò rende impossibile l'uso complessivo, ma non può impedire a uno specifico condòmino di farne uso.

La disciplina dell'uso del piano pilotis può avvenire mediante un'apposita delibera, ovvero, mediante inserimento nel regolamento di una o più norme espressamente dedicate alle modalità d'uso di questo spazio condominiale.

E se uno o più condòmini ritenessero la delibera o le norme del regolamento illegittime?

Essi potrebbero impugnare quella decisione, previo esperimento del tentativo di mediazione, che ove lesiva dei diritti dei singoli andrebbe considerata radicalmente nulla e quindi contestabile senza il rispetto del ristretto termine di impugnazione di cui all'art. 1137 c.c.

Piano pilotis e poteri dell'amministratore

Se la prima competenza spetta all'assemblea, un ruolo certamente non secondario, anzi di sicura responsabilità è dato all'amministratore di condominio.

Egli, in ragione di quanto stabilito dall'art. 1130 c.c. è tenuto a:

• dare esecuzione alle delibere assembleari, nonché far rispettare il regolamento condominiale (art. 1130 n. 1 c.c.);
  
  
• provvedere alla disciplina dell'uso delle cose comuni e quindi a consentire la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini (art. 1130 n. 2 c.c.).
  
  

Date queste coordinate e premesse, quindi, l'amministratore è tenuto:

1. a valutare se e come l'assemblea abbia disciplinato l'uso del piano pilotis, se l'abbia fatto tramite una semplice delibera o se esistano clausole regolamentari;
   
   
2. se vi sia un uso di fatto consolidato nel tempo legittimo ed esercitabile:
   
   
3. comunque, in concorrenza ovvero in mancanza di questi elementi, dettare di propria iniziativa una disciplina dell'uso del piano pilotis che, inserendosi nell'ambito delle norme ovvero della prassi esistente, abbia la funzione di garantire quanto specificamente chiarito dal n. 2 dell'art. 1130 c.c. se del caso anche attivandosi per impedire condotte illegittime.
   
   

I provvedimenti dell'amministratore considerati illegittimi possono essere contestati, ai sensi dell'art. 1133 c.c., con ricorso all'assemblea, ovvero, all'Autorità Giudiziaria, previo esperimento del tentativo di mediazione.

Piano pilotis e le prerogative dei singoli condòmini

In ultima istanza, ma solamente in termini di elencazione, va considerato e valutato il diritto d'uso del piano pilotis proprio del singolo condòmino.

Si badi: il codice civile e la legge in generale non pongono in capo al condòmino uno specifico diritto d'uso di questo spazio comune, quanto piuttosto un più generale diritto di utilizzare le cose comuni.

La norma di riferimento è l'art. 1102, primo comma, c.c., che recita:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

È una prevista per la comunione in generale, applicabile anche al condominio perché l'art. 1139 c.c. rimanda alle norme sulla comunione, in quanto compatibili, per gli aspetti non specificamente normati. In effetti nessuna norma di cui agli artt. 1117-1139 c.c. specifica quali siano i diritti d'uso dei singoli rispetto alle cose comuni.


La giurisprudenza (leggasi sentenze della Cassazione e dei giudici di merito) l'ha interpretata chiarendo che l'uso da parte del singolo, oltre a quanto specificato dal citato art. 1102 c.c., non deve recare pregiudizio alla sicurezza ed alla stabilità dell'edificio, nonché alterare il decoro dello stabile.

Per dirla con un esempio: il piano pilotis quasi sempre può essere utilizzato per parcheggiare una bici: per l'auto dipende dalla conformazione in relazione all'ingresso nello stabile, mentre non si possono ammassare rifiuti in attesa del loro smaltimento, ovvero in generale vanificare il pari diritto altrui all'uso.

Gli usi considerati illegittimi possono essere contestati con diffida, e in caso di perseveranza, posti al vaglio dell'Autorità Giudiziaria al fine di ottenere la loro cessazione, previo esperimento del tentativo di mediazione.