Rifacimento balconi in condominio: obblighi e ripartizione delle spese

Spese per rifacimento balconi

L'inquadramento del balcone e delle relative parti che lo compongono come proprietà comune o di proprietà esclusiva del singolo condomino, è spesso foriera di dubbi e incertezze e, conseguentemente, motivo di livore in condominio.

I principali dubbi interpretativi e anche applicativi sono essenzialmente figli di una lacuna normativa che, nel tempo, la giurisprudenza nazionale ha colmato, con propri pronunciamenti che, occorre precisare, riguardano specifici casi concreti.


Le principali questioni che si pongono sono essenzialmente: l'obbligo di manutenzione e la ripartizione delle spese.E ancora, con specifico riferimento alle spese, l'individuazione dell'esatta tabella dei millesimi, con la quale ripartire i costi.

Il punto di partenza per ripartire le spese condominiali rifacimento balconi è rappresentato dalla individuazione della tipologia di balcone oggetto di intervento.

I balconi sono condominiali?

Per rispondere a tale interrogativo, che in molti si pongono, occorre analizzare il disposto dell'art. 1117 c.c. che, come noto, individua le parti condominiali.

È altrettanto noto che la norma non contempla specificamente i balconi nell'elenco delle parti comuni ma considera le facciate – interne o esterne – come beni condominiali.

Da tale preliminare considerazione si potrebbe giungere alla conclusione che i balconi, non essendo parti comuni, devono ritenersi di proprietà esclusiva del singolo condomino, con la conseguenza che la decisione in merito a eventuali interventi coinvolga esclusivamente la sfera privata di ciascun condomino.

Tale impostazione, in realtà, appare semplicistica e non del tutto corretta, poiché non tiene conto, in primis, della ripartizione fra le due principali tipologie di balconi (aggettante e incassato), in secundis, delle diverse parti che compongono il balcone stesso (sottobalcone, frontalini ecc.).

Balconi aggettanti cosa sono?

La prima e più frequente tipologia di balconi, presenti nei nostri condomini, è rappresentata dai balconi aggettanti, i quali rappresentano motivo dei principali dubbi in merito al problema del rifacimento balconi.


La giurisprudenza definisce i balconi aggettanti come un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, in quanto tali, facenti parte della proprietà esclusiva del singolo condomino (Cass., 4 luglio 2004 n. 14576).

Si tratta, in buona sostanza, di quei balconi che sporgono dai muri perimetrali dell'edificio condominiale.

Balconi aggettanti ripartizione spese

Chiarito il concetto di balcone aggettante, si impone il problema della statuizione del soggetto a cui compete la decisione in ordine a un eventuale intervento e, conseguentemente, la ripartizione delle spese nel caso di ristrutturazione balconi.

Come rilevato, pur essendo il balcone aggettante, un prolungamento della unità immobiliare del singolo, per valutare la ripartizione di eventuali spese e i relativi obblighi fra condominio e condomini, occorre considerare il balcone nelle sue singole componenti.

Il primo elemento da analizzare è il piano di calpestio.

Questo, essendo a servizio delle singole proprietà, gli eventuali interventi su di esso, a esempio di riparazione o isolamento della pavimentazione, sono di competenza del condomino, con la conseguenza che è il singolo condomino a dover provvedere in caso di danni derivanti dall'omessa manutenzione del bene.

Salvo le ipotesi in cui, nel piano di calpestio non vi siano elementi che appartengono al decoro architettonico, l'assemblea non ha potere di intervento e non può imporre ai condomini di eseguire specifici lavori sui balconi.

Frontalini e sottobalconi

Diverse considerazioni devono farsi per le altre parti che compongono il balcone, a esempio i frontalini per balconi.

Cosa si intende per frontalino balcone?

Il frontalino è essenzialmente un elemento verticale che adorna e ricopre la facciata esterna del piano di calpestio di un balcone.

Il frontalino rappresenta una sorta di cornice del balcone.

Ciò posto, i frontalini dei balconi sono condominiali?


La risposta a tale quesito, negli anni, ha generato un accesso contenzioso innanzi alla giurisprudenza nazionale, che anche recentemente, ha chiarito che il frontalino deve essere considerato un bene condominiale.

La Cassazione ha stabilito che i frontalini appartengono al condominio, in quanto elementi estetici e di arredo della facciata (Tribunale di Roma, 19 Gennaio 2021, n. 915).

Da tale inquadramento del frontalino fra i beni condominiali, ne deriva che, le relative spese devono essere divise tra tutti i condòmini, secondo il criterio dei millesimi di proprietà, così come previsto dall'art. 1123 c.c.

Balconi condominiali ringhiere e sottobalconi chi paga le spese?

Il sottobalcone, detto anche cielino balcone, è la parte sottostante il piano del calpestio.

Con riferimento al sottobalcone, la giurisprudenza ha mostrato un orientamento ondivago, definendo tale componente come parte comune e, in altre pronunce, come bene di proprietà esclusiva.

In alcuni casi, la giurisprudenza ha attribuito natura condominiale al sottobalcone (Cass., 30071/2017; Tribunale di Novara, 29 aprile 2009), in particolare, nelle ipotesi in cui il sottobalcone svolge una funzione nell'ambito del decoro architettonico dell'intero edificio e, dunque, funzione anche estetica.


Tale inquadramento comporta che le spese di rifacimento balconi, e nello specifico del sotto balcone compete al condominio, in base a una suddivisione in millesimi.

In altri casi, il sottobalcone è di totale pertinenza dell'unità immobiliare, con la conseguenza che la spesa può, in determinati casi, essere ripartita fra il proprietario dell'unità immobiliare a cui si riferisce il balcone e anche al proprietario dell'unità immobiliare sottostante, senza alcun potere di intervento da parte dell'assemblea condominiale.

Le ringhiere, invece, assolvono principalmente a una funzione di protezione e sicurezza e soltanto raramente hanno funzione anche estetica e/o decorativa, con la conseguenza che eventuali interventi competono al proprietario dell'immobile.