Danni al solaio: ripartizione spese e risarcimento danni

Danno risarcibile e spese per il solaio

Un tema che genera diverse perplessità non solo in ambito condominiale ma, in generale, in qualsivoglia comproprietà indivisa fra proprietari di piani sovrapposti, riguarda la suddivisione delle spese e l'eventuale risarcimento per danni al solaio.

In linea generale, il solaio è la struttura che separa due piani di un edificio e assolve la duplice funzione di sostegno del piano superiore e copertura di quello inferiore.


In altri più specifici termini, il solaio costituisce un corpo unico formato da elementi strutturali fusi stabilmente tra loro e incorporati, a loro volta, in altre strutture comuni, ovverosia i muri maestri.

La parte soggetta a comunione è la parte strutturale di sostegno del solaio, mentre le coperture non essendo strutturali, devono ritenersi di proprietà dei singoli.

Attualmente sussistono diverse tipologie di solaio, rese sempre più performanti dalle nuove tecnologie sviluppatesi negli anni.

Ciò nondimeno, ai fini della ripartizione delle spese, risultano del tutto ininfluente la diversità costruttiva del solaio, realizzato a volta o a travi, rilevando in via esclusiva la funzione di sostegno o di copertura.

Presunzione di comunione e danni al solaio

In tema di ripartizione delle spese e dei vari costi riguardanti la riparazione dei solai, sussistono due principali riferimenti normativi, la cui applicabilità desta, sovente, criticità applicative di non poco conto.

La prima norma è rappresentata dall'art. 1125 c.c. secondo cui le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

L'art. 1125 c.c. detta, dunque, una presunzione assoluta di comunione delle opere che servono a dividere orizzontalmente le due proprietà confinanti in verticale.

Ciò premesso, devono ritenersi a carico del proprietario dell'appartamento sovrastante il solaio le spese riguardanti il rifacimento del massetto e della pavimentazione e conseguentemente, a esclusivo carico del proprietario del piano inferiore, i costi dell'intonaco, verniciatura e decorazione del soffitto.

Non può invocarsi l'applicazione dell'art. 1125 c.c., che prevede la ripartizione delle spese in parti eguali, nelle ipotesi in cui le spese per i lavori abbiano la finalità di abbellire e migliorare lo stato di uno dei due appartamenti sovrapposti.

Deroga alla presunzione di comunione per la ripartizione delle spese per danni al solaio

La norma de qua, derogabile su accordo fra le parti in sede di acquisto delle porzioni immobiliari interessate o anche nello stesso regolamento condominiale (Cass., 14 luglio 1981 n. 460), statuisce il principio della c.d. presunzione di comunione.
In base a tale principio, negli edifici dove i piani o le porzioni di piano appartengono a diversi proprietari, queste si intendono di proprietà comune, poiché costituiscono l'inscindibile struttura divisoria tra le due proprietà con utilità e uso uguale e inseparabile, con la conseguenza che i costi per il rifacimento del solaio devono essere sostenuti sia dal proprietario dell'appartamento sottostante il solaio che necessita l'intervento, sia dal proprietario dell'appartamento sovrastante.

Risarcimento per un danno al solaio

Il criterio di ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai, di cui all'art. 1125 c.c., trova applicazione esclusivamente nelle ipotesi in cui la necessità delle riparazioni consegua a un difetto di manutenzione o, in ogni caso, non sia da attribuirsi ad alcuno dei condòmini in via esclusiva.

Allorquando, invece, i danni siano ascrivibili a un comportamento del singolo condomino trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati, ai sensi dell'art. 2043 c.c. (Cass., 12 aprile 1999 n. 3568).


A titolo esemplificativo, nelle ipotesi in cui il solaio necessita di riparazioni perché le travi sono state ammalorate da ingenti infiltrazioni derivanti dall'appartamento posto al di sopra di esso, la ripartizione spese travi competono al proprietario dell'appartamento sovrastante, il quale dovrà farsi carico delle spese d'intervento ivi inclusi non solo i costi di rifacimento del suo pavimento ma, se necessario (si pensi al caso i caso in cui le infiltrazioni abbiano rovinato la pittura del soffitto), anche le spese per intonacare il soffitto sottostante il solaio (Cass., 8 settembre 2011, n. 18420).

Onere della prova per il risarcimento del danno

Al fine di ottenere il risarcimento per un danno al solaio, occorre assolvere a un rigoroso onere probatorio che impone al titolare della porzione immobiliare sottostante di dimostrare, ai sensi dell'art. 2043 c.c., che i danni al solaio dipendono da fatti imputabili al condòmino del piano di sopra, operando diversamente la regola stabilita dall'art. 1125 c.c. (Cass. 23 giugno 1999 n. 6398).

In altri termini, incombe sul danneggiato l'onere di provare il nesso causale della colpa dell'altro condomino riguardo ai pregiudizi subiti, risultando inapplicabile la presunzione di responsabilità di cui all'art. 2051 diretta a tutelare i terzi danneggiati.

Come chiedere risarcimento danni?

È importante precisare che per chiedere risarcimento danni, occorre instaurare una causa per risarcimento danni e adire, pertanto, l'autorità giudiziaria, non essendo l'assemblea condominiale competente a stabilire il soggetto responsabile di un fatto illecito (in tal senso Cass. 22 luglio 1999 n. 7890).

Danni solaio condominio

Le norme sopra citate riguardano le eventuali controversie instaurate fra singoli condomini, atteso che il solaio assolve la funzione di separare due proprietà esclusive.

In tali casi, il condominio non è parte nei potenziali contenziosi.

A diverse conclusioni si giunge allorquando il solaio, anziché separare due proprietà esclusive, divide una proprietà esclusiva da una copertura condominiale.



In tale caso, le spese per il rifacimento del piano superiore sono a carico del condominio, secondo le tabelle millesimali, mentre le spese per il piano inferiore sono a carico del proprietario esclusivo dell'immobile, salvo diverso accordo fra i condomini.

Se la manutenzione e la ricostruzione del solaio si riveli necessaria a seguito di danni derivanti da impianti o strutture di proprietà comune, il condominio è il soggetto tenuto al risarcimento danni subiti dai singoli condòmini ex art. 2051, c.c.

Tale situazione si verifica allorquando si debba intervenire per rispristinare strutture portanti a seguiti di infiltrazioni da tubature condominiali.

Casi concreti risolti dalla giurisprudenza

Come rilevato, la questione relativa alla ripartizione delle spese per il solaio, è un tema particolarmente dibattuto, pertanto, oggetto di diverse pronunce da parte della giurisprudenza, la quale, in più occasioni, si è rivelata risolutiva nella definizione di linee guida applicabili in casi analoghi.

Spese per solaio a carico del condominio

Nel caso in cui il solaio sia anche copertura delle di autorimesse o di altri locali interrati e svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, si opera una conseguente ripartizione delle spese fra i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

Ad analoghe conclusioni in ordine alla ripartizione delle spese, si giunge con riferimento al caso in cui il solaio funga da cortile per il transito e la sosta di autoveicoli di proprietà dei singoli condomini.

In tale caso è evidente il possibile degrado della pavimentazione al cui rifacimento e manutenzione concorrono tutti i condomini (Cass., 19 luglio 2011, n. 15841; Cass., 5 maggio 2010, n. 10858).

Spese per solaio a carico del singolo

Fra i casi più dibattuti si annovera anche l'ipotesi in cui, a seguito di interventi sul solaio, sia realizzato un diverso tipo di solaio di minore spessore.


Il proprietario del piano sottostante non è tenuto alla corresponsione di alcun indennizzo al proprietario del piano sovrastante per l'ampliamento dell'altezza della propria porzione immobiliare a condizione che dalle opere non siano derivati danni al condomino (Cass., n. 929/1982).