Pensilina condominiale e decoro architettonico: cosa sapere

Pensilina condominiale: le problematiche

La pensilina condominiale deve rispettare l'aspetto estetico proprio dell'edificio in cui viene installata al fine di salvaguardare il decoro architettonico dell'immobile.

Altro quesito da porsi nel momento in cui si decide di installare una pensilina è se la pensilina condominiale, volta a riparare una parte dell'ingresso dell'edificio, deve rispettare le distanze legali.


Spesso può accadere che l'assemblea condominiale decida di migliorare l'uso di una parte comune, quale può essere appunto l'ingresso dell'edificio.

Rientra infatti nel potere dei condomini quello di disciplinare l'uso delle cose comuni e all'uopo prevedere tutte le più opportune modificazioni o innovazioni in grado di garantirne un miglior uso o rendimento a favore dei partecipanti al condominio.

La pensilina che i condomini intendono installare può alterare il decoro architettonico dell'edificio?

Cosa succede in tal caso?

Soffermiamoci su quelle che sono le regole da rispettare in caso di pensilina condominiale.

Pensilina condominiale e sanzioni amministrative

Ipotizziamo che il portone d'ingresso allo stabile condominiale non sia dotato di alcun porticato e non abbia protezione dagli agenti atmosferici.

Chi si deve fermare per utilizzare il citofono e non ha l'ombrello, ogni volta che piove è costretto a bagnarsi. Che cosa fare?

La problematica, comune a molti condomini, viene affrontata con la convocazione di un'assemblea condominiale durante la quale viene approvata la decisione di installare una pensilina per porre rimedio al problema.

Quali contestazioni possono sorgere?

Prima di entrare nel merito delle questioni condominiali è bene chiarire che il primo aspetto da considerare sono le sanzioni amministrative che possono essere dovute se l'installazione non è avvenuta a norma.

È opportuno pertanto informarsi presso i competenti uffici comunali o presso un tecnico di fiducia del condominio, per sapere se questo genere d'intervento comporti anche degli adempimenti di carattere urbanistico.

In questa sede ci occuperemo soltanto delle problematiche condominiali.

Pensilina all'ingresso del condominio e distanze legali

Leggendo le sentenze sull'argomento, si comprende che l'unico reale problema condominiale è quello del rispetto del decoro architettonico dell'edificio.

Il Tribunale di Nola, in una controversia relativa all'installazione di una pensilina, rifacendosi al consolidato orientamento della Cassazione, ha specificato che è pacifico il principio dell'inoperatività, nel condominio, delle prescrizioni in materia di distanze, con riferimento alle opere - come quella in esame - eseguite sulle parti comuni e destinate all'uso di tutti i condomini (Cassazione civile, sez. II, 25 ottobre 2001, n. 13170; Cass. Civ. n. 9995 del 1998; Cass. Civ. n. 4190 del 2000) (Trib. Nola 15 novembre 2007).

Dunque, l'installazione delle pensiline non coinvolge la normativa relativa alle distanze legali.

Pensilina e decoro architettonico

La sentenza che è stata sopra citata risale a quasi sei anni fa, ossia al periodo antecedente l'entrata in vigore della riforma del condominio, ma la situazione normativo giurisprudenziale non è mutata.


Diverso discorso vale invece per la violazione del decoro architettonico.
Nel caso deciso dai Giudici di merito, oltre alla violazione delle distanze, il condomino contestava anche la violazione del decoro architettonico.

Nella fattispecie considerata il Tribunale di Nola ha concluso per l'assenza di violazione dell'estetica dell'edificio.

Cosa dice la sentenza

Nella sentenza succitata si legge che la tutela del decoro architettonico è accertata in caso di un' apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio, o anche di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia, e della consequenziale diminuzione del valore dell'intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono.

Va da sé che, ancora una volta, nella fattispecie alcun danno di tale natura sia stato arrecato al condominio, sia per la ridotta dimensione dell'opera in parola, sia per le sue caratteristiche, che mirano esclusivamente a rendere più fruibile e meno pericoloso l'androne di ingresso, senza apportare alcun significativo stravolgimento di linee e di stile del fabbricato (allegati grafici in atti; cfr, Cassazione civile, sez. II, 27 ottobre 2003, n. 16098; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 5417 del 15/04/2002; Cass. Civ. n. 6341 del 2000;Cass. Civ. n. 15504 del 2000) (Trib. Nola 15 novembre 2007).

La prova della lesione del decoro dell'edificio

La prova dell'alterazione del decoro dev'essere sempre fornita da chi lamenta il verificarsi di un pregiudizio, quindi nel caso di delibere che autorizzano la modifica della facciata, dal condomino che impugna quella decisione.


Tirando le fila del discorso e tornando a quanto affermato dal Tribunale di Nola, quale insegnamento può trarsi da questa pronuncia?

Si può dire che mentre in caso di pensilina le norme sulle distanze non trovano applicazione, la lesione del decoro, in ossequio ai principi richiamati in sentenza, va valutata caso per caso.

Decoro architettonico: cosa possono fare i condomini?

L'articolo 1102 codice civile stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Limite a tutto questo è dato dal decoro architettonico che potrebbe impedire l'effettuazione dell'intervento.

Si tratta di un concetto che nella compagine condominiale assume ruolo primario tanto che le decisioni dei giudici, quando i vari interventi coinvolgano tale aspetto, tengono conto dell'incidenza del lavoro sull'aspetto estetico.

Eventuali conflitti aventi a oggetto il decoro architettonico vengono risolti analizzando la singola fattispecie.

Installazione di una tettoia

Diverso il discorso in caso di tettoia. Prima di installare una tettoia sul proprio terrazzo è bene fare chiarezza su quelle che sono le norme da rispettare in tema di distanze, titoli abilitativi e decoro architettonico.

Per quanto concerne le autorizzazioni amministrative è bene precisare subito che, in base alle caratteristiche della tettoia potrebbe essere necessario chiedere il permesso di costruire, come nel caso in cui essa sia ancorata in modo stabile ai muri perimetrali dell'immobile.

Inoltre la tettoia deve rispettare le norme sulle distanze minime dagli edifici vicini in quanto idonea a togliere aria e vedute.

Infine, come chiarito anche dalla Corte di Cassazione, le tettoie non possono ledere l'aspetto estetico dell'edificio o arrecare pregiudizio al decoro architettonico della facciata, ovvero l'armonia estetica della stessa.