Condominio: quali maggioranze per il cambio destinazione d'uso?

Destinazione d'uso beni condominiali

La normativa di riferimento in materia di destinazione d'uso delle parti comuni all'interno di un condominio è l'articolo 1102 codice civile relativo all'uso di un bene in comunione tra più partecipanti.

Recita la norma che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune a condizione che non ne alteri la destinazione d'uso e non ne impedisca agli altri di farne parimenti uso in base al loro diritto.

Ecco che emerge come prioritario il concetto di destinazione d'uso che viene impresso al bene nel momento in cui su di esso sussistano diritti reali di più persone.

Che cos'è la destinazione d'uso

Per destinazione d'uso di un immobile si intende la particolare funzione ad esso impressa. Poiché siamo nell'ambito di un condominio saranno i beni comuni ad aver assunto una specifica destinazione d'uso.
I condomini potranno goderne e trarne vantaggi in conformità a tale destinazione.

Se un locale è adibito a lavanderia come tale dovrà essere utilizzato e i condomini non potranno impiegarlo come un magazzino.


Come vedremo meglio la legge consente di variare la destinazione d'uso di determinati beni comuni; si potrà ad esempio trasformare un cortile in un parcheggio per auto se le esigenze comuni lo ritengano una migliore opportunità.

Come tutelare la destinazione d'uso in condominio

La destinazione d'uso di un bene comune situato in condominio deve essere rispettata dai condomini.
Essa è infatti oggetto di tutela contro l'evenienza che alcuni condomini possano svolgere delle attività in grado di incidere negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni.

Innanzitutto l'amministratore del condominio è tenuto a diffidare chi esegue tale attività in violazione della destinazione d'uso, invitandolo a interrompere il comportamento lesivo.

Anche gli stessi condomini possono, anche singolarmente, esortare il condomino suddetto ad astenersi dal continuare l'attività in questione.
Qualora ciò non bastasse i condomini potranno altresì chiedere la convocazione dell'assemblea straordinaria per far cessare la violazione, eventualmente anche deliberando di intraprendere un'azione giudiziaria.


Per votare la cessazione del comportamento lesivo l'assemblea dovrà deliberare con la maggioranza prevista all'articolo 1136, secondo comma codice civile.

In base a tale disposizione sono valide le decisioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Modifica della destinazione d'uso dei beni condominiali

La destinazione originariamente assunta dalle parti comuni al momento della realizzazione dell'edificio può nel corso del tempo subire delle modifiche.

Anche se la legge impone ai condomini di utilizzare le parti comuni e i servizi condominiali senza apportare modifiche alla destinazione d'uso questo non significa che essa sia immutabile.

L'assemblea di condominio ha infatti il potere di modificare la destinazione d'uso di una o più parti comuni. Tale facoltà è infatti riconosciuta dalla legge che la disciplina all'articolo 1117 ter codice civile. Occorre però rispettare certe regole e limiti.
Vediamo quali.

Maggioranza per cambio destinazione d'uso

Nel caso insorgano delle esigenze comuni che rendano opportuna una modifica della destinazione d'uso delle parti comuni l'assemblea può deliberare in tal senso.

Per l'approvazione della delibera avente tale oggetto è necessario il rispetto di maggioranze specifiche.

Occorre infatti un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio sulla base delle tabelle millesimali.

Affinché la delibera possa ritenersi valida è necessario inoltre che vengano osservate alcune regole attinenti alla convocazione dell'assemblea.

Modalità di convocazione dell'assemblea

L'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere affisso nei locali che vengono maggiormente utilizzati o negli spazi aventi tale destinazione, come un atrio dell'edificio o una bacheca. Dovrà restare esposto in maniera visibile per almeno 30 giorni consecutivi antecedenti la data stabilita per la riunione assembleare.

L'avviso di convocazione inoltre deve essere spedito o consegnato a ciascun condomino almeno 20 giorni prima della data della prima convocazione.

Nell'avviso di convocazione, a pena di nullità, deve essere indicata in maniera chiara e puntuale la parte comune oggetto della modifica nonché la nuova destinazione d'uso proposta.


Il verbale dell'assemblea deve espressamente specificare che gli adempimenti di legge sono stati effettivamente eseguiti.

Limiti alla modifica di destinazione d'uso

Affinché la delibera contenente la modifica di destinazione d'uso, ad esempio di un locale o area comune, possa ritenersi valida, non si devono infrangere taluni divieti.

La legge infatti afferma che tale modifica è vietata quando:

• sia tale da recare pregiudizio alla stabilità o sicurezza dell'edificio;
  
  
• sia tale da alterare il decoro architettonico dell'immobile.
  
  

La modifica, inoltre, deve rispondere a un'esigenza collettiva e non meramente individuale di qualche singolo condomino o di un gruppo ristretto.

In ultimo, è bene evidenziare che non si può modificare la destinazione d'uso di una o più parti comuni se il regolamento condominiale lo vieta, sempre che esso sia stato approvato all'unanimità.

Ripartizione delle spese per cambio destinazione d'uso

Una volta che la modifica sia stata deliberata sarà compito dell'amministratore attivarsi per presentare ai condomini un preventivo di un'impresa incaricata all'esecuzione dei lavori.

La spesa, una volta condivisa, sarà ripartita tra i condomini in base al valore delle singole proprietà individuali ossia in proporzione alle tabelle millesimali.