Problematiche e soluzioni giurisprudenziali per i balconi in condominio

NEWS DI Parti comuni02 Novembre 2015 ore 14:00
I balconi in condominio sono da sempre elemento foriero di problematiche in relazione all'individuazione del proprietario e quindi per le spese di manutenzione.

Balconi aggettanti e balconi incassati


BalconiQuello dei balconi è un argomento che molto spesso genera controversie e contenzioso in ambito condominiale.

Due sono gli elementi che caratterizzano le discussioni su questa parte dell'edificio: la ripartizione delle spese e l'utilizzo e la proprietà delle parti strutturali.

Il tutto per una questione puramente giuridica che può essere riassunta in una semplice domanda: chi è il proprietario del balcone?

Rispondere a questo interrogativo permette di risolvere le altre questioni summenzionate.

Quando si parla dei balconi, senza alcun riferimento alla conformazione strutturale dell'immobile, si sente spesso dire che il tema della proprietà di questa parte dell'edificio è dibattuto.

In realtà, come è stato sottolineato dai giudici di legittimità, non esiste alcun constrasto interpretativo sulla proprietà dei balconi in seno alla giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Il Supremo Collegio, infatti, ha in più occasioni ribadito che per definire l'assetto proprietario è fondamentale valutare la conformazione dello stabile condominiale.

Così si è soliti operare una distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati.

I primi sono quelli che sporgono rispetto alla facciata dello stabile.

Per balconi incassati, invece, s'intende fare riferimento a quelle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell'edificio e solitamente sono chiuse su due o tre lati.

In relazione alla prima tipologia, la Corte è costantemente e univocamente orientata nel senso che i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076) (così Cass. 30 luglio 2004, n. 14576 ed in senso sostanzialmente conforme Cass. 5 gennaio 2011 n. 218).

La stessa pronuncia, nonché alcune successive (cfr. ad esempio Cass. 17 luglio 2007, n. 15913), considera la soletta del balcone incassato in comproprietà, rispettivamente, tra il proprietario dell'appartamento del piano superiore (cui la soletta serve da piano di calpestio) e quello del piano inferiore (cui la soletta fa da copertura).

Sempre in queste occasioni, la Cassazione, affrontando la questione della proprietà dei balconi, precisando che la parte frontale degli stessi è di proprietà condominiale laddove presenti particolari fregi in grado d'incidere sul decoro architettonico (che è bene di proprietà comune).

Balcone aggettanteIn pratica, riassumendo la posizione, univoca e consolidata della Corte di Cassazione, è possibile affermare che:

a) i balconi aggettanti (compresa la soletta nella sua interezza) sono di proprietà esclusiva del proprietario dell'unità immobiliare cui fungono da prolungamento;

b)la soletta dei balconi incassati è di proprietà comune ai condòmini cui serve rispettivamente da copertura e piano di calpestio;

c) le parti decorative presenti su entrambe le tipologie di balconi, laddove caratterizzino la fisionomia dello stabile, sono da considerarsi di proprietà comune a tutti i condomini.

Le ripercussioni principali sono relative alla ripartizione delle spese per gli interventi manutentivi e all'utilizzo che si può fare delle parti del balcone.

Per evitare inutili confusioni è utile distinguere le problematiche in relazione alla tipologia di balcone.

Nel caso di balcone aggettante le spese per la sua manutenzione saranno a carico del proprietario dell'appartamento del quale il balcone costituisce prolungamento.

Le spese per la parte frontale saranno a carico di tutti i condòmini solo se sono presenti delle caratteristiche che incidono sul decoro dello stabile.

Il proprietario dell'appartamento del piano inferiore rispetto al balcone non potrà utilizzare, senza il consenso del proprietario del balcone, la parte inferiore della soletta per agganciare tende da sole (cfr. Cass. 17 luglio 2007, n. 15913), lampade ecc.

Tutte le decisioni assembleari relative al balcone, adottate senza il consenso del proprietario dello stesso, sono da considerarsi invalide.

Nel caso di balcone incassato, invece, la soletta sarà di proprietà comune tra i proprietari cui serve rispettivamente da piano di calpestio e da copertura.

Ciò significa, ai sensi dell'art. 1125 c.c. che le spese per la manutenzione e ricostruzione […] dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

In tal caso il condomino del piano inferiore, potrà fare della parte di soletta che gli funge da copertura tutti gli usi che ritiene utili e necessari sempre nel rispetto delle prescrizioni contenute nell'art. 1102 c.c. (Uso della cosa comune).


Costruzione di un balcone


Balcone incassatoChiariti questi aspetti di carattere generale, pare utile soffermarsi su un caso particolare, cioè sul caso di costruzione di un balcone aggettante in un edificio già esistente.

In sostanza, che cosa accade se un condomino costruisce un balcone che aggetta sul cortile comune?

Si tratta di un fatto non certo frequentissimo ma nemmeno inusuale, tant’è che di tanto in tanto si rintracciano sentenze di Cassazione in materia.

Innanzitutto è bene operare una distinzione tra balcone costruito e che aggetta su di una parte di proprietà esclusiva e balcone che aggetta su una parte comune.
Nel primo caso è sempre necessario il consenso del diretto interessato, salva l’ipotesi di costruzione ad altezza tale da rendere ininfluente l’occupazione di spazio altrui (art. 840 c.c.).

Nella seconda ipotesi, invece, la questione va valutata in relazione all’art. 1102 c.c.: in pratica si deve verificare se il condomino, costruendo il balcone, abbia un normale uso di una parte comune (leggasi colonna d'aria di proiezione in alto del cortile condominiale).

Per completezza è bene ricordare che ai sensi del primo comma del succitato articolo, l'uso delle parti comuni è illegittimo soltanto se ne modifica la destinazione, il decoro e se impedisce il pari uso da parte d'ogni altro condomino.

Si tratta di una valutazione che va effettuata caso per caso e che alle volte ha portato i giudici ad esprimersi negativamente (cfr. in tal senso Cass. 17 aprile 2012, n. 6004).


Danni da balcone aggettante


I balconi aggettanti, nei limiti indicati, sono parti di proprietà esclusiva e se da essi provengono danni alle parti comuni, i loro proprietari sono tenuti a risarcirli.

Questo, in sostanza è l’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione.

Facciamo un esempio: si supponga che le parti comuni di un edificio vengono danneggiate da infiltrazioni provenienti da un balcone aggettante.

A quel punto il condominio chiede al proprietario dell'unità immobiliare di cui il balcone rappresenta un prolungamento di eliminare della causa del danno.

Se questi non provvede in tal senso e comunque se non risarcisce il danno provocato, la compagine potrà chiamarlo in giudizio al fine di ottenere i necessari ed opportuni provvedimenti.

Quando la Corte di Cassazione è stata chiamata a risolvere casi simili a quello utilizzato come sempio ha affermato che i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'art. 1125 c.c., pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Cass. 17.7.2007 n. 15913, 30.7.2004 n. 14576) (Cass. 27 luglio 2012, n. 13509).

Di certo è sempre bene tenere presente che con riferimento ai balconi aggettanti, la stessa giurisprudenza citata dalla sentenza in esame specifica che alcune parti di tali strutture possono essere considerate di proprietà comune.
Il riferimento è ai fregi sulla parte inferiore e frontale del balcone; se tali fregi sono in grado d'incidere sul decoro architettonico dell'edificio (vale a dire sulle linee che connotano l'estetica dello stabile) essi devono essere considerati parti di proprietà comune e come tale le spese che li riguardano (salvo che tali costi non siano imputabili al fatto illecito altrui) devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

riproduzione riservata
Articolo: Balconi in condominio e relative problematiche
Valutazione: 3.73 / 6 basato su 22 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Balconi in condominio e relative problematiche: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Felixpen
    Felixpen
    Venerdì 27 Aprile 2018, alle ore 10:53
    Ho un problema con il condomino al piano di sotto che si è trovato la tenda da sole sporca di materiale trovato nella ringhiera del mio terrazzino.
    Io non vado mai in terrazzo e penso che a quelli del piano di sopra gli sia caduto qualcosa.
    Non è sporca la terrazza ma una superficie di 30 cm di ringhiera.
    Il materiale appiccicoso è gocciolato sulla tenda di quello del piano di sotto che mi chiede i danni.
    Che responsabilità ho io ?

    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Felixpen
      Martedì 8 Maggio 2018, alle ore 10:47
      Se la cosa proviene dalla tua ringhiera, per non avere responsabilità devi essere in grado a tua volta di dimostrare che non c'entri nulla.
      rispondi al commento
  • Angela 74
    Angela 74
    Mercoledì 11 Aprile 2018, alle ore 11:32
    Tutti i balconi della facciata del mio palazzo sono stati danneggiati da infiltrazioni dovute al percolamento delle acque piovane.
    E' stata portata in assemblea la proposta di mettere dei profili per evitare che il problema si riproponga dopo l'intervento di manutezione, ma uno dei condomini non è d'accordo perchè vuole lasciare i balconi così come sono nati.
    Non basta la maggioranza per realizzare questo intervento?
    E' possibile chiedere al condomino dissenziente un impegno a riparare gli eventuali danni futuri che il mancato intervento potrebbe creare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Angela 74
      Giovedì 12 Aprile 2018, alle ore 16:05
      Sei profili vanno collocati su parti comuni, il condòmino non può opporsi e deve rispettare la decisione.
      rispondi al commento
  • Roberto15
    Roberto15
    Lunedì 22 Gennaio 2018, alle ore 14:06
    Il balcone aggettante sopra il mio presenta profonde crepe.
    Ho gia avvisato amministratore e condomino sovrastante senza pero avere particolari risposte.
    Vorrei capire come tutelarmi da eventuali danni futuri e|o fare in modo di "sistemare" tale situazione senza dover rimetterci di tasca mia.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Roberto15
      Giovedì 25 Gennaio 2018, alle ore 17:59
      Devi rivolgerti ad un avvocato, perché se la richiesta bonaria non è stata sufficiente, serve il giudizio.
      rispondi al commento
      • Roberto15
        Roberto15 Lucag1979
        Giovedì 25 Gennaio 2018, alle ore 22:29
        Cosa intendi per giudizio?(un parere?),sarebbe opportuna una raccomandata A/R  (verba volant..)Potrebbe servire avvisare i VV.FF.?Grazie per l'interessamento.
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Roberto15
          Giovedì 8 Febbraio 2018, alle ore 10:56
          Fatti aiutare da un legale, l'azione migliore va valutata dopo un sopralluogo.
          rispondi al commento
  • Mariu`
    Mariu`
    Mercoledì 9 Agosto 2017, alle ore 16:00
    Ho bisogno di sapere la mia situazione: 
    sono proprietaria di un piccolo appartamento alla quale già esiste un piccolo balconcino che vorrei prolungare alla camera adiacente.
    C'è chi afferma che è necessario avere il consenso di tutti i condomini.
    C'è chi dice che non occorre avere il consenso di tutti i condomini ma il consenso degli inquilini sottostante e l'approvazione dell'amministratore. Ovviamente senza deturpare la facciata.
    Nel palazzo ci sono balconi grandi, esistenti dalla costruzione del palazzo.
    rispondi al commento
  • Federica
    Federica
    Domenica 29 Gennaio 2017, alle ore 19:37
    Ho bisogno di capire la mia situazione: sono proprietaria di un appartamento con balcone aggettante.
    La signora del piano di sotto circa 15 anni fa ha deciso di infilare dei tasselli sotto il mio balcone e chiudersi il suo a mo di veranda allargando così il proprio appartamento.
    La signora non ha mai chiesto a noi alcun permesso, ma comunque noi l'abbiamo lasciata fare perchè li per li non ci sembrava una cosa che potesse disturbarci.
    Negli anni però abbiamo iniziato ad avere dei problemi in quanto ogni volta che lei ha un minimo di umidità ci chiede di fare dei lavori sia sopra che sotto (la parte che lei si è chiusa).
    Sicuramente negli anni questa struttura che inizialmente abusiva sarà stata sanata e dichiarata al comune.
    Noi però non riusciamo più a tollerare questa situazione e vorremmo che fosse smontata la veranda e ripristinato lo stato iniziale del nostro balcone.
    Qualcuno può darmi un consiglio in merito? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Federica
      Giovedì 2 Febbraio 2017, alle ore 15:18
      Se l'umidità è causata dalla cattiva aerazione della veranda (cosa possibile) tu non hai colpe. Se dipende da infiltrazioni, allora devi riparare per evitare che la situazione peggiori e causi danni alla tua vicina.
      rispondi al commento
  • Elisa
    Elisa
    Mercoledì 27 Luglio 2016, alle ore 09:04
    Buongiorno, a causa di una forte pioggia dai vasi che ho sul balcone è fuoriuscita acqua e terra, che ha provocato una macchia ben evidente sulla facciata condominiale.

    Come devo comportarmi verso il condominio?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Elisa
      Mercoledì 3 Agosto 2016, alle ore 15:38
      Se ti viene chiesto il costo dell'intervento e ti sembra un prezzo congruo, mi pare doveroso che tu risarcisca il danno.
      rispondi al commento
  • Ferdinandobarbagallo
    Ferdinandobarbagallo
    Domenica 19 Giugno 2016, alle ore 18:48
    Buonasera,sono proprietario di un appartamento sito al quarto piano.Tale appartamento è fornito di una terrazza a livello (divisa con l'appartamento accanto) che funge da lastricato solare per parte dei vani degli appartamenti inferiori (in verticale) e al contempo, da copertura al balcone incassato (entro le linee della facciata), dell'appartamento sottostante al mio e così a scendere sino al primo piano.Faccio presente che il pavimento della terrazza è stato rifatto circa 15 anni fa, in contemporanea con i lavori di rifacimento della facciata e che a vista ha una inclinazione non applicata a regola d'arte, La proprietaria dell'appartamento sottostante vuole rifatto il suo solaio (stranamente non presenta infiltrazioni nel vano), asserendo che il danno è a mio carico.La mia domanda è quale articolo del c.c si applica, 1125 o 1126 o addirittura 1117?cordiali saluti
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Ferdinandobarbagallo
      Lunedì 20 Giugno 2016, alle ore 18:20
      Senza un'esame dello stato dei luoghi mi risulta difficile esserti d'aiuto. La tua terrazza potrebbe essere soggetta in parte all'art. 1125 c.c. - nella parte in cui funge da solaio interpiano per il balcone incassato sottostante, ed in parte all'art. 1126 c.c. nella misura in cui funge da lastrico di copertura per gli altri appartamenti.
      rispondi al commento
  • Domenicoperri
    Domenicoperri
    Domenica 22 Novembre 2015, alle ore 18:39
    Ottimo articolo.Tuttavia, senza il parere del giudice di merito, non si cava il ragno dal buco.Chissà se fra 400 o 500 anni, il legislatore saprà dipanare la matassa e chiarire cosa in un balcone è proprietà esclusiva (alias l'intero balcone) e cosa parte comune (cioè nulla). Ora come ora, non sono il solo ad essere molto "Confucio".Però se si trattasse del Duomo di Milano.... oserei dire che i balconi sono parti comuni (forse).Grazie.
    rispondi al commento
  • Paolaguzzi
    Paolaguzzi
    Martedì 27 Gennaio 2015, alle ore 14:41
    Buon giorno io vivo al 1 piano e sopra c'è un balcone aggettante ,prima al centro questo perdeva acqua ora chiudendo le fughe il vicino ha peggiorato la cosa,i tubi di scolo sono stati messi in modo non corretto e quindi l acqua non esce e dal frontale si staccano pezzi di cemento e l acqua che gocciola dal muro ha rovinato le ringhiere l amministratore dice che devo rivolgermi ad un legale ,ma la facciata del balcone non è condominiale ?
    rispondi al commento
  • espandi
  • espandi
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Balconi in condominio e relative problematiche che potrebbero interessarti
Balconi aggettanti e danni alle parti comuni

Balconi aggettanti e danni alle parti comuni

I balconi aggettanti sono parti di proprietà esclusiva e come tali bisogna considerarli ai fini del risarcimento del danno che causano...
Balconi e terrazzi: manutenzione in condominio

Balconi e terrazzi: manutenzione in condominio

Quando balconi e terrazzi richiedono una manutenzione questi sono spesso oggetto di discussione nelle riunioni condominiali, e allora come vanno ripartite le spese a seconda dei casi?...
Regolamento condominiale contrattuale e posizione dell'inquilino

Regolamento condominiale contrattuale e posizione dell'inquilino

Il regolamento condominiale non dev'essere rispettato dall'inquilino se il proprietario non l'ha accettato o se non c'è uno specifico accordo...
Impugnazione delle delibere condominiali riguardanti balconi

Impugnazione delle delibere condominiali riguardanti balconi

Le sentenze riguardanti i balconi in condominio, le spese e le delibere assembleari che li riguardano destano sempre interesse anche perché la riforma non ne parla.
Lavori in condominio e delibere relative ai balconi

Lavori in condominio e delibere relative ai balconi

L'assemblea condominiale può deliberare lavori di manutenzione della facciata dell'edificio, ma solo a determinate condizioni può decidere anche sui lavori per i balconi.
usr REGISTRATI COME UTENTE
291.352 Utenti Registrati
usr
REGISTRAZIONE AZIENDE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
  • Arella sempreverde edera
    Arella sempreverde edera...
    66.00
  • Inferriate blindate di sicurezza
    Inferriate blindate di sicurezza...
    329.00
  • Ringhiere esterne ferro-battuto
    Ringhiere esterne ferro-battuto...
    400.00
  • Profili per bordi di balconi e terrazzi Schluter-BARA
    Profili per bordi di balconi e...
    15.69
  • Prato verde sintetico
    Prato verde sintetico...
    9.00
  • Credenza milanese déco in palissandro del xx
    Credenza milanese déco in...
    1400.00
  • Binario1070 tedesco
    Binario1070 tedesco...
    20.00
  • Jbl cool control termostato per ventole
    Jbl cool control termostato per...
    31.23
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Officine Locati
  • Mansarda.it
  • Inferriate.it
  • Weber
  • Kone
  • Black & Decker
  • Faidatebook
MERCATINO DELL'USATO
€ 60.00
foto 1 geo Roma
Scade il 30 Luglio 2018
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
€ 5.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Luglio 2018
€ 900.00
foto 5 geo Monza e Brianza
Scade il 31 Dicembre 2018
€ 50.00
foto 3 geo Monza e Brianza
Scade il 31 Dicembre 2018
€ 60.00
foto 4 geo Torino
Scade il 30 Luglio 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.