Balconi in condominio: quali problemi si possono riscontrare
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Balconi in condominio e problemi di gestione
I balconi in condominio rappresentano senza ombra di dubbio un plus di non poco conto per le unità immobiliari, laddove sono presenti.
Ciò nondimeno i balconi allo stesso tempo possono essere anche motivo di dissapori in contesti condominiali.
Nella maggior parte dei casi, le liti in ambito condominiale, che riguardano i balconi, possono essere le più disparate: ci si può lamentare per il condomino che utilizza il balcone per cucinare o per chi lo considera strumento per pulire oggetti o tessili da cucina ecc.
Liti in condominio per balconi - foto Gettyimages
In linea generale le principali problematiche relative ai balconi condominiali, riguardano certamente la ripartizione delle spese per eventuali lavori di rifacimento e/o manutenzione o per riparazioni di parti strutturali e non.
Balconi aggettanti e balconi incassati
Per individuare una corretta ripartizione delle spese o per delimitare il soggetto tenuto a sobbarcarsi di eventuali responsabilità, non solo di carattere economico e finanziario, è necessario operare una preliminare distinzione fra balconi aggettanti e balconi incassati.
Per semplificare sulle definizioni, in ogni caso di facile intuizione, il balcone aggettante è il balcone che sporge rispetto alla facciata dell'edificio.
Tale sporgenza rappresenta un prolungamento rispetto alla corrispondente unità immobiliare e, pertanto, si ritiene appartenere in via esclusiva al proprietario.
Il balcone incassato è invece essenzialmente la terrazza, atteso che esso formi una rientranza nella facciata dell'edificio; solitamente è chiuso su due o tre lati.
Balconi aggettanti in condominio - foto Gettyimages
Per entrambe le tipologie di balconi si giunge alla medesima conclusione in ordine alla titolarità di proprietà che compete al condomino proprietario dell'unità immobiliare.
Oltre alla definizione più generica fra balcone incassato e balcone sporgente, occorre distinguere anche gli elementi architettonici come i rivestimenti o la parte inferiore o frontale del balcone, che rientrano nel concetto di parte comune di cui all'art. 1117 c.c.
La diversa titolarità di tali singole parti rispetto al balcone su cui si trovano si spiega in ragione della funzione di creare un'armonia complessiva dell'edificio.
Balconi e ripartizione delle spese
Posta la proprietà del balcone aggettante e incassato del proprietario dell'unità immobiliare a cui si riferiscono, ne deriva che il condomino proprietario risponde di:
- eventuali danni provocati dal balcone, come a esempio, danneggiamenti provocati da crolli o da infiltrazioni di acqua;
- oneri e spese per la manutenzione.
Con specifico riferimento agli oneri di manutenzione è importante distinguere le spese che riguardano il balcone dai costi che riguardano gli elementi decorativi.
Per tali ultime categorie di parti, atteso che sono di proprietà condominiale, le eventuali spese di manutenzione competono al condominio.
Discorso in parte diverso deve effettuarsi con riferimento al caso in cui il pavimento del balcone incassato sia il solaio del piano inferiore. In tal caso trova applicazione la regola di cui all'art. 1125 c.c. secondo la quale le spese sono suddivise in parti uguali fra i proprietari dei due piani.
Infiltrazioni sui balconi
I balconi, per la loro specifica collocazione, sono particolarmente esposti alle intemperie e anche alle infiltrazioni di acqua piovana.
Per determinare il soggetto tenuto sostenere le spese di rifacimento per eventuali infiltrazioni provenienti dai balconi, occorre distinguere l'ipotesi in cui l'infiltrazione derivi da tubi o strutture del condominio dalla diversa ipotesi in cui il passaggio dell'acqua derivi da elementi strutturali delle parti private.
In tale caso la responsabilità segue la titolarità della proprietà del tubo o della parte coinvolta dalla infiltrazione.
Chiarita la responsabilità in caso di infiltrazioni, la stessa regola deve essere seguita nel caso in cui per prevenire future infiltrazioni si opti per l'applicazione di elementi e strutture in grado di evitare il ripetersi del danno, come a esempio l'applicazione delle c.d. scossaline o altre tipologie di guaine il cui obiettivo è quello di rivestire i punti di passaggio dell'acqua.
Le spese sono a carico del proprietario del balcone, salvo il caso in cui queste debbano essere applicate su elementi frontali o si elementi riguardanti il decoro architettonico dell'edificio condominiale.
Altre problematiche afferenti ai balconi in condominio
Come anticipato, le problematiche aventi a oggetto i balconi in condominio, non riguardano esclusivamente le spese per la manutenzione o il ripristino e la relativa ripartizione, anche se più frequenti, non esauriscono le questioni e gli scontri in ambito condominiale.
Altri motivi di dissapore possono riguardare attività di vita quotidiana come a esempio stendere la biancheria dal balcone in maniera tale da oscurare la finestra del condomino di sotto o, in altri casi, modifiche o costruzioni apportate sul balcone.
Balconi in condominio ripartizione delle spese - Foto Gettyimages
Tali ultime ipotesi possono essere affrontate mediante l'utilizzo di una regola pressoché unica: occorre avere riguardo al decoro complessivo dell'edificio condominiale.
Seguendo tale principio generale, la giurisprudenza nazionale ha risolto diverse situazioni controverse, nella maggior parte dei casi utilizzando la medesima regola generale.
Sostituzione della ringhiera del balcone
Altro motivo di contrasto oltre che di dubbio riguarda le ringhiere dei balconi.
È possibile sostituire liberamente le ringhiere?
A questa domanda ha risposto recentemente il Tribunale di Catanzaro, 22 giugno 2023, n. 1034.
I giudici al riguardo non hanno fornito una risposta netta alla domanda, ma hanno stabilito che occorre avere riguardo al singolo caso concreto, offrendo le linee guida per poter rispondere al dubbio.
Secondo il Tribunale, le ringhiere essendo collocate sulla facciata dell'edificio condominiale, se ben visibili all'esterno possono assolvere alla funzione di rendere esteticamente gradevole la facciata dell'edificio e, in tal caso, è impedito al condomino effettuare arbitrarie sostituzioni della ringhiera.
Si può costruire una tettoia sul balcone
Con riferimento alla realizzazione di una tettoia sul balcone vale la stessa regola generale prevista per la sostituzione delle ringhiere, ovverosia occorre verificare l'eventuale alterazione dell'armonia del decoro architettonico dell'edificio.
Se infatti la costruzione della tettoia, previa autorizzazione dell'assemblea condominiale (Cass., 16 maggio 2017, n. 12190) non compromette l'armonia dell'edificio può essere certamente realizzata, dal condomino (Corte di Appello di Messina 24 giugno 2022, n. 431).
In tali ipotesi, tuttavia, occorre avere riguardo anche al diritto di veduta del proprietario sottostante. Se tale diritto non è leso è possibile confermare la liceità della costruzione (Trib. Castrovillari, 15 dicembre 2022, n. 319).
Si può chiudere un balcone in condominio
Anche in caso di chiusura del balcone non è possibile dare una risposta univoca.
Secondo la più recente giurisprudenza nazionale, non può ritenersi legittima la chiusura di un balcone, mediante una costruzione avente struttura fissa, idonea a creare una veranda.
Se tale costruzione viola o compromette il decoro dell'edificio, è possibile ordinare il ripristino dello stato dei luoghi mediante la rimozione dell'opera.
L'elenco sarebbe molto lungo: stessa considerazione sul decoro, tale aspetto deve essere la bussola nel caso di grade per le piante rampicanti o per i fili utilizzati per stendere il bucato.
Bucato steso sul balcone: quali regole rispettare?
Tale comportamento, ovverosia stendere il bucato in modo tale da impedire o oscurare la veduta del vicino, non è ovviamente permesso, atteso che rientra nella previsione di cui all'art. 833 c.c., che tutela il proprietario contro atti compiuti da parte di terzi che limitino o impediscano l'esercizio del proprio diritto.
È evidente che è il proprietario a dover dimostrare il nocumento subito dall'utilizzo non consentito del balcone sovrastante per la propria biancheria, prova questa sovente poco agevole.
Lavori sulla facciata condominiale e fioriere in cemento armato
Altro motivo di contenzioso giurisprudenziale riguarda le fioriere in cemento collocate sulla facciata dell'edificio condominiale.
Nel caso di lavori sulla facciata condominiale o nel caso in cui tali fioriere cagionino danni e ancora nel caso di manutenzione, le eventuali spese come devono essere ripartite?
Anche sul punto una risposta della giurisprudenza è di compromesso: se le fioriere fanno parte di un progetto complessivo dello stabile e sono parte integrante dell'armonia architettonica, le eventuali spese e costi competono al condominio e non ai singoli condomini.
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