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Balconi in condominio: quali problemi si possono riscontrare

Sono tante le problematiche che riguardano i balconi e che possono scatenare liti in condominio per la riparazione e manutenzione ma anche per l'utilizzo corretto
Pubblicato il / Aggiornato il

Balconi in condominio e problemi di gestione


I balconi in condominio rappresentano senza ombra di dubbio un plus di non poco conto per le unità immobiliari, laddove sono presenti.

Ciò nondimeno i balconi allo stesso tempo possono essere anche motivo di dissapori in contesti condominiali.

Nella maggior parte dei casi, le liti in ambito condominiale, che riguardano i balconi, possono essere le più disparate: ci si può lamentare per il condomino che utilizza il balcone per cucinare o per chi lo considera strumento per pulire oggetti o tessili da cucina ecc.

Liti in condominio per balconi - foto gettyimages
Liti in condominio per balconi - foto Gettyimages

In linea generale le principali problematiche relative ai balconi condominiali, riguardano certamente la ripartizione delle spese per eventuali lavori di rifacimento e/o manutenzione o per riparazioni di parti strutturali e non.


Balconi aggettanti e balconi incassati


Per individuare una corretta ripartizione delle spese o per delimitare il soggetto tenuto a sobbarcarsi di eventuali responsabilità, non solo di carattere economico e finanziario, è necessario operare una preliminare distinzione fra balconi aggettanti e balconi incassati.

Per semplificare sulle definizioni, in ogni caso di facile intuizione, il balcone aggettante è il balcone che sporge rispetto alla facciata dell'edificio.
Tale sporgenza rappresenta un prolungamento rispetto alla corrispondente unità immobiliare e, pertanto, si ritiene appartenere in via esclusiva al proprietario.

Il balcone incassato è invece essenzialmente la terrazza, atteso che esso formi una rientranza nella facciata dell'edificio; solitamente è chiuso su due o tre lati.

Balconi aggettanti in condominio - foto GettyimagesBalconi aggettanti in condominio - foto Gettyimages

Per entrambe le tipologie di balconi si giunge alla medesima conclusione in ordine alla titolarità di proprietà che compete al condomino proprietario dell'unità immobiliare.

Oltre alla definizione più generica fra balcone incassato e balcone sporgente, occorre distinguere anche gli elementi architettonici come i rivestimenti o la parte inferiore o frontale del balcone, che rientrano nel concetto di parte comune di cui all'art. 1117 c.c.

La diversa titolarità di tali singole parti rispetto al balcone su cui si trovano si spiega in ragione della funzione di creare un'armonia complessiva dell'edificio.


Balconi e ripartizione delle spese


Posta la proprietà del balcone aggettante e incassato del proprietario dell'unità immobiliare a cui si riferiscono, ne deriva che il condomino proprietario risponde di:

  • eventuali danni provocati dal balcone, come a esempio, danneggiamenti provocati da crolli o da infiltrazioni di acqua;

  • oneri e spese per la manutenzione.


Con specifico riferimento agli oneri di manutenzione è importante distinguere le spese che riguardano il balcone dai costi che riguardano gli elementi decorativi.

Per tali ultime categorie di parti, atteso che sono di proprietà condominiale, le eventuali spese di manutenzione competono al condominio.


Discorso in parte diverso deve effettuarsi con riferimento al caso in cui il pavimento del balcone incassato sia il solaio del piano inferiore. In tal caso trova applicazione la regola di cui all'art. 1125 c.c. secondo la quale le spese sono suddivise in parti uguali fra i proprietari dei due piani.


Infiltrazioni sui balconi


I balconi, per la loro specifica collocazione, sono particolarmente esposti alle intemperie e anche alle infiltrazioni di acqua piovana.

Per determinare il soggetto tenuto sostenere le spese di rifacimento per eventuali infiltrazioni provenienti dai balconi, occorre distinguere l'ipotesi in cui l'infiltrazione derivi da tubi o strutture del condominio dalla diversa ipotesi in cui il passaggio dell'acqua derivi da elementi strutturali delle parti private.

In tale caso la responsabilità segue la titolarità della proprietà del tubo o della parte coinvolta dalla infiltrazione.

Chiarita la responsabilità in caso di infiltrazioni, la stessa regola deve essere seguita nel caso in cui per prevenire future infiltrazioni si opti per l'applicazione di elementi e strutture in grado di evitare il ripetersi del danno, come a esempio l'applicazione delle c.d. scossaline o altre tipologie di guaine il cui obiettivo è quello di rivestire i punti di passaggio dell'acqua.

Le spese sono a carico del proprietario del balcone, salvo il caso in cui queste debbano essere applicate su elementi frontali o si elementi riguardanti il decoro architettonico dell'edificio condominiale.


Altre problematiche afferenti ai balconi in condominio


Come anticipato, le problematiche aventi a oggetto i balconi in condominio, non riguardano esclusivamente le spese per la manutenzione o il ripristino e la relativa ripartizione, anche se più frequenti, non esauriscono le questioni e gli scontri in ambito condominiale.

Altri motivi di dissapore possono riguardare attività di vita quotidiana come a esempio stendere la biancheria dal balcone in maniera tale da oscurare la finestra del condomino di sotto o, in altri casi, modifiche o costruzioni apportate sul balcone.

Balconi in condominio ripartizione delle spese - Foto GettyimagesBalconi in condominio ripartizione delle spese - Foto Gettyimages

Tali ultime ipotesi possono essere affrontate mediante l'utilizzo di una regola pressoché unica: occorre avere riguardo al decoro complessivo dell'edificio condominiale.

Seguendo tale principio generale, la giurisprudenza nazionale ha risolto diverse situazioni controverse, nella maggior parte dei casi utilizzando la medesima regola generale.


Sostituzione della ringhiera del balcone


Altro motivo di contrasto oltre che di dubbio riguarda le ringhiere dei balconi.

È possibile sostituire liberamente le ringhiere?

A questa domanda ha risposto recentemente il Tribunale di Catanzaro, 22 giugno 2023, n. 1034.

I giudici al riguardo non hanno fornito una risposta netta alla domanda, ma hanno stabilito che occorre avere riguardo al singolo caso concreto, offrendo le linee guida per poter rispondere al dubbio.

Secondo il Tribunale, le ringhiere essendo collocate sulla facciata dell'edificio condominiale, se ben visibili all'esterno possono assolvere alla funzione di rendere esteticamente gradevole la facciata dell'edificio e, in tal caso, è impedito al condomino effettuare arbitrarie sostituzioni della ringhiera.


Si può costruire una tettoia sul balcone


Con riferimento alla realizzazione di una tettoia sul balcone vale la stessa regola generale prevista per la sostituzione delle ringhiere, ovverosia occorre verificare l'eventuale alterazione dell'armonia del decoro architettonico dell'edificio.

Se infatti la costruzione della tettoia, previa autorizzazione dell'assemblea condominiale (Cass., 16 maggio 2017, n. 12190) non compromette l'armonia dell'edificio può essere certamente realizzata, dal condomino (Corte di Appello di Messina 24 giugno 2022, n. 431).

In tali ipotesi, tuttavia, occorre avere riguardo anche al diritto di veduta del proprietario sottostante. Se tale diritto non è leso è possibile confermare la liceità della costruzione (Trib. Castrovillari, 15 dicembre 2022, n. 319).


Si può chiudere un balcone in condominio


Anche in caso di chiusura del balcone non è possibile dare una risposta univoca.

Secondo la più recente giurisprudenza nazionale, non può ritenersi legittima la chiusura di un balcone, mediante una costruzione avente struttura fissa, idonea a creare una veranda.

Se tale costruzione viola o compromette il decoro dell'edificio, è possibile ordinare il ripristino dello stato dei luoghi mediante la rimozione dell'opera.

L'elenco sarebbe molto lungo: stessa considerazione sul decoro, tale aspetto deve essere la bussola nel caso di grade per le piante rampicanti o per i fili utilizzati per stendere il bucato.


Bucato steso sul balcone: quali regole rispettare?


Tale comportamento, ovverosia stendere il bucato in modo tale da impedire o oscurare la veduta del vicino, non è ovviamente permesso, atteso che rientra nella previsione di cui all'art. 833 c.c., che tutela il proprietario contro atti compiuti da parte di terzi che limitino o impediscano l'esercizio del proprio diritto.

È evidente che è il proprietario a dover dimostrare il nocumento subito dall'utilizzo non consentito del balcone sovrastante per la propria biancheria, prova questa sovente poco agevole.


Lavori sulla facciata condominiale e fioriere in cemento armato


Altro motivo di contenzioso giurisprudenziale riguarda le fioriere in cemento collocate sulla facciata dell'edificio condominiale.

Nel caso di lavori sulla facciata condominiale o nel caso in cui tali fioriere cagionino danni e ancora nel caso di manutenzione, le eventuali spese come devono essere ripartite?

Anche sul punto una risposta della giurisprudenza è di compromesso: se le fioriere fanno parte di un progetto complessivo dello stabile e sono parte integrante dell'armonia architettonica, le eventuali spese e costi competono al condominio e non ai singoli condomini.

riproduzione riservata
Balconi in condominio e relative problematiche
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  • Nino77
    Nino77
    Giovedì 7 Marzo 2024, alle ore 14:48
    La parete esterna del parapetto del mio balcone ha subito forte crepe con pericolo di distacco di intonaco.
    Ora le crepe si sono verificate anche sulla parete interna del parapetto e cioè quella rivolta sul mio balcone.
    A chi tocca pagare le spese per il ripristino del parapetto?
    rispondi al commento
    • Debora Mirarchi
      Debora Mirarchi Nino77
      Giovedì 7 Marzo 2024, alle ore 16:12
      Come chiarito, se la parte da ripristinare ha valore meramente decorativo (e questo lo può stabilire solo un tecnico) contribuiscono i condomini in base ai millesimi.  
      Se non ha solo questa funzione allora i singoli proprietari 
      rispondi al commento
      • Nino77
        Nino77 Debora mirarchi
        Giovedì 7 Marzo 2024, alle ore 16:20
        Grazie della risposta.
        La facciata esterna del parapetto del balcone è dello stesso rivestimento e colore delle pareti esterne del fabbricato e quindi convengo che il parapetto faccia parte della facciata dell'edificio.
        Per le lesioni interne del parapetto sul balcone forse spettano al sottoscritto, ma se riesco con un tecnico a valutare che le stesse siano dovute all'effetto di quelle esterne, posso chiedere al condominio di intervenire a sue spese?
        Grazie anticipatamente per il successivo chiarimento.
        rispondi al commento
        • Debora Mirarchi
          Debora Mirarchi Nino77
          Giovedì 7 Marzo 2024, alle ore 16:31
          Sull'effetto non è possibile risponderle.
          La normativa adotta la suddivisione, sopra riportata e qui ribadita. 

          rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Nino77
          Giovedì 7 Marzo 2024, alle ore 17:33
          Di solito sono delle velette in calcestruzzo o in muratura ed hanno una funzione architettonico-decorativa.
          Come giustamente ha commentato la dott.ssa Mirachi, la parte strutturale è sempre di natura condominiale, indipendentemente dal tipo di lesione se sia esterna o passante, mentre la parte interna del parapetto che dà sul Suo balcone, come ad esempio l'intonaco e la tinteggiatura, è di natura privata.
          Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Nino77
            Nino77 Pasquale
            Giovedì 7 Marzo 2024, alle ore 22:09
            Grazie Pasquale, ma non ha chiarito il mio dubbio per la parete interna del parapetto del mio balcone.
            Se le crepe sulla parte interna sono il prolungamento di quelle esterne , posso chiedere al condominio di sostenere le spese  per la riparazione in urgenza per motivi di sicurezza?
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Nino77
              Venerdì 8 Marzo 2024, alle ore 09:46
              Sì, certamente, deve intervenire il condominio indipendentemente dal tipo di lesione.
              Cordiali saluti.
              rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Giovedì 14 Luglio 2022, alle ore 07:33
    Ho un'attività commerciale al piano terra, abbiamo recentemente rifatto il palazzo con cappotto e tute le opere di rimessa a nuovo.
    In fase di ristrutturazione e stato rimosso un faretto che illuminava la vetrina ed ora a lavoro finito l'inquilina del piano di sopra dice che nel suo terrazzo essendoci i lavori appena fatti non vuole che riattacco il faro.
    Si tratta di un buco con un Fichera ma dice che il terrazzo sporgente alla facciata è il suo e lei non dà il permesso seppur lo c'era un faro da più di 30 anni.
    Mi chiedo come funziona la legge la parte sotto il terrazzo non può essere usata anche da di sta sotto?
    rispondi al commento
  • Stellantis
    Stellantis
    Martedì 29 Giugno 2021, alle ore 13:51
    Il mio balcone aggettante ha il perimetro composto da una decina di piastre in cemento distanziate di pochi centimetri, ma una di esse presenta due profonde crepe.
    Chiedo le spese per il montaggio della impalcatura e la sostituzione o riparazione della piastra vengono suddivise in millesimi dei condomini?
    rispondi al commento
  • Umberto
    Umberto
    Giovedì 12 Novembre 2020, alle ore 17:12

    Anche a me, come Genny082, è capitata la caduta di un pezzo di intonaco dal marcapiano.
    Per cui su chi ricade la responsabilità: condominio o singolo condomino?
    Grazie.

    rispondi al commento
  • Peve
    Peve
    Domenica 6 Ottobre 2019, alle ore 10:59
    Sopra il mio giardino ho un balcone di proprietà altrui, mi sono accorto che alla base c'è un danno provocato dalla umidità, ho una responsabilità nell'avvisarlo ho posso fare a meno?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Peve
      Venerdì 11 Ottobre 2019, alle ore 11:03
      Beh, buon vicinato impone di dar voce sul fatto, specie se il proprietario del balcone non può avvedersene direttamente.
      rispondi al commento
      • Peve
        Peve Lucag1979
        Venerdì 11 Ottobre 2019, alle ore 13:05
        Ok , ma resta un problema di tutto il condominio, dato che si parla di rifiniture esterne e parte sottostante del balcone, le spese non spettano tutte a lui a l proprietario del balcone aggettante ?
        rispondi al commento
  • Genny082
    Genny082
    Martedì 9 Luglio 2019, alle ore 18:03
    Volevo chiedere se la caduta del marmo di un balcone a gettata causato dallo sgretolamento del frontalino ricade nella responsabilità del proprietario o condominiale.
    rispondi al commento
  • Felixpen
    Felixpen
    Venerdì 27 Aprile 2018, alle ore 10:53
    Ho un problema con il condomino al piano di sotto che si è trovato la tenda da sole sporca di materiale trovato nella ringhiera del mio terrazzino.
    Io non vado mai in terrazzo e penso che a quelli del piano di sopra gli sia caduto qualcosa.
    Non è sporca la terrazza ma una superficie di 30 cm di ringhiera.
    Il materiale appiccicoso è gocciolato sulla tenda di quello del piano di sotto che mi chiede i danni.
    Che responsabilità ho io ?

    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Felixpen
      Martedì 8 Maggio 2018, alle ore 10:47
      Se la cosa proviene dalla tua ringhiera, per non avere responsabilità devi essere in grado a tua volta di dimostrare che non c'entri nulla.
      rispondi al commento
  • Angela 74
    Angela 74
    Mercoledì 11 Aprile 2018, alle ore 11:32
    Tutti i balconi della facciata del mio palazzo sono stati danneggiati da infiltrazioni dovute al percolamento delle acque piovane.
    E' stata portata in assemblea la proposta di mettere dei profili per evitare che il problema si riproponga dopo l'intervento di manutezione, ma uno dei condomini non è d'accordo perché vuole lasciare i balconi così come sono nati.
    Non basta la maggioranza per realizzare questo intervento?
    E' possibile chiedere al condomino dissenziente un impegno a riparare gli eventuali danni futuri che il mancato intervento potrebbe creare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Angela 74
      Giovedì 12 Aprile 2018, alle ore 16:05
      Sei profili vanno collocati su parti comuni, il condòmino non può opporsi e deve rispettare la decisione.
      rispondi al commento
  • Roberto15
    Roberto15
    Lunedì 22 Gennaio 2018, alle ore 14:06
    Il balcone aggettante sopra il mio presenta profonde crepe.
    Ho gia avvisato amministratore e condomino sovrastante senza pero avere particolari risposte.
    Vorrei capire come tutelarmi da eventuali danni futuri e|o fare in modo di "sistemare" tale situazione senza dover rimetterci di tasca mia.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Roberto15
      Giovedì 25 Gennaio 2018, alle ore 17:59
      Devi rivolgerti ad un avvocato, perché se la richiesta bonaria non è stata sufficiente, serve il giudizio.
      rispondi al commento
      • Roberto15
        Roberto15 Lucag1979
        Giovedì 25 Gennaio 2018, alle ore 22:29
        Cosa intendi per giudizio?(un parere?),sarebbe opportuna una raccomandata A/R  (verba volant..)Potrebbe servire avvisare i VV.FF.?Grazie per l'interessamento.
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Roberto15
          Giovedì 8 Febbraio 2018, alle ore 10:56
          Fatti aiutare da un legale, l'azione migliore va valutata dopo un sopralluogo.
          rispondi al commento
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