Videosorveglianza in condominio: cosa sapere

Videosorveglianza in condominio: quando è possibile?

L'installazione di un sistema di videosorveglianza in condominio garantisce sicurezza e controllo delle aree comuni, ma è fondamentale seguire le indicazioni del Codice Civile, del GDPR per evitare problemi legali e tutelare la privacy dei condomini e di coloro che gravitano all’interno dello stabile.

Un'adeguata informazione, il rispetto delle regole e un utilizzo responsabile delle telecamere possono garantire un equilibrio tra interessi parimenti importanti, quello alla sicurezza e quello relativo alla tutela dei diritti individuali, in modo da assicurare una convivenza serena all'interno del condominio.

Telecamere in condominio - Getty Images

In questo articolo, esamineremo il funzionamento dei sistemi di videosorveglianza in ambito condominiale, le modalità di installazione delle telecamere, le autorizzazioni necessarie, la normativa di riferimento e le principali pronunce della Corte di Cassazione in materia.

Dove installare le telecamere in condominio

I sistemi di videosorveglianza in condominio sono composti da telecamere posizionate in punti strategici delle parti comuni, delle quali si fa un elenco all’articolo 1117 del Codice Civile.

Le immagini catturate vengono trasmesse a un dispositivo di registrazione e possono essere visualizzate in tempo reale o archiviate per una visione successiva.

L'obiettivo principale è garantire la sicurezza dei residenti e delle proprietà, dissuadendo potenziali malintenzionati e fornendo prove in caso di incidenti o reati.

La collocazione delle telecamere in punti strategici è un aspetto cruciale per garantire l'efficacia del sistema e il rispetto della privacy.

Le telecamere possono essere installate nelle seguenti aree comuni:

• ingressi principali e secondari al fine di monitorare chi accede all'edificio;
• androni e corridoi per poter sorvegliare le zone di passaggio interne;
• ascensori e pianerottoli per controllare gli spostamenti tra i vari piani;
• garage e parcheggi, con l’obiettivo di vigilare sulle aree destinate ai veicoli;
• cortili e giardini comuni per assicurare la sicurezza nelle zone esterne condivise che possono costituire un punto di accesso allo stabile.

È fondamentale che le telecamere siano orientate esclusivamente verso le aree comuni e non riprendano spazi privati, come l'interno delle abitazioni o balconi di proprietà esclusiva.

Inoltre, è obbligatorio segnalare la presenza delle telecamere mediante appositi cartelli informativi, visibili e posizionati in prossimità delle zone sorvegliate.

Questi cartelli, oltre ad segnalare la presenza della telecamera devono indicare il titolare del trattamento dei dati personali, la finalità del trattamento e i contatti, ovvero a chi rivolgersi in caso di maggiori informazioni.

Per installare un sistema di videosorveglianza occorre chiedere il permesso

Per poter installare un sistema di videosorveglianza nelle parti comuni di un condominio è necessario rivolgersi all’assemblea.

Secondo l'articolo 1122-ter del Codice Civile, introdotto dalla legge n. 220/2012 di Riforma del condominio, l'assemblea deve approvare la decisione con una maggioranza qualificata, ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, sulla base di quanto previsto dall’articolo 1136, comma 2 del codice civile.

Approvazione in assemblea del sistema di videosorveglianza condominio - Getty Images

È quanto affermato dalla sentenza n. 14969/2020 con la quale la Corte di Cassazione ha espressamente escluso la necessità del consenso all’unanimità.

Dunque, l’autorizzazione è necessaria ma si può procedere anche qualora non tutti siano d’accordo.

Altra condizione per poter installare un impianto di videosorveglianza è che venga rispettata la normativa sulla privacy.

Il singolo condomino può installare la telecamera?

Potrebbe essere che installare l’impianto di videosorveglianza nelle aree comuni per qualche condomino non sia ritenuto sufficiente.

Ciascun residente, nella proprietà esclusiva, ha facoltà di proteggere le persone che vi transitano e i propri beni.

Ma attenzione, anche se per quanto riguarda le telecamere installate in condominio da un singolo condomino a tutela della propria unità immobiliare, non è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea, occorre il rispetto di una condizione.

L'angolo di ripresa deve essere limitato alla propria proprietà.

Questo significa che le telecamere non devono inquadrare aree comuni o proprietà di altri condomini.

È quanto affermato con ordinanza n. 10925/2024 nella quale la Corte di Cassazione ha stabilito che le telecamere installate da un singolo condomino non possono inquadrare aree come il portone di ingresso dello stabile, per tutelare la privacy degli altri residenti.

L'angolo di ripresa deve essere limitato alla proprietà privata di chi ha installato la telecamera al fine di non invadere spazi altrui.

È sempre consigliabile informare gli altri condomini dell'installazione, anche se non obbligatorio, per mantenere un clima di trasparenza e collaborazione.

Come rispettare la privacy installando un impianto per la videosorveglianza

Per poter proteggere il condominio da eventuali furti o male intenzionati installando un sistema di videosorveglianza occorre fare riferimento al Regolamento UE 2016/679 (GDPR) che impone al titolare del trattamento dei dati personali (in questo caso, il condominio) di garantire la liceità e la proporzionalità del trattamento, assicurando misure adeguate alla protezione delle informazioni raccolte.

Ci si riferisce sia alla privacy dei condomini sia delle persone che per qualsiasi ragione si trovino a transitare presso le aree comuni, come fornitori, postino o ospiti dei residenti, per fare un esempio.

Impianto di videosorveglianza condominiale - Getty Images

Da menzionare inoltre è il Provvedimento del Garante per la Protezione dei Dati Personali che fornisce linee guida specifiche sull'uso dei sistemi di videosorveglianza, sottolineando l'importanza di informare gli interessati e di limitare la conservazione delle immagini allo stretto necessario.

Registrare e visionare le immagini è un’attività potenzialmente lesiva della riservatezza altrui.

È proprio per questa ragione che si possono riprendere soltanto le aree comuni senza interferire con le parti relative alle singole proprietà, in riferimento alle quali ciascun condomino potrà provvedere in autonomia.

Obblighi del titolare del trattamento dei dati

Quando un impianto di videosorveglianza viene installato in un condominio, il titolare del trattamento dei dati è solitamente l'amministratore condominiale, il quale deve adempiere a specifici obblighi normativi per garantire la conformità al GDPR e più in generale la normativa italiana:

• informare gli interessati predisponendo un'informativa chiara e ben visibile, che indichi la presenza delle telecamere e le finalità del trattamento dei dati;
• gestire il registro dei trattamenti tenendo un registro in cui annotare le caratteristiche del sistema, i tempi di conservazione delle immagini e le misure di sicurezza adottate;
• limitare la conservazione delle immagini: le registrazioni non possono essere conservate oltre un tempo ragionevole, solitamente non superiore a 24-72 ore, salvo specifiche esigenze (ad esempio, indagini delle autorità);
• adottare idonee misure di sicurezza, come misure tecniche e organizzative adeguate per proteggere le immagini da accessi non autorizzati o usi impropri.
  
  
  

Quali sono le sanzioni per violazioni della normativa

Il mancato rispetto delle normative sulla videosorveglianza in condominio può comportare sanzioni amministrative se non addirittura conseguenze di natura penale.

L'installazione abusiva di telecamere che riprendono aree private di terzi potrebbe configurare il reato di interferenze illecite nella vita privata, punito dall'articolo 615-bis del Codice Penale e dunque implicare una responsabilità di carattere penale.

Occorre menzionare le sanzioni del Garante della Privacy.

Quest’ultimo può irrogare multe che possono arrivare fino a 20 milioni di euro.

Infine ci si deve confrontare con un eventuale annullamento delle delibere condominiali.

Se l'assemblea non rispetta le maggioranze previste dalla legge, la delibera che autorizza la videosorveglianza può essere impugnata e annullata.

Qualora un condomino intenda contestare la delibera assembleare perché contraria a norme di legge (o al regolamento condominiale) dovrà rivolgersi all'autorità giudiziaria per chiederne l'annullamento, entro il termine perentorio di trenta giorni.

Tale termine decorre dalla data di deliberazione per i condomini dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della decisione per coloro che erano assenti.