Pulizie in condominio: cosa fare se non sono soddisfacenti?

Pulizie condominio

Una delle problematiche più frequenti in condominio riguarda il tema delle pulizie delle parti comuni condominiali.

Nella maggior parte dei casi l'incarico per effettuare le pulizie in condominio è affidato a ditte specializzate, con le quali i condomini, nella persona dell'amministratore, concludono appositi contratti.


Sovente accade tuttavia che emergano insoddisfazioni da parte dei condomini su come siano eseguite tali pulizie.

Da qui la domanda: cosa fare in caso di pulizie eseguite in modo non professionale o semplicemente non soddisfacente per il condominio?

Come contestare l'operato delle ditte incaricate?

Contratto pulizie condominio

Il primo passo per difendersi nei confronti della ditta inadempiente è giocare d'anticipo, ovverosia scegliere con attenzione l'impresa di pulizie e concludere un contratto per la fornitura del servizio di pulizia che preveda apposite clausole a tutela del condominio.

Le imprese autorizzate a eseguire le pulizie devono essere obbligatoriamente iscritte alla Camera di Commercio.

Diversamente si tratta di imprese abusive.

Con riferimento al negozio giuridico, occorre stipulare un contratto di appalto per il servizio di pulizia, ai sensi dell'art. 1655 c.c. o un contratto di prestazione d'opera, sottoscritto dall'amministratore di condominio, ai sensi dell'art. 1130 c.c., in qualità di rappresentante del condominio, ma vincolante di fatto per i condomini.

Presso talune Camere di Commercio è possibile reperire anche format generici editabili, validi quale punto di partenza, da integrare per regolamentare il servizio di pulizia in modo più efficiente possibile per il singolo contesto condominiale.

A ogni modo, oltre a una corretta indicazione del quantum pattuito, occorre indicare con attenzione nel contratto i giorni in cui tali pulizie saranno eseguite.

Pulizie in condominio: rinnovo automatico si o no?

Altro suggerimento potrebbe riguardare la scadenza del contratto e le modalità di rinnovo.

Nella pratica si assiste alla conclusione di molti contratti per la pulizia in condominio, che prevedono il c.d. rinnovo tacito alla scadenza del contratto.

Si tratta di un modus operandi a cui ci si rifà al fine di evitare di dover eseguire taluni adempimenti, con riferimento a contratti a prestazioni periodiche.

Ciò nondimeno la scelta di prevedere un rinnovo automatico potrebbe rivelarsi una scelta non sempre vincente.

In contesti condominiali, infatti, spesso ci si dimentica di verificare la scadenza degli impegni assunti con propri fornitori, e accade che in automatico si rinnovino vincoli con parti il cui operato non è apprezzato.

La mancata previsione di un rinnovo automatico, seppur motivo del moltiplicarsi di adempimenti obbliga la compagine condominiale a una valutazione sull'operato dell'impresa e a evitare la prosecuzione di una collaborazione non soddisfacente.

Come contestare o rimuovere dall'incarico la ditta delle pulizie in condominio?

L'ordinamento riconosce una serie di tutele nei confronti di condomini insoddisfatti del servizio pulizie, affidato a una specifica ditta.

Tali strumenti possono essere azionati dal condominio in considerazione, in primis, del momento in cui si intende contestare l'operato dell'impresa specializzata: a scadenza del contratto o nel corso della durata del contratto.

Disdetta del contratto per le pulizie in condominio

In tali casi, in prossimità della scadenza del contratto, occorre esercitare il diritto alla disdetta.

Si tratta di un atto di natura recettizia, con la quale il soggetto che comunica la disdetta a controparte, formalizza la sua intenzione a non proseguire il vincolo contrattuale e, dunque, di non voler rinnovare l'affidamento del servizio di pulizie.


Tale disdetta è solitamente regolamentata dallo stesso contratto di appalto o prestazione d'opera, in particolare, con riferimento alle tempistiche entro le quali tale comunicazione deve essere portata all'attenzione della ditta e le modalità.

Affinché la disdetta possa produrre gli effetti a cui è preordinata, occorre che sia portata a conoscenza della ditta mediante lettera raccomandata o a mezzo PEC.

Disdetta contratto di pulizia in condominio: chi decide?

Solitamente il soggetto legittimato a decidere in ordine alla disdetta nei confronti della ditta è l'assemblea del condominio, nel rispetto di specifiche maggioranze.

In prima convocazione la decisione di disdire il servizio di pulizia, affidato a una ditta, è assunta con almeno la maggioranza degli intervenuti.
In seconda convocazione occorre che l'assemblea condominiale approvi la decisione con un numero di voti pari a un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino per lo meno un terzo del valore millesimale dello stabile.

Sebbene la decisione di esercitare il diritto di disdetta sia, in genere, riservato all'assemblea condominiale, la giurisprudenza, con approdi spesso contrastanti, in alcune occasioni ha affermato la legittimazione dell'amministratore di condominio di assumere, in luogo dei condomini, la decisione di disdire il contratto con la ditta fornitrice del servizio pulizia, ritenendola rientrante fra le attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c, riservate dalla legge all'amministratore.

Diffida e risoluzione del contratto per le pulizie in condominio

Allorquando non sia possibile attendere la conclusione del contratto con la ditta di pulizie, è possibile procedere con un formale atto di diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 c.c.

Si tratta di uno strumento a tutela del condominio committente, con il quale si invita la ditta delle pulizie all'adempimento della prestazione a cui si è obbligata, a seguito della stipulazione del contratto.


Tale diffida deve essere comunicata per iscritto e deve contenere l'intimazione ad adempiere agli obblighi assunti contrattualmente in un congruo termine che, per espressa previsione normativa, non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore.

La diffida ad adempiere costituisce un atto propedeutico alla risoluzione del contratto, con il quale è possibile risolvere, ovverosia interrompere il vincolo contrattuale con l'impresa di pulizie.

Ai sensi dell'art. 1454 c.c. la diffida ad adempiere deve contenere inoltre anche l'espresso avvertimento che, in caso di inadempimento, il contratto di appalto o di prestazione d'opera si intende risolto di diritto.

Recesso dal contratto per le pulizie in condominio

Ulteriore tutela è rappresentata dal recesso unilaterale dal contratto di pulizie, che ha l'effetto di interrompere immediatamente il vincolo contrattuale.


L'esercizio del diritto di recesso è disciplinato dall'art. 1671 c.c. per i contratti di appalto e per la prestazione d'opera nell'art. 2227 c.c.

Le citate norme hanno un contenuto sostanzialmente identico poiché, da una parte, disciplinano il diritto di recesso da parte del committente, ancorché sia iniziata la prestazione, dall'altra stabiliscono che il committente debba tenere indenne l'appaltatore o il prestatore d'opera delle spese sostenute e dei lavori eseguiti, nonché del mancato guadagno.