Area cortiliva, definizione e uso in condominio

Che cos'è un'area cortiliva?

Area cortiliva e cortile sono la stessa cosa?

In questo contesto, quali sono le peculiarità del cortile condominiale?

L'area cortilizia condominiale che non abbia specifica destinazione, in che modo può essere utilizzata?

Il cortile condominiale può essere usato in modi alternativi oltre a quello suo naturale o indicato dagli atti?

Tanti interrogativi ai quali dare risposta. Partiamo dalla definizione di cortile per poi valutarne gli usi in ambito condominiale in quanto questo è caratterizzato dalla presenza di più persone: dove il proprietario del cortile è uno, questo può, nel limite del rispetto della legge, farne gli usi che ritiene più opportuni.

Il cortile, questo ci dice il vocabolario della lingua italiana, è quell'area scoperta retrostante l'edificio che ha la funzione di dare luce e aria agli ambienti che vi si affacciano, ovvero di consentire il passaggio delle persone, ovvero ancora altre funzioni, anche concorrenti tra loro.


A questa definizione di cortile si è unita quella di matrice giurisprudenziale riguardante il cortile condominiale.

Questo, individuato come parte comune dall'art. 1117 n. 1 c.c. tecnicamente, è:

l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione Cass. 9 giugno 2000, n. 7889

Ciò detto, vediamo in relazione all'area cortilizia condominiale quali sono i poteri di destinazione d'uso.

Uso dell'area cortiliva: i poteri dell'assemblea

L'assemblea, ce lo dicono all'unisono dottrina e giurisprudenza, è l'organismo preminente nell'ambito della gestione condominiale.

È all'assemblea che spetta il potere di stabilire modalità e regole d'uso delle cose comuni, purché ciò non menomi i diritti dei condòmini.

Regolamentazione, dunque, vuol dire disciplina dell'uso in favore di tutti e mai divieto contro qualcuno.

L'assemblea, se uno spazio del cortile serve preminentemente al passaggio può vietare il parcheggio in quella zona, vietarlo a tutti, ma non può limitarsi a vietarlo a uno o più condòmini specificamente individuati.

La regolamentazione dell'uso dell'area cortiliva può avvenire in due modi:

• mediante disciplina dettata dal regolamento di condominio;
  
  
• tramite delibera ad hoc.
  
  

La delibera o la clausola regolamentare che comprimono i diritti dei singoli vanno considerate radicalmente nulle e come tali impugnabili in ogni momento, senza sottostare ai rigidi vincoli di cui all'art. 1137 c.c.

Uso dell'area cortiliva, i poteri dell'amministratore

In questo contesto s'inserisce la figura dell'amministratore di condominio. Egli, ai sensi dell'art. 1130 c.c. ha il compito di:

• eseguire le delibere e far osservare il regolamento condominiale (art. 1130 n. 1 c.c.);
  
  
• disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini (art. 1130 n. 2 c.c.)
  
  

In questo contesto, dunque, l'amministratore deve valutare se e come l'assemblea abbia disciplinato l'uso del cortile, se esista un uso di fatto consolidato nel tempo e comunque, in concorrenza ovvero in mancanza di questi elementi, dettare di propria iniziativa una disciplina dell'uso che abbia la funzione di garantire quanto specificamente chiarito dal n. 2 dell'art. 1130 c.c.

I provvedimenti dell'amministratore considerati illegittimi possono essere contestati, ai sensi dell'art. 1133 c.c., con ricorso all'assemblea ovvero all'Autorità Giudiziaria.

Uso dell'area cortiliva, le prerogative dei singoli condòmini

Ultimo, ma non ultimo, il potere d'uso dell'area cortilizia posto in capo dalla legge al singolo condòmino. In realtà non è che la legge ponga in capo al condòmino uno specifico diritto d'uso del cortile, quanto piuttosto un più generale diritto di utilizzare le cose comuni.

Norma di riferimento è l'art. 1102, primo comma, c.c., che recita:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

È una norma dettata in materia di comunione, ma applicabile al condominio in ragione di quanto specificato dall'art. 1139 c.c. che rimanda alle norme sulla comunione, in quanto compatibili, per gli aspetti non specificamente normati.


La giurisprudenza l'ha interpretata specificando che l'uso da parte del singolo oltre a quanto specificato dalla norma non deve recare pregiudizio alla sicurezza ed alla stabilità dell'edificio, nonché alterare il decoro dello stabile.

Per dirla con un esempio: il cortile quasi sempre può essere utilizzato per parcheggiare una bici o uno scooter, non per ammassare rifiuti in attesa del loro smaltimento, ovvero qualche zona deposito di materiali pericolosi o comunque ingombranti a tal punto da vanificare il pari diritto altrui.

Gli usi considerati illegittimi possono essere contestati con diffida e in caso di perseveranza posti al vaglio dell'Autorità Giudiziaria al fine di ottenere la loro cessazione.