Locazione della casa del portiere

Alloggioportiere condominio

È pratica diffusa, per diverse ragioni, in particolare in condomini di notevole entità, che solitamente optano per l'assunzione di un portiere, prevedere l'assegnazione di un alloggioportiere condominio.

Tale alloggio, è bene precisare per completezza, rientra fra le parti comuni, di cui all'art. 1117 c.c. e, pertanto, è di proprietà condominiale.

Ne deriva che le relative spese necessarie per la manutenzione e la conservazione della casa del portiere sono ripartite, secondo i criteri generali, fra tutti i condomini in misura proporzionale rispetto al valore delle proprietà, ovverosia con riparto da compiere in base alla tabella millesimale, secondo quanto previsto dall'art. 1123 c.c.

Il regolamento condominiale può tuttavia prevedere una diversa ripartizione delle spese, a esempio, in base all'effettivo utilizzo.


È altrettanto possibile tuttavia, che una volta cessato il servizio di portierato di proceda alla modifica della destinazione d'uso di tale i locali in precedenza assegnati al portiere e siano eventualmente concessi in locazione a terzi al fine di trarne profitto.

Cosa fare in questi casi per mettere in affitto casa del portiere?

Come comportarsi per evitare problematiche se si è deciso di affittare un appartamento assegnato al portiere?

Come affittare appartamento del portiere

Preliminarmente è utile precisare quali sono le attività o i necessari step propedeutici all'affitto casa a favore del portiere.

Il primo di tali passaggi è rappresentato dall'adozione della decisione di concedere in locazione l'alloggio del portiere che, in linea generale, compete all'assemblea dei condomini nel rispetto di specifiche maggioranze, che dipendono strettamente dalla durata del contratto.

Se il contratto di locazione con il quale si procede all'affitto casa del portiere ha una durata pari o superiore ad anni 9, si applica il dettato dell'art. 1108 c.c., a norma del quale è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione forzosa.

Nel caso l'assemblea opti per una formula contrattuale per affittare immobili concessi al portiere che preveda una durata inferiore ad anni 9, la decisione rientra negli atti di ordinaria amministrazione e, pertanto, è prevista la maggioranza semplice, ovverosia:

• in sede di prima convocazione la maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell'edificio;
  
  
• in seconda convocazione la maggioranza dei presenti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
  
  
  

L'amministratore di condominio può affittare casa dell'ex portiere

Come anticipato, la decisione di affittare la casa del portiere è in linea generale demandata all'assemblea dei condomini.

Trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione l'affitto della casa del portiere rientra nelle competenze che l'art. 1130 c.c. riserva all'amministratore.

Ciò significa che l'amministratore di condominio è legittimato a concedere in affitto casa assegnata in origine al portiere, senza dover per tale atto interpellare prima l'assemblea di condominio.

Tale facoltà concessa all'amministratore di condominio incontra un parziale limite di natura temporale, rappresentato dalla durata del contratto di affitto.

L'amministratore può concedere in locazione l'appartamento del portiere per una durata massima pari al suo mandato. Ciò significa che il contratto di affitto casa non deve avere una durata superiore rispetto alla conclusione del mandato di rappresentanza condominiale.

Ciò nondimeno, allorquando l'amministratore travalichi i limiti temporali del suo mandato, concedendo in locazione l'alloggio portiere condominio oltre il protrarsi del suo incarico, il contratto di locazione può tuttavia essere ratificato dall'assemblea in un secondo momento.

Redditi da affitto casa del portiere in condominio

La scelta di affittare appartamento assegnato al portiere è quasi sempre dettata dalla necessità di evitare che l'immobile possa subire deterioramento, dovuto, al non uso e contestualmente trarne anche un profitto.

È importante precisare che i proventi derivanti dall'affitto casa del precedente portiere, una volta cessato il servizio o per altre motivazioni, costituisce fonte di redditi diversi per ciascun condomino.

Tali proventi, rappresentando redditi, devono essere oggetto di dichiarazione annuale da parte dei singoli condomini al ricorrere di specifiche condizioni.

L'art. 36 TUIR stabilisce che all'alloggio del portiere deve essere attribuita autonoma rendita catastale.

Come dichiarare i redditi derivanti dall'affitto casa del portiere

Ferma la precisazione in base alla quale, ogni anno occorre leggere attentamente le istruzioni rilasciate dall'Amministrazione finanziaria per la redazione della dichiarazione dei redditi e dei vari modelli, in linea generale, è possibile affermare quanto segue.

I locali per la portineria, l'alloggio del portiere e per gli altri servizi oggetto di proprietà condominiale, cui è attribuibile un'autonoma rendita catastale, devono essere, in ogni caso, dichiarati dal singolo condomino, sia che siano affittati sia che siano sfitti, solo se la quota di reddito a lui spettante per ciascuna unità immobiliare è complessivamente superiore a euro 25,82.


L'esenzione dal pagamento della quota non trova applicazione nel caso in cui il locale è concesso in locazione per attività commerciali come negozi.

Quale quadro della dichiarazione compilare per dichiarare i redditi da affitto casa del portiere?

Nel caso in cui l'immobile sia sfitto, occorre verificare l'importo della rendita catastale. Qualora sia stato concesso in locazione, occorre avere riguardo alla quota parte di affitto attribuita al singolo in base ai millesimi o ad altri criteri stabiliti nel regolamento condominiale.

Ciò precisato, individuato l'importo da indicare in dichiarazione, occorre da stabilire in quale quadro bisogna indicare il provento.

Se si è tenuti a presentare il modello 730 tale provento andrà indicato nel quadro B, mentre occorre compilare il quadro RB se si presenta il modello unico PF.