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Alloggio portiere condominio, cosa fare per affittarlo?

NEWS Parti comuni17 Marzo 2019 ore 10:02
Alloggio del portiere in condominio, quali sono gli adempimenti che si devono porre in essere per la sua locazione? Quali le maggioranze per deliberare l'affitto?

Alloggio portiere condominio


Locazione alloggio portiere condominio , ovvero una possibilità di creare una rendita che consenta l’abbassamento degli oneri condominiali.

Alloggio portiere condominio
Si badi: l’alloggio del portiere genera un reddito che può essere soggetto a tassazione al di là della locazione. Può oppure deve essere soggetto alle imposte sui redditi?

Al riguardo, parliamo delle ipotesi di redditi fondiari, non di redditi derivanti da locazione, l’Agenzia delle Entrate, sul proprio sito istituzionale, afferma che i locali per la portineria, l'alloggio del portiere e per gli altri servizi oggetto di proprietà condominiale i quali sia attribuita un'autonoma rendita catastale devono essere dichiarati dal singolo condomino nell’ipotesi in cui la quota di reddito a lui spettante per ogni unità immobiliare sia complessivamente superiore a euro 25,82.

Esempio: l’abitazione del portiere ha una rendita di € 1000,00. Il condòmino ha un’unità immobiliare che conta 20/1000. La sua quota di rendita parte rispetto all’alloggio del portiere misura 20, allora egli non dovrà inserire nella dichiarazione dei redditi l’abitazione del portinaio.

Diverso, vedremo, il caso di redditi da locazione generati dal medesimo alloggio.


Presenza portiere condominio e disponibilità dell’alloggio per la locazione


Per locare l’alloggio del portiere condominiale è necessario che sia cessato il servizio di portierato?

Risposta: dipende dagli accordi col portiere.

Ricordiamo, infatti, che un conto sono i locali destinati all’esercizio delle mansioni, altro l’unità immobiliare eventualmente utilizzabile come alloggio per le ore di riposo.

Qualora l’accordo col portiere non prevedesse la messa a disposizione dell’alloggio, allora quel cespite ben potrebbe essere utilizzato per produrre reddito, insomma essere locato.

Il tutto, chiaramente, andrebbe valutato alla luce dalla concreta destinazione di quel bene, destinazione fattuale o espressamente prevista e conseguentemente dopo avere posto in essere gli adempimenti necessari a consentire una corretta locazione dell’alloggio.

Entriamo nel dettaglio di quest’ultima affermazione per comprenderla al meglio, anche alla luce dei suoi risvolti pratici.


Alloggio portiere condominio, necessario il cambio di destinazione d’uso?


Solitamente l’alloggio del portiere è un locale di proprietà comune, accatastato come bene comune censibile, la cui destinazione d’uso è vincolata in ragione di quanto stabilito negli atti d’acquisto ovvero nel regolamento condominiale.

Locazione alloggio portiere
Per eliminare il vincolo di destinazione d’uso, dunque, è necessario deliberarlo.
Tale deliberazione, che fino all’approvazione della legge n. 220 del 2012 sarebbe stata considerata una innovazione, oggi è normata specificamente. Il riferimento è all’art. 1117-ter c.c. rubricato Modificazioni delle destinazioni d’uso.

La norma si applica quando per esigenze di interesse condominiale s'intenda modificare la destinazione d’uso delle parti comuni. Tra queste esigenze, ad avviso dello scrivente, può dirsi ricompreso il maggior rendimento delle parti comuni e quindi la locazione dell’unità immobiliare.

Il procedimento deliberativo è decisamente più articolato di quello ordinario e le maggioranze significativamente più alte. 

Quanto alla convocazione è stabilito che essa debba:

- essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati;

- essere comunicata mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici;

- pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione;

- a pena di nullità, indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.

Tanto si deve fare e di tanto dev’essere lasciata traccia nel verbale che, il terzo comma dell’art. 1117-ter afferma, deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. In realtà la norma fa riferimento alla deliberazione, ma è evidente che siccome la deliberazione è l’atto di approvazione di una mozione, mentre lo verbalizzazione la sua documentazione, è il verbale e non la delibera che deve contenere le suddette indicazioni.

Quanto ai quorum deliberativi, per la deliberazione della modificazione della destinazione d’uso di un bene comune è necessario un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio.

Affittare la casa portiere in condominio
L’art. 1117-ter c.c. è chiuso dalla disposizione che vieta le modifiche che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

Mutare la destinazione d’uso dell’alloggio del portiere in semplice abitazione eventualmente anche ad uso locazione non pare possa considerarsi tale.


Locazione alloggio portiere condominio, le maggioranze per deciderla


Detto e fatto ciò: si supponga che l’assemblea abbia deliberato il mutamento di destinazione d’uso.
Chi decide sulla specifica locazione dell’alloggio del portiere?

Al riguardo, secondo la Corte di Cassazione, basta una deliberazione a maggioranza semplice, eventualmente anche ratificando l’operato dell’ amministratore .

In tal senso è stato affermato che essendo possibile raggiungere lo scopo del miglior godimento delle cose comuni anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante locazione (più in generale utilizzazione indiretta) è diretta conseguenza l’assemblea possa deliberare tanto la locazione, quando ratificare quella stipulata dall’amministratore senza il preventivo assenso dell’assise (Cass. 21 ottobre 1998 n. 10446). Per l’amministratore è bene, comunque, evitare iniziative senza il preventivo avallo dell’assemblea.

Che vuol dire maggioranza semplice?
Vuol dire l’assemblea può deliberare la locazione dell’alloggio del portiere:

- in prima convocazione, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio;

- in seconda convocazione, con la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

riproduzione riservata
Articolo: Locazione della casa del portiere
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Locazione della casa del portiere: Commenti e opinioni


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