Parti comuni

Identificazione, uso, conservazione e obblighi dei condomini per le parti comuni di un edificio.

Per parti comuni s'intendono quei beni funzionali e strumentali delle unità immobiliari di proprietà esclusiva abitazioni, negozi, box, poste in un condominio.
Se per l'identificazione delle parti di proprietà esclusiva non sorgono particolari problemi, basta fare riferimento alle unità immobiliari, non sempre è agevole capire quali siano le parti di proprietà comune.
L'attuale giurisprudenza ha fatto rientrare l'estetica del fabbricato tra le parti comuni di un condominio.
Per il lastrico solare solo se gli atti d'acquisto ed il regolamento condominiale non dispongono nulla, deve essere considerato un bene comune, come tale di proprietà di tutti i condomini.
I proprietari delle unità immobiliari non potranno rinunciare alla proprietà di tali beni per sottrarsi alle spese di conservazione delle cose comuni, classico esempio il lastrico solare.
Ogni condomino potrà abbellire il proprio pianerottolo o l'ingresso condominiale riponendo piante, fiori e altri complementi d'arredo purché tale utilizzo non sia d'intralcio agli altri partecipanti al condominio.

Approfondimenti dalla Redazione
Lastrico solare in condominio
Lastrico solare: infiltrazioni e danni

Lastrico solare in condominio: che cos'è, di chi è e chi paga la manutenzione

Il lastrico solare è la parte piana di copertura del'edificio e vista la sua ineliminabile funzione è da considerarsi parte comune o comunque d'interesse comune

Danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare: responsabilità, problematiche e soluzioni

In tema di danni provenienti dal lastrico solare, il diverso assetto proprietario di questa parte dell'edificio incide sulla attribuzione della responsabilità.
Muri perimetrali e servitù
Cortile condominiale: definizione e modalità d'uso

Varchi nei muri perimetrali e differenti possibilità di modifica a seconda dello stato dei luoghi

I muri perimetrali, in quanto parti comuni di un edificio in condominio, possono essere usati dai condòmini a loro vantaggio ma nel rispetto di specifiche regole

Definizione e modalità d'uso del cortile condominiale: i casi più frequenti

Il cortile condominiale,o spazio scoperto retrostante e/o antistante l'edificio, si presta a diversi modi di utilizzo: quali possono essere considerati leviti?
Cani, bisogni fisiologici e parti condominiali
Scannafosso in condominio

Parti condominali, cani e bisogni fisiologici

Quali rimedi offre il sistema giuridico contro il malcostume di chi lascia che i propri cani espletino i bisogni fisiologici, imbrattando le parti condominiali?

Realizzazione di uno scannafosso in condominio

La realizzazione di uno scannafosso in condominio che può essere utile per isolare gli ambienti, è soggetta a una serie di condizioni da valutarsi caso per caso
Distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale
Balconi in condominio e relative problematiche

Distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale, spese e autorizzazione dell'assemblea

La legge consente a ciascun condomino di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento condominiale purché siano rispettati determinati requisiti tecnici. Quali sono?

Problematiche e soluzioni giurisprudenziali per i balconi in condominio

I balconi in condominio sono da sempre elemento foriero di problematiche in relazione all'individuazione del proprietario e quindi per le spese di manutenzione.
Antenne in condominio tra bene comune e privato
Il riscaldamento condominiale: cosa sapere

Antenne in condominio, tra beni comuni e impianti di proprietà esclusiva

L'antenna per la ricezione del segnale radiotelevisivo può essere un bene condominiale, così come ciascun condomino può installarne una propria. Ecco le regole.

Impianto di riscaldamento condominiale, messa in esercizio, verifiche e ripartizione delle spese

L'impianto di riscaldamento condominiale, come tutti gli impianti di riscaldamento deve rispettare precise norme in materia di messa in esercizio e manutenzione
Cessione e locazione di beni condominiali
Uso della bacheca condominiale

Quando è possibile vendere o affittare locali condominiali?

La cessione o l'affitto di un locale di proprietà condominiale è possibile purché ci sia accordo nei modi specificamente previsti per il contratto da stipularsi

Modalità di utilizzazione della bacheca condominiale

L'uso della bacheca condominiale è sottoposto a regole di normative e di buon senso finalizzate ad evitare un'indebita lesione della riservatezza dei condòmini.
Condizionatori e problematiche connesse al condominio
Violazione decoro architettonico condominiale

Condizionatori in condominio, decoro, distanze e rumori

L'installazione di un condizionatore in condominio può portare varie contestazioni, quali alterazione del decoro architettonico, rumori e problemi per le distanze.

Decoro architettonico e contestazioni delle violazioni successiva alla prima

La violazione del decoro architettonico può portare alla condanna alla rimozione dell'opera, ma se questa è inserita in un contesto degradato la situazione può cambiare.
Terrazza a livello in condominio
Rinuncia all'uso delle parti comuni e riparto delle spese

La terrazza a livello è come un lastrico solare

La terrazza a livello, per la Cassazione, è equiparabile al lastrico solare, ma ciò non vuol dire che il proprietario non sia mai responsabile dei danni da essa causati.

Riparto delle spese e rinuncia all'uso delle parti comuni

Le spese per la conservazione della cosa comune, anche in caso di mancato utilizzo per via della rinuncia all'uso, si pagano in proporzione alla proprietà.
Impianti condominiali e servitù
Alterazione decoro architettonico

Impianti condominiali posizionati nelle parti di proprietà esclusiva

La presenza di impianti condominiali nelle parti di proprietà esclusiva può essere indice dell'esistenza di servitù costituite per destinazione del padre di famiglia.

Decoro architettonico, balconi, canne fumarie, verande e finestre

L'alterazione del decoro architettonico può avvenire anche mediante installazione di verande, canne fumarie la modificazione delle finestre e altri elementi accessori.
Regolamento, mantenimento del terreno allo stato di giardino e piscina
Cancello automatico in condominio

Giardino, regolamento di condominio e piscina

Il divieto di modificare il giardino va interpretato tenendo presente la specifica costruzione, il contesto in cui essa si inserisce e il dato testuale nel suo complesso.

Delibera d'installazione di cancelli in condominio

L'installazione di cancelli in condominio o la loro automazione può essere deliberata a maggioranza semplice non dovendo essere considerata un'innovazione ex art. 1120.
Uso parti condominiali
Corridoio condominiale parte comune

Modalità d'uso delle cose comuni

In tema di utilizzazione delle parti comuni, quali sono i poteri dell'assemblea, quali i diritti dei condòmini e quali le soluzioni in caso di abuso da parte di qualcuno?

Il corridoio condominiale può essere una parte comune

Il corridoio condominiale è una parte comune se non risulta diversamente dal titolo e se destinato al servizio comune di tutte o di una parte delle unità immobiliari.
Parti comuni: la facciata dell'edificio
Alloggio del portiere

Facciata condominiale

La facciata di un edificio in condominio dev'essere considerata parte comune a tutti i condòmini e di conseguenza tutti devono partecipare alle spese di conservazione.

Di chi è l'alloggio del portiere del condominio?

In tema di individuazione delle parti comuni di un condominio, l'alloggio del portiere può essere considerato di proprietà privata solo se così è espressamente previsto.
Condominio e servitù
Canna fumaria: distanza dalle finestre

Il costruttore, il condominio e le servitù

Quando nel caso di un edificio in condominio, che è tale quando ci sono almeno due proprietari, possono configurarsi delle servitù senza nessuna disposizione in merito?

Distanza delle canna fumaria dalle finestre

Quali sono le norme che i condòmini devono rispettare qualora decidano d'installare una canna fumaria sul muro perimetrale dell'edifico? Il ruolo dei regolamenti locali.
Impossessamento parti comuni
Locale cantina

Se il singolo condomino si impossessa della parte comune?

Breve disamina di alcuni degli strumenti stragiudiziali e giudiziali per difendersi dalla prepotenza dei vicini, facendo in modo che le turbative possano cessare.

Locale cantina in condominio

La cantina, che viene spesse ceduta come pertinenza di un'altra unità immobiliare, è in realtà un bene immobile suscettibile di autonoma utilizzazione e godimento.
Scale condominiali e arresti domiciliari
Viale d'ingresso al condominio, non chiedete al giudice come usarlo

Arresti domiciliari e scale condominiali

Chi oltrepassa la soglia dell'abitazione e, anche solo resta sulle scale condominiali, commette evasione. Lo ha ribadito la Cassazione con la sentenza n. 47897/2014.

Non chiedete al giudice come usare il viale d'ingresso al condominio

Il viale di accesso ad un condominio può essere utilizzato da tutti i condomini e se sorgono contrasti in merito all'uso è bene che si provi a risolverli tra le parti.
Ingresso nell'androne condominiale, si può ricavare?
Illuminazione a led in condominio

Si può ricavare un nuovo ingresso nell'androne condominiale?

Il proprietario dell'immobile posto al piano terra può aprire un nuovo ingresso con l'affaccio sull'androne condominiale e se si quali sono i limiti di tale potere?

Illuminazione a led in condominio

In tema di cambio delle lampadine delle parti comuni di un condominio con delle lampadine a led, l'assemblea può decidere la sostituzione con la maggioranza semplice.
Abusi edilizi su parti comuni dell'edificio
Intercapedine condominiale cavedio

Abusi edilizi su parti comuni dell'edificio

In tema di abusivismo edilizio è necessario distinguere tra abusi condonabili o sanabili e valutare con la legittimità ad agire della persona che avanza la richiesta.

Cavedio: intercapedine condominiale

In tema di condominio negli edifici e di individuazione dei beni comuni, non possono sorgere dubbi sul fatto che l'intercapedine debba essere considerata parte comune.
Condominio, se una parte è comune c'è poco da discutere!
Forse non è condominio, ma sicuramente è comunione, se risulta dall'atto di acquisto

Condominio, se una parte è comune c'è poco da discutere!

Una volta accertato che la parte è comune, nessun condomino può impedirvi l'accesso; così ha deciso recentemente la Corte di Cassazione con sentenza n. 22192/2014.

Forse non è condominio, ma sicuramente è comunione, se risulta dall'atto di acquisto

In tema di condominio negli edifici, le parti comuni sono quelle accessorie al godimento delle unità immobiliari, o comunque quelle indicate negli atti d'acquisto.
Servitù di telefonia
Grate alle finestre di proprietà comune

Servitù di telefonia

In tema di condominio negli edifici prima di parlare di servitù di telefonia bisogna capire se ad avvantaggiarsi del passaggio dei cavi è un condomino oppure un terzo.

Grate alle finestre di proprietà comune

La decisione sull'installazione delle grrate alle finistre condominiali spetta, in prima istanza, all'assemblea, ma anche i condomini possono prendere proprie iniziative.
Parcheggio nella zona di manovra dell'autorimessa condominiale
Uso della cosa comune

Parcheggio nella zona di manovra dell'autorimessa condominiale

Non sempre è lecito il parcheggio nella zona di manovra dell'autorimessa condominiale, tanto che si tratti di autorimessa aperta, quanto nel caso di presenza di box.

Uso della cosa comune

In tema di condominio negli edifici, il codice civile, sia pur rimandando ad una norma dettata in materia di comunione, disciplina le modalità d'uso dei beni comuni.
Rastrelliere per biciclette ed uso della cosa comune
Come può essere utilizzato il sottotetto?

Rastrelliere per biciclette ed uso della cosa comune

Non costituisce innovazione la decisione dell'assemblea condominiale di installare rastrelliere per biciclette se ciò non comprime l'uso normale della cosa comune.

Come può essere utilizzato il sottotetto?

Il sottotetto, se di proprietà condominiale, può essere utilizzato da ogni condomino a proprio piacimento purché ciò non leda il pari diritto dei suoi vicini.
Parti comuni dell'edificio e regolamento condominiale assembleare
Porticato condominiale

Parti comuni dell'edificio e regolamento condominiale assembleare

In tema di condominio, se sussiste incertezza sulla condominialità o meno di alcune parti dell'edificio, la soluzione non può essere data dal regolamento assembleare.

Porticato condominiale

In un edificio in condominio, salvo diversa disposizione dei titoli, il porticato dev'essere considerato parte comune e quindi può essere utilizzato da tutti i condomini.
Le parti comuni di un edificio
Cause sulla misura e modalità d'uso dei servizi condominiali

Le parti comuni di un edificio

Nei condomini convivono parti di proprietà esclusiva a fianco a parti di proprietà comune, cioè beni funzionali al miglior godimento della proprietà esclusiva.

Servizi condominiali, cause su misura e modalità d'uso

L'uso dei beni e dei servizi condominiali deve avvenire entro determinati limiti ma non può essere negato; gli eccessi, in entrambi i casi, sono illegittimi.
Canne fumarie, distanze dal confine e problemi condominiali
Locali portineria e obbligazioni propter rem

Canne fumarie, distanze dal confine e problemi condominiali

Le canne fumarie necessarie all'evacuazione dei fumi derivanti dal funzionamento degli impianti di riscaldamento devono essere portate sopra il colmo del tetto.

Locali portineria e obbligazioni propter rem

I locali portineria possono anche essere parti dell'edificio di proprietà individuale specificamente destinate a quell'uso nell'interesse dei condomini
Portone condominiale, danni, responsabilità e onere della prova
No alla caldaia sul vano scale

Portone condominiale, danni, responsabilità e onere della prova

Il danno da cose in custodia ex art. 2051 c.c. prevede onere probatorio semplifcato anche nel caso di danni casuati dal portone condominiale.

Caldaia sul vano scale: non è consentito

Nel caso di specie dei condomini avevano installato una caldaia nel vano scala comune. La Cassazione ha stabilito che il tutto non è lecito, scopriamo perché...
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