Compenso dell'amministratore di condominio per le pratiche fiscali prima della riforma
L'amministratore di condominio ha diritto ad ottenere un compenso extra rispetto a quello pattuito per il normale adempimento del proprio incarico?
Per rispondere alla domanda che abbiamo appena posto è necessario distinguere quelle situazioni cui si applicano le norme vigenti prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, dalle fattispecie rispetto alle quali si applicano le norme dettate dalla legge n. 220/2012.
Siccome il contenzioso in atto al quale si applica la vecchia disciplina non è poco, vale la pena soffermarsi su entrambi i casi.
Ricordiamo che nella vigenza della vecchia legge era costante la giurisprudenza che si pronunciava specificando che i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall'art. 1709 cod. civ., secondo cui contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l'amministratore del condominio, dall'art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56, il mandato si presume oneroso. In tale contesto normativo, l'art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera eventuale la retribuzione dell'amministratore, va inteso nel senso che l'assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).
Ciò detto, al momento della sua nomina il professionista solitamente presentava un preventivo dettagliando i costi per la prestazione del proprio servizio; tale compenso comprendeva tutte le attività normalmente riconducibili a quel genere d'incarico.
Quali erano queste attività? Sicuramente la redazione del rendiconto, l'indizione e la partecipazione alle assemblee, l'attivazione per far rispettare il regolamento di condominio, l'esecuzione delle delibere e più in generale tutto ciò che è riconducibile all'assolvimento dell'incarico.
In tal senso, ad esempio, in giurisprudenza s'è affermato che l'amministratore non ha diritto a compensi per tutte quelle attività che rientrino nell'ambito dei suoi doveri di mandatario. Pertanto una volta revocato dall'incarico non ha diritto di trattenere somme per i suoi onorari e in ogni caso non ha diritto ad alcun compenso aggiuntivo per il passaggio della documentazione condominiale, rientrando tale attività, tra gli atti cui è tenuto in via ordinaria (Trib. Milano 4 gennaio 2010 n. 247).
In assenza di uno specifico riferimento normativo, la domanda che spesso ci si poneva era la seguente: per gli adempimenti relativi alle agevolazioni fiscali per interventi edili, meglio noti come detrazione del 36% (oggi e fino a tutto il 2014 50%, per il 2015 40%), l'amministratore aveva diritto ad un compenso extra?
Al riguardo la risposta, salvo una diversa indicazione dell'assemblea al momento della nomina e quindi della determinazione del compenso, era assai dubbia:
a) se si propendeva per la tesi che vedeva in quest'adempimento un'attività meramente volta ad eseguire una delibera la risposta non poteva che essere negativa, ossia l'amministratore non poteva avere diritto ad una retribuzione ulteriore rispetto a quella preventivamente richiesta ed accordata;
b) qualora, invece, non la si considerisse tale e ciò potreva essere confermato dal fatto che si tratta di attività molte volte connesse ad opere di manutenzione straordinaria, si sarebbe potuti arrivare all'opposta conclusione.
Restava salvo il potere dell'assemblea di assentire ad una richiesta di maggior compenso presentata dall'amministratore.
Detrazioni, compenso dell'amministratore e riforma condominiale
La legge n. 220/2012, almeno sulla materia, ha portato con sé una soluzione che, ad avviso dello scirvente, non lascia adito a dubbi; vediamo perché.
Ai sensi dell'art. 1130 n. 5 c.c. l'amministratore deve eseguire gli adempimenti fiscali riguardanti il condominio.
Tra le attività riconducibili sotto questa voce, pare non si possano sollevare obiezioni degne di questo nome, devono essere ricondotti gli adempimenti connessi a consentire ai condomi di fruire dei benifici fiscali riguardanti gli interventi di ristrutturazione edilizia.
Inoltre, ai sensi dell'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
Insomma traendo le conclusioni dalla lettura congiunta delle due norme, pare possa affermarsi che il compenso per l'attività fiscale può essere richiesto solamente inserito nell'elenco dettagliato del compenso richiesto al momento dell'accettazione dell'incarico.
Una richiesta successiva, stando a quando stabilito dall'art. 1129 c.c. succitato dovrebbe portare a considerare nulla la nomina a suo tempo deliberata.
Per rispondere alla domanda che abbiamo appena posto è necessario distinguere quelle situazioni cui si applicano le norme vigenti prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, dalle fattispecie rispetto alle quali si applicano le norme dettate dalla legge n. 220/2012.
In tal senso, ad esempio, in giurisprudenza s'è affermato che l'amministratore non ha diritto a compensi per tutte quelle attività che rientrino nell'ambito dei suoi doveri di mandatario. Pertanto una volta revocato dall'incarico non ha diritto di trattenere somme per i suoi onorari e in ogni caso non ha diritto ad alcun compenso aggiuntivo per il passaggio della documentazione condominiale, rientrando tale attività, tra gli atti cui è tenuto in via ordinaria (Trib. Milano 4 gennaio 2010 n. 247).
