7 regole per scegliere l'amministratore di condominio

Riforma del Condominio e figura dell'amministratore

Con l'entrata in vigore nel 2013 della cosiddetta Riforma del Condominio, L. 220/2012, anche la figura dell'amministratore ha subito dei cambiamenti e ha visto delineati in maniera più precisa i contorni delle sue competenze professionali.

All'amministratore, infatti, viene richiesto di essere in possesso almeno di un diploma di scuola superiore, oltre ad aver frequentato un corso di formazione specifico per poter svolgere tale mansione.
È prevista, inoltre, la frequenza di corsi di formazione periodica ai fini di un adeguato aggiornamento professionale.

Al momento di scegliere il proprio amministratore, quindi, ogni assemblea condominiale deve valutare con cura gli aspiranti canditati e fare attenzione alla sussistenza di tutti i requisiti professionali previsti, oltre a verificare altri aspetti importanti che possono delineare una figura professionale valida, in grado di garantire una corretta gestione dell'edificio.

L'ANAMMI, Associazione Nazional-europea AMMinistratori d'Immobili, ha messo a punto un utile vademecum contenente le regole d'oro per scegliere l'amministratore giusto.

Regole per scegliere l'amministratore di condominio

1. La prima cosa da verificare è l'esistenza dei requisiti professionali minimi.
Come abbiamo visto, essi consistono nel possesso di un diploma di scuola superiore e nell'aver frequentato un corso di formazione di base.
Il D.M. 140 del ministero della Giustizia ha imposto, oltre al corso base, la cosiddetta formazione continua obbligatoria, che si esplica attraverso la frequenza di almeno 15 ore annuali di corso di aggiornamento.
Oltre a questo, è altrettanto importante che il soggetto aspirante a diventare amministratore di condominio non abbia subito alcuna condanna penale.

2. Quella dell'amministratore di condominio non è una figura professionale regolamentata, cioè non esistono specifici albi professionali per tale categoria.
Tuttavia la Legge 4 del 2013 stabilisce che le professioni di questo tipo possano essere regolamentate attraverso il rilascio di una certificazione di conformità.
Tale certificazione è emessa dalle associazioni di categoria, che attestano i requisiti di professionalità del soggetto e li certificano, assumendosene la responsabilità.
La presentazione del certificato da parte del professionista rappresenta per i condomini una garanzia molto importante.
Altro attestato significativo è la stipula di una polizza assicurativa per responsabilità civile, a copertura di eventuali errori commessi nello svolgimento del mandato.

3. Essere amministratore implica la conoscenza di elementi tecnici, norme giuridiche e aspetti fiscali e amministrativi, per cui il professionista dovrebbe essere un po' architetto o ingegnere, un po' avvocato e un po' fiscalista. Non potendo naturalmente riassumere in una sola figura tutte queste competenze, deve conoscerne tuttavia gli aspetti più importanti e, per farlo, avvalersi della consulenza di esperti.

4. Gli amministratori di condominio sono chiamati a occuparsi delle tematiche più disparate, quali risparmio energetico, ristrutturazioni, sicurezza degli impianti. Essi, quindi, devono essere in grado di rivestire un ruolo praticamente manageriale, di gestione completa del sistema edificio.

5. Le attuali procedure contabili e amministrative sono tali che un amministratore non può più dichiarare di fare tutto a mano. Deve avere quindi minime conoscenze informatiche in maniera da poter utilizzare correttamente un computer, i software dedicati per la sua attività e deve saper gestire l'eventuale sito web condominiale.

6. L'iscrizione a un'associazione di categoria è quindi importante, vista la mole di conoscenze e certificazioni richieste tra formazione base, aggiornamento professionale obbligatorio, certificazione di conformità.

7. Subito dopo la sua nomina, l'amministratore incaricato deve apporre fuori del palazzo una targa con il nome, i recapiti telefonici e l'orario di ricevimento, in modo da poter essere sempre facilmente reperibile per i condomini.

Come effettuare la scelta dell'amministratore di condominio

Per compiere la scelta del soggetto da incaricare, i condomini dovrebbero pertanto:
• selezionare una lista di candidati da esaminare;
• sottoporre una serie di domande agli aspiranti amministratori;
• farsi presentare dei preventivi con la lista delle prestazioni e dei costi.

Riguardo quest'ultimo punto è importante che l'offerta del professionista sia adeguatamente dettagliata.
Essa infatti deve contenere almeno l'onorario annuo richiesto per la gestione ordinaria, quello previsto per adempimenti tributari e per la convocazione di assemblee straordinarie, le percentuali richieste per lavori straordinari e spese accessorie, come quelle di cancelleria.

È quindi opportuno diffidare da preventivi che non siano così dettagliati o da onorari troppo bassi, che potrebbero nascondere comportamenti illeciti (ad esempio accordi con le imprese a cui affidare i lavori, in cambio di percentuali sottobanco).

In genere un aspirante amministratore chiederà di effettuare un sopralluogo dell'immobile, in modo da valutare gli elementi da inserire nel suo preventivo e prepararsi ad affrontare eventuali domande dei condomini.