Impianti in condominio: chi è responsabile?

Responsabilità dell'amministratore di condominio relative agli impianti

Gli impianti in condominio sono spesso motivo di disaccordo e, nella peggiore delle ipotesi, di azioni di responsabilità.

Non è sempre facile comprendere chi sia responsabile in caso di guasti o danni cagionati dagli impianti.

Ciò in quanto la responsabilità può essere ripartita, a seconda dei casi e della tipologia di intervento, fra l'amministratore di condominio a cui è demandato il compito di gestione e custodia degli impianti, in quanto parti comuni, unitamente ai condomini e ancora del produttore e/o del venditore, a norma degli articoli 114 e ss. del Dlgs n. 206/2005 (Codice del Consumo).


Unitamente alla responsabilità civile dell'amministratore condominio, si possono verificare i presupposti per l'attribuzione della responsabilità di tipo penale (si pensi alle ipotesi di danni arrecati dal guasto o mal funzionamento di impianti antincendio causa di lesioni colpose).

In prosieguo si analizzeranno, per linee generali, le responsabilità relative alle principali tipologie di impianti presenti in condominio.

Impianto di riscaldamento e doveri amministratore condominio

Con riferimento all'impianto di riscaldamento, diversi sono i soggetti che rispondono per eventuali danni, guasti o mal funzionamenti.

Il condominio, in primis, è responsabile per omessa custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c. della centrale termica. A tale responsabilità si affianca anche la responsabilità del manutentore, di cui all'art. 2051 e 2043 c.c. e del costruttore, ai sensi dell'art. 1669 c.c. per difetti coperti da garanzia del costruttore.


Fra i soggetti responsabili si annovera anche l'amministratore di condominio, al quale sono attribuiti specifici doveri e obblighi per la tenuta dell'impianto di riscaldamento centralizzato che riguardano non solo la sicurezza, ma anche l'efficienza energetica e la tutela dell'ambiente.

Responsabilità amministratore condominio impianti di riscaldamento

Le responsabilità imputabili all'amministratore di condominio possono avere diversa natura.

L'amministratore può essere ritenuto responsabile per eventuali danni cagionati da sinistri provocati dalla errata e colpevole gestione della centrale termica o anche di natura amministrativa (a esempio erronea ripartizione delle spese).

Anche il condominio, tuttavia, può essere considerato soggetto immediatamente responsabile.

Ciò si verifica, a esempio, nelle ipotesi in cui sia acclarata la mancata applicazione della norma Uni 10200.

Al riguardo, si precisa che la citata norma Uni 10200 prevede un chiaro e inderogabile criterio di ripartizione delle spese in base al quale ciascun condomino deve partecipare alla spesa comune, pagando l'effettivo consumo registrato.


In tale caso, il condominio potrebbe essere esposto a specifiche sanzioni previste dall'art. 16, D.lgs n. 102/2014 (a esempio, sanzioni per il proprietario dell'immobile che non procede alla installazione di contatori o ripartitori).

L'attuazione di tale criterio nella ripartizione delle spese rientra fra i compiti amministratore condominio, con la conseguenza che questi potrebbe essere ritenuto responsabile per eventuale e/o colpevole non applicazione di tale criterio.

Amministratore di condominio e impianti termici di proprietà dei singoli condomini

Nonostante vi siano stati in passato (e vi siano tuttora) orientamenti contrastanti in giurisprudenza, sembra prevalere l'impostazione in base alla quale l'amministratore di condominio non sarebbe in alcun modo responsabile per gli impianti termici di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Impianto termico in condominio, doveri e obblighi dell amministratore di condominio

Una voce di maggiore costo in condominio è rappresentata dalla spesa per l'impianto termico.

Per tale motivo, al fine di ridurre, per quanto possibile, l'esborso finanziario dei condomini, la manutenzione dell'impianto ha una rilevanza indubbia.

Ciò nondimeno, la corretta gestione dell'aspetto termico gioca un ruolo di primaria importanza anche in considerazione dei rischi e dei conseguenti ipotetici danni che possono derivare da inerzia o negligenza nei controlli e nelle opere di manutenzione.

Alla luce di tali considerazioni si ritiene utile individuare i soggetti coinvolti nella gestione dell'impianto termico in condominio, al fine anche di imputare correttamente eventuali profili di responsabilità civile.

L'amministratore di condominio in qualità di terzo responsabile

Nel caso di impianto termico, il soggetto responsabile per qualsivoglia attività di gestione, controllo e manutenzione è il proprietario dell'impianto stesso.

In contesti condominiali, tale proprietario è l'amministratore di condominio, salvo eventuale delega a un soggetto terzo responsabile, generalmente individuato nell'impresa specializzata, che deve dimostrare di avere specifiche competenze organizzative e tecniche, nonché essere in possesso di alcuni requisiti a fronte del tipo di impianto da gestire (a titolo esemplificativo, per gli impianti con potenza maggiore di 232 kW, il gestore deve disporre di apposito patentino).

In ambito condominiale il potere di deliberare la delega a un soggetto terzo è dell'assemblea, che deve conferire tale incarico mediante contratto scritto.

Medesima forma scritta deve essere rispettata per l'atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo, che deve essere redatto contestualmente alla delega.

Impianto di ascensore in condominio e compiti dell amministratore di condominio

Come noto, l'impianto dell'ascensore rientra fra i c.d. beni comuni di cui l'amministratore di condominio è responsabile, seppur con specifici limiti, poiché è il soggetto tenuto a garantire l'efficienza e la sicurezza dell'impianto anche in presenza di un contratto di manutenzione con una ditta qualificata.


Possibili responsabilità possono essere poste anche a carico del condominio e del manutentore.

Per comprendere in che termini deve ripartirsi la responsabilità, con riferimento a tali tipologie di impianti, è utile qualche esempio.

Casi pratici responsabilità amministratore di condominio

Se si ipotizza, a titolo di esempio, un danno a cose o persone dovuto alla omessa manutenzione dell'impianto, con conseguente mal funzionamento della cabina dell'ascensore, che non si ferma adiacente al piano ma immediatamente sotto o sopra al piano stesso, provocando uno scalino, di chi è la responsabilità?

La responsabilità da custodia, che deve essere sempre valutata caso per caso, può essere attribuita all'amministratore di condominio o ai condomini stessi, trattandosi di bene comune, ma anche al manutentore dell'impianto.


In tal caso, l'amministratore di condominio potrà essere chiamato a rispondere per fatto illecito di cui all'art. 2043 c.c. per omessa vigilanza sull'impianto o per cattivo adempimento agli obblighi di verifica.

Il manutentore potrebbe, invece, rispondere a titolo di responsabilità extracontrattuale.

In via residuale possono altresì configurarsi profili di responsabilità in capo al costruttore dell'edificio ex art. 1669 c.c.

Impianti antincendio e responsabilità dell'amministratore di condominio

Preliminarmente alla analisi della ripartizione della responsabilità relativa a eventuali guasti o danni dell'impianto antincendio, occorre chiarire: quando è obbligatorio un impianto antincendio in condominio?
Al riguardo, è utile precisare che tali sistemi sono obbligatori in condominio allorquando l'edificio abbia una altezza uguale o superiore a metri 12.


Tale altezza si calcola considerando la misura dal piano terra, purché esterno fino al livello inferiore dell'apertura più alta dell'ultimo piano abitabile o comunque agibile.

Ciò chiarito, ai fini dell'inquadramento della responsabilità in caso di mancato adeguamento o controllo del sistema antincendio è importante precisare che tale impianto si annovera fra le parti comuni ex art. 1117 c.c., con la conseguenza che oltre all'amministratore di condominio, per mancato rispetto degli obblighi di vigilanza, potrà ritenersi responsabile anche il condominio.

Doveri amministratore condominio per gli impianti antincendio

Per individuare il soggetto responsabile per eventuali danni cagionati dall'impianto antincendio, occorre preliminarmente individuare la causa che ha dato vita all'incendio.

In linea generale, salvo i casi in cui l'incendio derivi da fatti di cui all'art. 2050 c.c. ovverosia svolgimento di attività pericolose, si applicano i criteri generali di cui all'art. 2043 c.c. che disciplina il fatto illecito.


Il condominio e l'amministratore potranno essere ritenuti responsabili, per inosservanza dell'obbligo di controllo e custodia, nel caso in cui si accertato che l'incendio si sia propagato a causa del materiale che riveste il vano scale particolarmente infiammabile.

In tale caso, sia l'amministratore di condominio sia i singoli condomini, in qualità entrambi di custodi, possono essere ritenuti responsabili per mancata adozione di tutte le misure necessarie atte a evitare, secondo parametri oggettivi, il verificarsi di effetti dannosi e conseguenti danni a terzi.