Come funziona la ripartizione delle spese di riscaldamento condominiali

Ripartizione spese di riscaldamento in condominio

Secondo la normativa vigente in Italia, la ripartizione delle spese di riscaldamento condominiali deve seguire alcuni criteri stabiliti dal Codice Civile (art. 1123 c.c.) e dal regolamento condominiale.

In particolare, le spese devono essere suddivise tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, che rappresentano la quota di possesso di ciascun condomino sull'intero edificio.

Questo principio può essere modificato dal regolamento condominiale, ma la base di partenza rimane sempre quella della proporzionalità ai millesimi.

Impianto di collettori - per ripartizione spese di riscaldamento - pixabay

Inoltre, con il D.Lgs. 102/2014 è stata introdotta l'obbligatorietà di installare sistemi di contabilizzazione del calore in tutti gli edifici con riscaldamento centralizzato.

Questo sistema permette di determinare i consumi effettivi di ogni unità immobiliare e di suddividere le spese non solo in base ai millesimi, ma anche al consumo reale.

Come funziona la ripartizione delle spese di riscaldamento condominiale

La ripartizione delle spese di riscaldamento in un condominio con riscaldamento centralizzato avviene generalmente in due componenti:

• Quota fissa: copre le spese fisse legate alla gestione dell'impianto di riscaldamento, come la manutenzione, i costi di esercizio e le perdite di calore. Secondo i dati del Censis, la quota fissa rappresenta mediamente il 30-50% delle spese totali di riscaldamento in un condominio.
  
  
• Quota variabile: è legata al consumo effettivo di ciascun condomino e viene determinata tramite i contabilizzatori di calore.

Grazie a questi dispositivi, ogni condomino paga in base al proprio consumo energetico, rendendo il sistema più equo.

Ad esempio, un condomino che utilizza meno il riscaldamento pagherà una quota variabile inferiore rispetto a chi lo utilizza più intensamente.

Questo sistema incentiva comportamenti più efficienti dal punto di vista energetico, riducendo gli sprechi e le emissioni di CO2.

Differenze tra riscaldamento centralizzato tradizionale e contabilizzatori di calore

L'introduzione dei contabilizzatori di calore ha modificato notevolmente la gestione del riscaldamento condominiale.

Nei condomini con riscaldamento centralizzato tradizionale, le spese venivano ripartite interamente in base ai millesimi di proprietà, senza tener conto dell'effettivo utilizzo del riscaldamento da parte dei singoli condomini.

Termosifone di appartamento in condominio con riscaldamento centralizzato - foto Getty Images

Questo portava spesso a situazioni di malcontento, in cui alcuni condomini pagavano per un servizio che utilizzano poco o nulla.

Con l'installazione dei contabilizzatori, le spese sono ora ripartite in modo più equo, poiché una parte dei costi viene calcolata sulla base dei consumi effettivi.

Secondo una ricerca condotta dall'ENEA, l'introduzione dei contabilizzatori ha permesso una riduzione media del 20-30% sui costi di riscaldamento per i condomini, oltre a una significativa diminuzione delle emissioni di gas serra.

Chi paga la manutenzione della caldaia condominiale

La manutenzione ordinaria della caldaia è generalmente a carico di tutti i condomini, secondo la ripartizione delle spese stabilita dal regolamento condominiale o dai millesimi di proprietà.

Le spese di manutenzione ordinaria includono interventi come la pulizia dell'impianto, il controllo dei fumi e la verifica dell'efficienza energetica.




Tuttavia, quando si parla di manutenzione straordinaria della caldaia, come la sostituzione di componenti principali o l'aggiornamento tecnologico dell'impianto, i costi possono essere più elevati e vengono ripartiti in modo diverso.

Riscaldamento condominiale: le spese tra inquilino e proprietario

La questione della ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario è regolata dalla Legge 392/1978: le spese di gestione ordinaria, come la manutenzione e l'utilizzo del riscaldamento, sono a carico dell'inquilino, mentre le spese straordinarie, come la sostituzione della caldaia o interventi di manutenzione straordinaria, spettano al proprietario.

Tuttavia, è importante che queste disposizioni siano chiaramente indicate nel contratto di locazione.

Se non specificato diversamente, l'inquilino dovrà contribuire solo alle spese legate all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento, mentre il proprietario si farà carico delle spese di gestione strutturale.

Dati Rapporto annuale sul risparmio energetico condominiale

Secondo il Rapporto annuale sul risparmio energetico dell'ENEA, circa il 60% degli edifici residenziali in Italia è dotato di un impianto di riscaldamento centralizzato.

L'installazione di contabilizzatori di calore è stata completata in oltre il 70% dei condomini italiani entro la fine del 2021, grazie all'obbligatorietà introdotta dal D.Lgs. 102/2014.

Riscaldamento centralizzato con contabilizzatore di calore - foto Getty Images

Un'indagine del Censis ha rivelato che l'introduzione di questi dispositivi ha portato a una riduzione media dei consumi del 15-20% nei primi due anni dall'installazione.

Inoltre, i condomini che hanno adottato comportamenti più consapevoli nell'uso del riscaldamento, come ridurre le ore di accensione e regolare meglio la temperatura interna, hanno ottenuto un risparmio energetico che va dal 25% al 30%.

Dal punto di vista economico, secondo i dati di Confedilizia, i costi medi annuali per il riscaldamento centralizzato in un condominio italiano si aggirano intorno ai 700-1.000 euro per appartamento, ma possono variare notevolmente in base all'efficienza dell'impianto e all'ubicazione geografica dell'edificio.
Nelle zone più fredde del Nord Italia, i costi possono essere superiori del 20-30% rispetto alle regioni del Sud.

Comprendere il funzionamento e le normative relative alla ripartizione delle spese di riscaldamento condominiale è essenziale per garantire trasparenza e correttezza nella gestione condominiale.

Le normative vigenti, supportate da dispositivi come i contabilizzatori di calore, mirano a migliorare l'efficienza energetica e a garantire una ripartizione più equa dei costi tra i condomini.