Quando si prescrive il compenso dell'amministratore di condominio?

Compenso amministratore condominio

Sovente, motivo di discussione in condominio è il compenso riconosciuto agli amministratori condominiali.

Fra compenso c.d. ordinario e spese straordinarie in condominio si controverte spesso sulla congruità o anche sul quantum stesso da riconoscere agli amministratori di condominio per l'adempimento dei compiti amministratore condominio.



Altri dubbi e incertezze riguardano il termine di prescrizione di tale compenso, sul quale giurisprudenza nazionale si è anche recentemente pronunciata, in alcuni casi, giungendo a orientamenti non univoci.

Amministratore di condominio: novità in materia di compenso

Preliminarmente, occorre precisare che la specifica previsione di un compenso da riconoscere agli amministratori di condominio per la gestione dei condomini, è espressamente prevista dall'art. 1129, comma 14, c.c.

Tale norma, inserita dalla riforma sul condominio, stabilisce chiaramente che l'amministratore condominio, all'atto di accettazione della nomina amministratore di condominio o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina medesima, l'importo richiesto e dovuto dal condominio per la gestione dei condomini e, in particolare, per lo svolgimento delle mansioni amministratore condominio.

L'espressa previsione normativa in ordine al riconoscimento di un compenso per le mansioni amministratore condominio comporta che un eventuale accordo di gratuità deve essere formalizzato nella delibera assembleare o nel regolamento di condominio.

Tale facoltà è espressamente prevista dall'art. 1135, primo comma, c.c.

Compenso per incarico amministratore di condominio: chi decide?

Il potere di deliberare in ordine al compenso dovuto dell'amministratore condominio compete alla assemblea condominiale.

Ne deriva che, la mancanza di una specifica indicazione del compenso degli amministratori condominiali, è causa di nullità della nomina, investendo il contratto di mandato tra un amministratore e il condominio e, secondo prevalente giurisprudenza, anche della delibera in parte de qua (Trib. Milano, sez. III, 3 aprile 2016, n. 4294; Trib. Roma, 15 giugno 2016).

Al riguardo, per completezza si segnala una pronuncia in senso difforme, in base alla quale, in ragione di una diversa lettura interpretativa dell'art. 1129, comma 14, c.c., non si evince chiaramente l'obbligo di indicare un ammontare preciso del compenso dell'amministratore condominio nella delibera assembleare. In tale senso, Trib. Palermo, 9 febbraio 201).



È importante segnalare che anche allorquando un amministratore sia nominato dall'autorità giudiziaria, la determinazione analitica del compenso deve, in ogni caso, essere oggetto di apposita delibera assembleare.

Compenso straordinario per mansioni amministratore condominio

A medesime conclusioni si giunge in ordine alla spettanza di un eventuale compenso aggiuntivo per lo svolgimento dei doveri amministratore condominio.

Tali eventuali e ulteriori compensi sono deliberati dalla assemblea condominiale, mediante apposita delibera (Cass., 2 marzo 2018, n. 5014).

Di diversa natura, ma ugualmente di competenza assembleare, sono anche le anticipazioni dell'amministratore condominio. Gli esborsi anticipati da un amministratore, pur trovando conforto normativo nel contratto di mandato di rappresentanza che intercorre con i condomini, devono essere comprovati dall'amministratore.

Assolto tale onere probatorio da parte degli amministratori condominiali, i condomini sono tenuti a dimostrare di aver adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore condominio di qualsivoglia diminuzione patrimoniale.

Il compenso dell'amministratore condominio è soggetto a prescrizione?

Come tutti i diritti di credito vantati anche il compenso dell'amministratore condominio, è soggetto al termine di prescrizione.

In via preliminare, è opportuno precisare che, come previsto dall'art. 2934 c.c., ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge.

In altri più specifici termini, l'istituto della prescrizione, è causa di estinzione dei diritti per mancanza di esercizio prolungato nel tempo.

La disciplina codicistica prevede diverse tipologie di prescrizione in ragione dei diversi termini previsti:

• prescrizione decennale o ordinaria di cui all'art. 2946 c.c.;
  
  
• prescrizione quinquennale, ex art. 2948, n. 4 c.c.;
  
  
• prescrizione triennale, ai sensi dell'art. 2956, n. 2 c.c.
  
  

Prescrizione del compenso dell'amministratore condominio

L'individuazione di un chiaro termine di prescrizione per il compenso dell'amministratore condomino è questione tutt'altro che pacifica, poiché si registrano diverse posizioni di senso contrario da parte della giurisprudenza di merito, emesse nel corso degli ultimi anni.

Effettuata tale doverosa premessa, si ritiene che il termine di prescrizione, sostenuto dalla prevalente giurisprudenza, sia da collocarsi nel termine di anni cinque.



Ne deriva che i crediti vantati dall'amministratore nei confronti del condominio si prescrivono entro cinque anni.

La giurisprudenza (non unanime) che considera prescrittibile in anni cinque il compenso dell'amministratore condominio, si fonda essenzialmente nella distinzione dell'attività di un amministratore, rispetto all'attività professionale in senso stretto, anche se svolta da chi ha la qualifica di iscritto in un albo professionale (Tribunale di Pavia n. 467/2019).

Come anticipato, si segnalano sentenze di senso diametralmente opposto, le quali stabiliscono che per i compensi dell'amministratore si applica il termine triennale, di cui all'art. 2956, c.c. (Tribunale di Torino, 12 luglio 2017, n. 3700) o ancora il termine di prescrizione più ampio decennale non potendo applicarsi la prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948, n. 4 c.c. In tale senso, Cass., 19348/2005 e Trib. Milano, 30 aprile 2016 n. 5386).

Interruzione della prescrizione del compenso dell'amministratore di condominio

Come qualsiasi prescrizione, anche il termine per la corresponsione del compenso dell'amministratore condominio può essere interrotto, con la conseguenza che tale termine inizia nuovamente a decorrere ex novo, a seguito di invio di una lettera raccomandata, con la quale si contesta la mancata esecuzione della prestazione dovuta.

Come chiedere il pagamento del compenso dell'amministratore condominio?

Attesa la sussistenza di un contratto di mandato, si potrebbe pensare che, al fine di ottenere il pagamento del compenso, l'amministratore condominio sia onerato dalla mera esibizione ed eventuale produzione in giudizio della documentazione contabile, in particolare, delle sole fatture (Trib. Ivrea, sez. II 28 febbraio 2020, n. 3383 e, in senso analogo, Cass., 9 maggio 2011, n. 10153).




Sul punto, la giurisprudenza ha affermato che l'amministratore di condominio non può limitarsi a esibire in giudizio ai condomini il pagamento del compenso professionale per l'attività svolta, producendo a supporto della domanda esclusivamente le fatture commerciali.

Oltre alle delibere assembleari, l'amministratore di condominio deve produrre le specifiche delibere assembleari di approvazione delle spese e al contempo dimostrare una regolare tenuta della contabilità.

La tenuta regolare e corretta della contabilità costituisce presupposto ineludibile per ottenere il pagamento del compenso, con la conseguenza che, in assenza di tale onere probatorio, il credito dell'amministratore non può ritenersi provato e, pertanto, può essere disconosciuto dal giudice.