Amministratore di condominio e compenso non dovuto: quali casi

Compenso amministratore di condominio

L'amministratore di condominio è colui che si occupa della gestione dello stabile condominiale, della tenuta della contabilità e del rispetto del regolamento del condominio.

Questa, a grandi linee, è l'attività tipica di un amministratore condominiale per la quale egli riceve un compenso.


Il rapporto che sorge tra l'amministratore e il condominio rientra nell'ambito del contratto di mandato con rappresentanza, disciplinato dall'articolo 1703 codice civile.

In forza del contratto il mandante (condominio) dovrà corrispondere al mandatario (amministratore) il compenso concordato e rimborsare le spese che siano state da lui anticipate per la gestione della cosa comune.

Quando viene determinato il compenso all'amministratore di stabili

Quando il condominio stabilisce il compenso che deve essere versato all'amministratore di condominio?

Il compenso dovuto all'amministratore di condominio per l'attività svolta viene deliberato al momento della nomina.

All'atto dell'accettazione dell'incarico o del suo rinnovo, si dovrà specificare, in modo analitico e a pena di nullità della stessa nomina, quello che dovrà essere l'importo da corrispondere a titolo di compenso per la prestazione svolta (articolo 1129 codice civile).


In riferimento alle norme sul mandato la legge stabilisce inoltre che il mandante è tenuto a rimborsare al mandatario le spese anticipate, unitamente agli interessi legali dal giorno in cui sono state sostenute (articolo 1720 codice civile).

Pagamento del compenso all'amministratore di condominio

In quale momento deve essere corrisposto all'amministratore il compenso a lui dovuto per l'attività svolta?

Specifichiamo, innanzitutto, che il compenso da corrispondere all'amministratore viene prelevato dal conto corrente del Condominio.

All'atto del pagamento l'amministratore, in qualità di professionista, rilascia fattura al condominio.

La somma dovrà coincidere con quanto approvato dall'assemblea condominiale nel momento della nomina o del rinnovo del suo incarico.

Il compenso dell'amministratore è suddiviso tra i condomini in base ai millesimi e il suo corrispettivo deve essere corrisposto da tutti i condomini e dal locatore in caso di appartamento concesso in affitto.

Il pagamento del compenso avviene una volta l'anno quando il contratto di mandato giunge a scadenza.

Rimborso delle spese anticipate

Come abbiamo già evidenziato, oltre al pagamento della parcella per l'attività svolta, l'amministratore di condominio ha diritto al rimborso delle spese che, per l'esecuzione del mandato siano state da lui anticipate, anche laddove vi sia la nomina di un nuovo amministratore.

Compenso amministratore condominio non dovuto

Il compenso di cui l'amministratore di stabili ha diritto non sarà dovuto al verificarsi di talune situazioni.


In primo luogo in caso di scadenza del mandato che non venga più rinnovato.
In tal caso egli avrà comunque diritto al compenso integrale a fronte delle prestazioni svolte ma per l'anno seguente nulla sarà più dovuto.

In secondo luogo il compenso non sarà più corrisposto qualora l'assemblea deliberi la revoca del mandato. Da quel momento in avanti cessa il diritto al compenso.

Ricordiamo che durante la vigenza dell'incarico l'assemblea può approvare la revoca dell'amministratore per giusta causa o meno.

In caso di revoca per giusta causa l'amministratore ha diritto alla minor somma calcolata in proporzione al tempo in cui l'incarico è stato eseguito.

Nel caso di revoca che non sia per giusta causa il compenso dovrà essere dovuto per intero al fine di remunerare la prestazione svolta. All'amministratore si dovrà corrispondere anche il risarcimento se la revoca priva di giusta causa abbia comportato dei danni a suo carico.

Il mandato può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria per giusta causa.

Negligenza dell'amministratore condominiale

Il compenso non è dovuto se l'amministratore è inadempiente rispetto agli obblighi contrattuali assunti. Questa è la conclusione assunta dalla sentenza del Tribunale d Napoli del 29/08/2021, n. 7399. In pratica nulla è dovuto se l'amministratore non si merita il compenso.

L'amministratore può considerarsi inadempiente, ad esempio, per non aver mai convocato l'assemblea per l'approvazione dei rendiconti.


Il condominio istante, nella fattispecie considerata chiedeva, non solo che nulla venisse corrisposto all'amministratore, bensì anche la restituzione dei compensi ingiustamente già percepiti all'inizio del suo mandato.

A dire del condominio l'omessa presentazione dei rendiconti costituiva un grave inadempimento che non consentiva di aver diritto ad alcun compenso.

La decisione del Tribunale di Napoli

Secondo il Tribunale di Napoli il condominio aveva ragione e pertanto il compenso non era dovuto all'amministratore dello stabile.

La mancata predisposizione del piano di riparto e la mancata convocazione dell'assemblea sono motivi sufficienti a negare il compenso all'amministratore.

La linea assunta dal Giudice di Primo grado è stata di recente accolta anche dalla Corte di Cassazione che si è trovata a negare il compenso a seguito di una gestione condominiale non improntata alla trasparenza, come nel caso in cui l'amministratore abbiamo omesso di tenere un registro per la contabilità del condominio.

In tal modo è chiaro che si rende impossibile controllare l'operato dell'amministratore nel corso del suo mandato.