L'amministratore non esegue la delibera assembleare: che fare?

Obbligo dell'amministratore di eseguire le delibere assembleari

Quali sono le responsabilità dell'amministratore di condominio per la mancata esecuzione di una delibera condominiale?

Ti sei mai trovato a dover affrontare l'inerzia dell'amministratore di condominio che non si attiva per dare attuazione alle decisioni dell'assemblea?

Al fine di trattare l'argomento partiamo evidenziando che, in base a quanto statuito dall'articolo 1130, comma 1, n. 1 del codice civile, tra gli obblighi posti dalla legge in capo all'amministratore di stabili vi è quello di provvedere all'esecuzione delle delibere condominiali.


Egli dovrà dunque attivarsi per rendere concreto ed effettivo quanto deciso durante la riunione assembleare dai condomini che hanno espresso il loro voto.

Se è stata deliberata l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria per la sistemazione di una parte del tetto, egli deve agire affinché i lavori vengano eseguiti al più presto.

Legittimazione processuale dell'amministratore

Collegato all'obbligo di dare esecuzione a una delibera assembleare vi è la legittimazione processuale riconosciuta dalla legge all'amministratore in quanto rappresentante del Condominio.

Egli potrà infatti avviare una causa davanti al Giudice al fine di rendere effettiva la decisione presa dai condomini, agendo sia nei confronti di uno o più condomini che nei confronti di soggetti terzi estranei alla compagine condominiale che, a seconda del caso, facessero ostruzione.

Poiché anche la difesa di una delibera condominiale rientra tra le sue competenze, l'amministratore potrà altresì opporsi davanti al Giudice in caso di impugnazione della delibera stessa.

Stiamo parlando, in entrambi i casi, di delibere afferenti cose o parti comuni e non di delibere aventi a oggetto interessi esclusivi dei singoli condomini.

In quali altri casi l'amministratore ha la legittimazione processuale

Ricordiamo, a puro titolo informativo, che oltre per eseguire le delibere assembleari l'amministratore condominiale ha la legittimazione processuale anche per:

• disciplinare l'uso delle cose comuni al fine di garantire il godimento a tutti i partecipanti al condominio;
  
  
• riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea;
  
  
• compiere gli atti conservativi inerenti le parti comuni dell'edificio.
  
  
  

Il mandato dell'amministratore di condominio

I compiti e gli oneri dell'amministratore di stabili derivano dal potere di rappresentanza del Condominio a lui conferito mediante contratto di mandato, così come disciplinato nel regolamento condominiale o con delibera assembleare.

Al mandato, l'amministratore dovrà dare esecuzione con la diligenza del buon padre di famiglia e lo stesso criterio dovrà essere adottato nel dare attuazione alle delibere assembleari.

Le conseguenze della mancata esecuzione della delibera assembleare

Cosa succede se non viene data esecuzione a una delibera assembleare?

In primo luogo dobbiamo precisare che il condomino da solo non può in alcun modo provvedere; ogni condotta in tal senso deve ritenersi illegittima.


La soluzione deve trovarsi nella legge.

L'articolo 1105 codice civile stabilisce che, se una delibera assembleare non viene eseguita, ciascun condomino può ricorrere all'Autorità Giudiziaria.

Quest'ultima assume la decisione in Camera di Consiglio e può anche provvedere alla nomina di un diverso amministratore giudiziario. Si avvia un ricorso in sede di volontaria giurisdizione affinché sia il giudice a prendere i dovuti provvedimenti più opportuni.

Il condomino dunque può unicamente rivolgersi all'Autorità Giudiziaria affinché disponga nella maniera più opportuna per sbloccare la situazione.

Per la giurisprudenza il ricorso all'Autorità Giudiziaria da parte dei condomini è ammesso nei casi di assoluta inerzia dell'amministratore, per mancata assunzione dei provvedimenti necessari ad amministrare lo stabile, per assenza della maggioranza durante le votazioni che impediscano la presa di decisioni, o per difetto di esecuzione delle delibere assembleari.

Quando non è previsto il ricorso al Giudice

L'intervento del Giudice non è previsto invece in caso di conflitti tra i condomini in ordine alla gestione del condominio. Ad ogni modo, prima d'intraprendere la strada giudiziaria è sempre meglio, in ogni caso, sollecitare l'amministratore a fare quanto di sua competenza.

La revoca dell'amministratore di condominio

L'amministratore deve fare tutto quello che è in suo potere per poter dare attuazione alla delibera assembleare votata.

Oltre a quanto previsto dall'articolo 1105 codice civile, dovranno essere intraprese azioni risarcitorie ove si dimostrasse il verificarsi di danni a carico dei condomini e azioni revocatorie volte a mandar via l'amministratore a causa della sua inerzia.


Per quanto concerne la revoca dell'amministratore giustificata, ad esempio, dal fatto che vengono eseguiti dei lavori di ristrutturazione o non vengono adeguati gli impianti alle norme, la legge consente di agire per ottenere la risoluzione del rapporto contrattuale che lega l'amministratore con il Condominio.

Costituisce ai sensi dell'articolo 1129 codice civile grave irregolarità della gestione proprio il mancato rispetto delle delibere assembleari che potrà comportare la sostituzione dell'amministratore con un altro che invece sia più solerte.

Come revocare l'amministratore inerte

Anche ai fini della revoca il singolo condomino non è legittimato ad agire da solo poiché il contratto di mandato è stato stipulato tra il Condominio e l'amministratore.

Sarà infatti l'assemblea dei condomini a poter revocare in qualsiasi momento l'amministratore con una maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i 500 millesimi del valore dell'edificio o con le modalità stabilite dal regolamento di condominio, sempre ammesso che ve ne siano i presupposti.

Risarcimento per i danni subiti

Nel caso in cui l'inerzia e la negligenza comportamentale dell'amministratore siano causa di danni per i condomini o terzi occorrerà prendere i dovuti provvedimenti.

Un esempio di negligenza che può essere attribuito all'amministratore è proprio il mancato assolvimento di un incarico importante come quello di dare esecuzione alle delibere assembleari.

Il danno può essere arrecato al condominio stesso, come nel caso in cui non vengano riparate delle parti comuni, o a terzi estranei, come nel caso in cui essi subiscano un pregiudizio per i mancati lavori che l'assemblea aveva deliberato.

In entrambi i casi si potrà agire davanti al Giudice per ottenere il risarcimento dei danni subiti.