Requisiti e responsabilità dell'amministratore quando è interno al condominio

Quali differenze comporta la scelta dell'amministratore di condominio scelto tra uno dei condòmini, cioè di un amministratore interno? Profilo e responsabilità.
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Amministratore di condominio, nomina e durata dell'incarico


Per amministratore interno, per esteso amministratore di condominio interno, s'intende che la persona incaricata di svolgere il ruolo è scelto tra uno dei condòmini.

Per condòmini si intendono i proprietari delle unità immobiliari facenti parte dell'edificio o più ampiamente del complesso edilizio. Ciò vuol dire che sebbene possa apparire tale, nel senso proprio della locuzione amministratore interno non è considerabile tale, ad esempio, il conduttore di una delle abitazioni presenti nel palazzo.

Amministratore di condominio
L'amministratore di condominio interno, al pari di ogni altro amministratore di condominio è equiparabile a un mandatario della compagine, ossia ad una persona che assume l'incarico di porre in essere uno o più atti giuridici per conto del mandante.

Da tale considerazione possiamo trarre due conclusioni:

- al pari di ogni altro amministratore esterno al gruppo dei condòmini, l'amministratore interno deve essere votato dall'assemblea con le stesse maggioranze previste per la nomina di un qualunque amministratore, ossia tanto in prima, quanto in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei presenti alla riunione che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio;

- l'amministratore interno dura in carica un anno, può essere revocato in qualunque momento e per gravi irregolarità anche dall'Autorità Giudiziaria e come per l'amministratore esterno, dopo la prima nomina, in mancanza di revoca, prosegue automaticamente nell'incarico per un periodo di uguale durata.


Requisiti dell'amministratore di condominio e dell'amministratore di condominio interno


La differenza sostanziale e profonda tra amministratore interno e mandatario esterno non è quella inerente alla qualità di condòmino, ma riguarda il requisiti che il secondo deve possedere, o se si vuole che l'amministratore interno non deve avere.

Amministratore interno di condominio
È utile guardare alla lettera della legge per chiarire il senso di questa affermazione.
Il riferimento normativo è rappresentato dall'art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Questo specifica due tipologie di requisiti che devono essere posseduti da chi vuol assumere incarichi di amministratore condominiale. Si tratta di requisiti detti di onorabilità e professionalità.

Chi può assumere incarico di amministratore di condominio?



  • Chi ha il godimento dei diritti civili;

  • chi non è stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e nel massimo a cinque anni;

  • chi non è stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

  • chi non è interdetto o inabilitato;

  • colui il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari.


Questi requisiti devono essere posseduti al momento dell'assunzione dell'incarico, nonché mantenuti durante il suo svolgimento, pena l'automatica caducazione del rapporto contrattuale.
È sempre l'art. 71-bis disp. att. c.c. a sottolinearlo.

Quanto ai requisiti di professionalità e più generalmente culturali e professionali, secondo la legge chi vuole assumere l'incarico di amministratore condominiale deve:

- essere in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado;

- deve aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Guardando all'amministratore interno, le eccezioni poste dalla legge riguardano proprio questi ultimi due requisiti.
In tal senso, infatti, il secondo comma dell'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile specifica che questi ultimi due requisiti non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Il cosiddetto amministratore interno, quindi, dev'essere probo e onesto, ma non necessariamente acculturato e formato per quell'attività. C'è chi dice che in questo modo è salvaguardato il diritto alla gestione diretta della proprietà. Dubito, mi si permetta, della bontà di questa conclusione, posto che alle volte la corretta tutela del diritto necessita di un sapere tecnico specialistico che non possediamo.


Compiti e responsabilità dell'amministratore interno


Una volta assunto l'incarico, al di là della mancanza dei requisiti di professionalità, l'amministratore interno è tenuto a eseguire le medesime incombenze del suo collega estraneo al gruppo dei condòmini e risponde per i medesimi inadempimenti.

Quali sono i principali compiti dell'amministratore interno?



  • Deve aprire (dove non esista) e utilizzare un conto corrente intestato al condominio;

  • deve eseguire gli adempimenti fiscali (versamento ritenute d'acconto, ecc.);

  • deve esporre in luoghi accessibili anche a terzi nei pressi dell'edificio la targa con i propri dati;

  • deve convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio;

  • deve perseguire con le opportune e dovute azioni giudiziarie i condòmini morosi.


Condominio e amministratore interno
Nessuna deroga o eccezione di competenza: l'amministratore interno deve conoscere la materia e saper fare quanto richiesto dalla legge come se fosse un amministratore professionista.

Al massimo, dove l'incarico sia svolto in maniera gratuita, la responsabilità potrà essere valutata con minore rigore. Ciò, tuttavia, non vuol dire esonero da responsabilità.


Revoca dell'amministratore interno


Come qualunque amministratore, anche l'amministratore interno può essere revocato dal proprio incarico.

Come può avvenire la revoca dell'ammistratore interno?



  • Per via assembleare in ogni momento con le medesime maggioranze previste per la nomina, cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei condòmini presenti in assemblea e almeno la metà del valore millesimale dell'edificio;

  • per via giudiziale, quando ricorrono gravi irregolarità nella gestione.

Alla revoca può unirsi, o meglio può seguire in quanto non contestuale nella sede giudiziaria, un'azione di responsabilità civile contrattuale per il danno derivante dagli inadempimenti nell'assolvimento del proprio incarico (inadempimenti che possono anche assumere la veste di inesatti adempimenti).

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Amministratore interno al condominio: requisiti e responsabilità
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  • Maria
    Maria
    Sabato 30 Aprile 2022, alle ore 01:55
    Nell'articolo sono stati precisati tutti gli adempimenti.
    A mio avviso sarebbe opportuno precisare anche che cosa non può fare l'amministratore interno.
    Es. Può partecipare all' approvazione del suo bilancio?
    Maria
    rispondi al commento
    • Tumminaro Michele
      Tumminaro Michele Maria
      Lunedì 12 Settembre 2022, alle ore 15:27
      Vorrei sapepe se l'Amministratore interno, può votare il bilancio.
      Michele
      rispondi al commento
  • Aldo
    Aldo
    Venerdì 29 Aprile 2022, alle ore 11:19
    Con le complicanza legislative di oggi come è possibile che esista un amministratore interno?
    L'aggiornamento è essenziale, studiare è importante, non è una facoltà, è un obbligo!
    Domanda: come paga le proprie tasse un amministratore interno, ossia non professionista?
    rispondi al commento
  • Pucarcla
    Pucarcla
    Mercoledì 6 Aprile 2022, alle ore 18:25
    In un condominio con 3 scale e 45 condomini l'amministratore lo può fare un proprietario di un singolo appartamento?
    rispondi al commento
    • Aldo
      Aldo Pucarcla
      Venerdì 29 Aprile 2022, alle ore 12:09
      La vedo dura, perché amministrare oggi è complicato.
      E poi io vedo in ciò il conflitto di interessi: non è poco!
      rispondi al commento
  • Deborah
    Deborah
    Sabato 16 Gennaio 2021, alle ore 20:11
    Altro quiz.
    Ho comprato nel 2015 un appartamento sito sopra una banca.
    In pratica il caseggiato si compone di 3 enti: la banca e 2 appartamenti.
    Io sono arrivata li nel 2015, il vicino dell'altro unico appartamento è arrivato dopo di me.
    La banca ha piu millesimi poi vengo io e il vicino.
    In comune abbiamo le scale per arrivare in casa e il pianerottolo.
    Domanda: so che non serve un amministratore visto che siamo in tre, ma dovesse succedere qualcosa nelle nostre  parti comuni come dovremo prendere le decisioni?
    Premetto che il vicino è un prepotente che si arroga tutte le decisioni a volte senza interpellarmi, dicendo che lui è artivato lì prma di me.
    Vorrei un consiglio?
    rispondi al commento
  • Deborah070
    Deborah070
    Sabato 16 Gennaio 2021, alle ore 19:51
    L'amministratore interno che ho nel mio condominio mi dice che lui non deve essere  preso in causa se ci sono problemi tra condomini o se qualcuno produce rumori molesti di varia natura e che la dobbiamo vedere da soli
    È vero?
    Inoltre lui usa il suo telefono personale anche per il condominio e non ha una mail condominiale e non c è nessuna targa coi suoi dati in giro per il condominio perché secondo lui ormai ci conosciamo tutti da anni e non serve.
    Qualcuno mi risponde in merito a tutto ciò?
    rispondi al commento
  • Francesco  Pepe
    Francesco Pepe
    Giovedì 7 Maggio 2020, alle ore 13:06
    Volevo sapere se esiste una sentenza nella quale si ribadisce il concetto che un condomino non è obbligato ad assumere la carica di amministratore del condominio anche in presenza di delibera dell`assemblea.
    rispondi al commento
  • Steve82
    Steve82
    Venerdì 25 Ottobre 2019, alle ore 12:19
    Da poco ho acquistato una piccola villetta ubicata in un complesso formato da due costruzioni: una con 6 famiglie e l'altra, formata da 3 famiglie.
    Tutte proprietarie. Le due costruzioni sono divise da un parcheggio.
    Il problema sorge per il contatore dell'acqua, inizialmente intestato alla ditta costruttrice ed ora che questa ha cessato di esistere, non ha intestatario.
    Nello specifico vi è un unico contatore per tutte e nove le famiglie.
    Scartata la prima ipotesi di effettuare lavori per avere ognuno il contatore proprio per il cospicuo costo, abbiamo pensato di richiedere il codice fiscale.
    La domanda è: Il referente interno/amministratore interno che con verbale di nomina e modello AA5/6 richiede l'attribuzione del codice fiscale che responsabilità ha e che compiti deve svolgere?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Steve82
      Mercoledì 13 Novembre 2019, alle ore 15:20
      Se non è amministratore, nulla, è solo un referente a fini anagrafico-fiscali. Se è amministratore, allora dovrà chiedervi le quote per pagare la bolletta. In ogni caso, ciascuno di voi, meglio se lui, si deve attivare presso l'ente erogatore per regolarizzare la situazione.
      rispondi al commento
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