Compravendita di un'abitazione in condominio
Chi acquista un'abitazione in condominio diviene condòmino e come tale assume una serie di diritti ed obblighi derivanti dalla partecipazione alla comproprietà delle parti comuni dell'edificio.
Sovente ci viene domandato quali obblighi si abbiano in relazione alla comunicazione all'amministratore di condominio del contratto di compravendita.
Un quesito, ricorrente, è pressappoco questo: ho acquistato casa in condominio e l'amministratore, al quale mi sono presentata, mi ha chiesto la comunicazione di una serie di dati, ha detto che servono per la scheda del registro di anagrafe condominiale, nonché copia del rogito. Io davvero sono tenuto a consegnare all'amministratore di condominio una copia del contratto di compravendita?
Ho letto da qualche parte che è sufficiente una comunicazione scritta del notaio. È vero?
La questione della consegna del rogito all'amministratore di condominio è sorta con l'introduzione nelle disposizioni di attuazione del codice civile e più specificamente nel quinto comma dell'art. 63, di una norma riguardante tale adempimento.
È su questo aspetto della gestione del condominio, dei suoi riflessi sui rapporti con l'amministratore e sulle spese condominiali che ci soffermeremo qui di seguito.
Compravendita immobiliare e riflessi sulla documentazione condominiale
Chi acquista un'unità immobiliare in condomino è solidamente responsabile col cedente per le spese inerenti all'anno nel corso del quale è avvenuta la compravendita, nonché all'anno precedente.
Solitamente si fa riferimento alla compravendita immobiliare, ma per cessione qui si deve intendere ogni forma di passaggio di proprietà, eccezion fatta per gli eredi che rispondono dei debiti secondo la propria quota (art. 752 c.c.).
Ne discende, pertanto, che acquistato un appartamento in condominio è necessario farsi riconoscere dall'amministratore, così da mettere in regola la propria posizione rispetto all'unità immobiliare acquisita.
Contratto di compravendita e anagrafe condominiale
Per presentarsi all'amministratore, basta comunicare di essere il nuovo proprietario o serve qualcosa di più?
Quali dati ogni amministratore è tenuto a conservare nel corso di tutta le gestione e comunicarli poi al suo successore?
Partiamo dall'ultimo quesito per rispondere poi al primo.
Rispetto ad ogni condominio, l'amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, il quale deve contenere, con riferimento ai condòmini:
- le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio;
- i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
E l'atto notarile? L'amministratore può chiederne copia?
Risposta: no, l'amministratore non può domandare ai condòmini copia dell'atto di compravendita, in quanto ai fini della regolare tenuta del registro è sufficiente che i condòmini comunichino i dati richiesti, senza alcun obbligo di allegazione.
Tanto ha chiarito anche il Garante per la protezione dati personali, il quale sull'argomento, in relazione ai profili di propria competenza, ha affermato che l'amministratore può acquisire le informazioni che consentono di identificare e contattare i singoli partecipanti al condominio - siano essi proprietari, usufruttuari, conduttori o comodatari - chiedendo le generalità comprensive di codice fiscale, residenza o domicilio.
Ha inoltre il potere di chiedere e ottenere la indicazione dei dati catastali: la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune. Non può invece chiedere, perché risulterebbe eccedente, copia della documentazione: come, ad esempio, il contratto di compravendita in cui sono riportati i dati richiesti, ma anche informazioni eccedenti quelle necessarie alla corretta gestione condominiale (Newsletter Garante Privacy n. 387 del 23 aprile 2014).
Tizio è proprietario di un appartamento e l'amministratore gli chiede i dati per la tenuta dell'anagrafe condominiale. Se questi gli domanda anche copia del rogito, Tizio non è tenuto a comunicarla.
Perché, invece, se Tizio acquista in corso di gestione allora sarà tenuto a comunicare il contratto di compravendita all'amministratore?
Comunicazione del rogito all'amministratore di condominio
L'art. 63, quinto comma, disp. att. c.c. impone la trasmissione all'amministratore di copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto (rogito), pena la pendenza fino a quella data della responsabilità solidale tra cedente e cessionario per le quote condominiali.
Qualcuno potrebbe obiettare: ma se si devono comunicare comunque i dati del nuovo condòmino ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale, qual è il senso di questa ulteriore comunicazione? Obiezione sensata, ma come si diceva in antichità, dura lex, sed lex.
La comunicazione del rogito può essere sostituita dall'invio (o consegna) di un documento equipollente ai fini della norma in esame?
Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, sì è possibile sostituire la comunicazione della copia autentica dell'atto di compravendita con la dichiarazione di avvenuta stipula che può essere rilasciata dal notaio rogante, a condizione che tale dichiarazione sia provvista di tutte le indicazioni utili all'amministratore di condominio ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale (si veda in tal senso Studio n. 7-2018/C di Maurizio Corona, Il notaio e il condominio: la giustizia preventiva nelle vicende condominiali).
Si badi:
- si tratta di una facoltà, cioè il notaio se non gli è richiesto non è obbligato a rilasciare simile dichiarazione;
- si tratta di indicazione di un'autorità ordinistica sicuramente autorevole e fortemente indicativa, ma non di una disposizione di legge.
Risposta: no, l'amministratore non può domandare ai condòmini copia dell'atto di compravendita, in quanto ai fini della regolare tenuta del registro è sufficiente che i condòmini comunichino i dati richiesti, senza alcun obbligo di allegazione.
