Ridotto il compenso dell'amministratore per rendiconto approvato in ritardo

Compenso dell'amministratore: quando è possibile ridurlo

Nel caso in cui un amministratore di condominio ometta di far approvare il rendiconto annuale nei tempi prescritti dalla legge, potrà ricevere un compenso ridotto a causa delle gravi irregolarità commesse.

È quanto affermato dal Tribunale di Cuneo con sentenza 792/2023.

In base a quanto disposto dall’articolo 1130 del codice civile l’amministratore è tenuto ogni anno a redigere il rendiconto e a convocare l’assemblea affinché si deliberi in merito a fine esercizio, entro il termine di 180 giorni.

Compenso amministratore - Foto Getty Images

Vediamo più nel dettaglio quando sorge il diritto al compenso dell’amministratore e in quali casi egli commette gravi irregolarità.

Nomina dell'amministratore

Quando i condomini sono più di otto l’assemblea provvede alla nomina dell’amministratore di condominio. Diversamente, vi provvede l’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.

La delibera viene approvata con il voto favorevole della metà del valore dell'edificio e della maggioranza degli intervenuti. Una volta avvenuta la nomina essa si ritiene valida anche nei confronti dei condomini che avevano espresso il proprio dissenso.

Il suo incarico ha durata di un anno e si rinnova per pari durata, salvo che egli venga revocato. All’atto dell’accettazione della nomina (che solitamente avviene nel corso dell'assemblea stessa) l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici.

È nulla la delibera di nomina che non menzioni il suo compenso.

Revoca dell'amministratore

La previsione legislativa di una revoca in ogni momento da parte dell’assemblea conferma la riconducibilità del rapporto tra condominio e amministratore nell’ambito del mandato, un rapporto di carattere fiduciario conferito per un tempo determinato a titolo oneroso.

Dimezzato compenso amministratore - Foto Getty Images

L'amministratore può essere revocato una volta giunti alla scadenza dell'incarico senza che vi sia dunque il rinnovo oppure durante il mandato stesso per giusta causa o senza giusta causa.

Altra possibilità è che l'amministratore venga revocato dall'autorità giudiziaria laddove sussista la giusta causa.

Il diritto al compenso dell'amministratore

All’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, l’amministratore è tenuto a specificare in modo analitico, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto dal condominio a titolo di compenso per l’attività svolta in base ai doveri previsti dalle norme del codice civile, a meno che non sia diversamente stabilito.

La sua previsione è in linea con le regole del mandato che si applicano nei rapporti tra condominio e amministratore. La cifra stabilita a titolo di compenso deve evincersi con apposito documento, stabilito al momento del conferimento dell’incarico.

Nel caso in cui l’amministratore pretenda compensi aggiuntivi dovrà provare di aver ricevuto incarichi ulteriori rispetto alla gestione ordinaria del condominio in essa non compresi.

Il compenso dell’amministratore viene prelevato dal conto corrente condominiale e all’atto del prelievo viene rilasciata debita fattura.

L'apertura del conto corrente a nome del condominio rappresenta un adempimento fondamentale poiché su di esso transitano tutte le somme ricevute a qualsiasi titolo da terzi o dai condomini.

Le attribuzioni dell'amministratore in riferimento alle spese condominiali

L'amministratore è tenuto a dare esecuzione alle deliberazioni dell'assemblea e a convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale nonché a curare l'osservanza del regolamento di condominio.

In base a quanto stabilito dall'articolo 1129 del codice civile l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto costituisce grave irregolarità.

Cosa dice il Tribunale di Cuneo sulla riduzione del compenso dell'amministratore

Nel caso sottoposto all’esame del Tribunale di Cuneo all’amministratore di condominio veniva negato il compenso da questi vantato in riferimento a un periodo temporale che comprendeva molteplici esercizi finanziari.

Approvazione del rendiconto - Foto Getty Images

Nel corso dell’ultima assemblea venivano approvati contestualmente i rendiconti di dieci esercizi e veniva a lui negato il compenso a seguito delle irregolarità compiute dall’amministratore nel corso della gestione contabile.

Il Giudice di primo grado riconosceva il diritto dell’amministratore a percepire il compenso ma lo quantificava in misura ridotta pari al 50%.

Come disciplinato dall’articolo 1130 del codice civile, il rendiconto condominiale deve essere redatto con puntualità ogni anno e approvato dall’assemblea che a tal fine deve essere convocata entro 180 giorni.

L’inadempimento da parte del professionista si considera tanto grave da giustificare la revoca del suo mandato.

Tuttavia, poiché durante lo svolgimento dell’assemblea i rendiconti arretrati venivano approvati senza riserve da parte dei condomini e senza richiedere la revoca dell’amministratore pur essendo essa giustificata, il Giudice decideva di negare solo in parte il compenso dovuto.

Configurando un inadempimento parziale, riconosceva in via equitativa un compenso soltanto ridotto in capo all’amministratore.