Il caso delle delibere condominiali nulle e le conseguenze sui tempi d'impugnazione

NEWS DI Assemblea di condominio
La nullità delle delibere assembleari rappresenta l'ipotesi più grave di causa d'invalidità rispetto alla quale non valgono le regole previste dall'art. 1137 c.c.
17 Giugno 2015 ore 09:34

Invalidità delibere assembleari


Delibera assembleareChe cosa accade se una delibera assembleare condominiale è invalida?

In che modo è possibile distinguere un vizio da un altro e come catalogarli?

La differenza di gravità tra le varie ipotesi di violazione di legge ha dei riflessi anche sulla impugnazione?

La legge delinea in modo generico le ipotesi d’invalidità delle deliberazioni assembleari, indicando i rimedi che possono essere azionati in tali ipotesi (cfr. art. 1137 c.c. e 71-quater disp. att. c.c.).

La riforma del condominio è intervenuta sul tessuto normativo apportando dei chiarimenti e delle specificazioni che, nei fatti, riprendono l’opera interpretativa portata avanti dalla dottrina e dalla giurisprudenza.

Sono le sentenze, quindi, che rivestono un ruolo preminente in questa materia e a esse, assieme alle disposizioni normative succitate, bisogna guardare per fornire una risposta precisa ai quesiti posti in principio.

Prima d'ogni cosa è utile una breve premessa sulla funzione svolta dell’assemblea condominiale.


Condominio e delibere assembleari


L'assemblea è l'organo deliberante del condominio.

Ciò vuol dire che in seno all'assise condominiale vengono adottate le decisioni necessarie alla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile.

È l'adunanza dei condòmini, ad esempio, che nomina l' amministratore , dispone le innovazioni, decide se intraprendere o resistere a una causa (non rientrante tra quelle che l’amministratore può gestire autonomamente), approva i conti di gestione, ecc.

Ogni singola decisione, quindi, deve essere presa con la maggioranza all'uopo richiesta.

Si pensi, ad esempio alle innovazioni, deliberabili con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136, quinto comma, c.c.).

Il mancato rispetto di determinate maggioranze e di altri requisiti di carattere procedimentale comportano l'annullabilità delle deliberazioni. Sul punto è chiarissimo l’art. 66 disp. att. c.c. (riformulato dalla legge n. 220/2012, la riforma del condominio) oltre a quanto dissero le Sezioni Unite con la sentenza n. 4806 del 2005, la quale ha sostanzialmente catalogato i vizi delle delibere nell’alveo della nullità o dell’annullabilità. I principi allora espressi devono tutt’ora essere considerati pienamente validi.

Assemblea condominialeNel caso in cui, invece, l'assemblea decidesse su materie che non fossero di sua competenza (es. vendita dell’alloggio del portiere), o deliberasse qualche cosa d'illecito (es. pagamento in nero del portiere dello stabile), o ancora andasse a incidere su diritti individuali (es. divieto di detenzione di animali domestici), la deliberazione dovrebbe essere considerata nulla.

A tale conclusione si arriva leggendo la sentenza n. 4806 del 2005 resa dalle Sezioni Unite, le quali specificarono che devono essere considerate nulle quelle delibere assembleari mancanti degli elementi essenziali (es. delibere orali), quelle decisioni dell’assise con oggetto impossibile o illecito (cioè contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume) e ancora le deliberazioni su questioni non rientranti nella competenza dell'assemblea e quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto (così Cass. SS.UU. 8 marzo 2005 n. 4806).


Delibera assembleare nulla e legittimazione a impugnare


Una delle conseguenze della nullità delle deliberazioni è che i condòmini possono impugnarle senza limitazioni di tempo, vale a dire anche anni dopo la loro adozione.

Uniche preclusioni: la prescrizione per la ripetizione dell’indebito e l’eventuale usucapione.

Quest’affermazione la si desume dal contenuto dell’art. 1421 c.c., dettato in materia di contratti ma avente portata generale.

In sostanza chi ha pagato senza doverlo fare rischia di non aver indietro l’ingiusto versamento se agisce 10 anni dopo la sua effettuazione.

Nel caso di deliberazione nulla, poi, non è solamente il termine di trenta giorni – di cui all’art. 1137 c.c. – a non dover essere tenuto in considerazione, ma nemmeno il riferimento ai condomini assenti e ai presenti dissenzienti/astenuti.

La deliberazione nulla può essere impugnata da qualunque condomino abbia interesse a farne accertare la nullità, ivi compresi coloro che votarono favorevolmente. L’interesse risiede nel pregiudizio che quella decisione può arrecare al condomino e nel caso di nullità è indifferente l’espressione di voto favorevole.

Una sentenza resa dalla Suprema Corte di Cassazione nel marzo del 2010 rappresenta un’utile esempio di quanto fin’ora affermato.

Per fare un esempio pratico di deliberazione nulla, rimanendo collegati a quanto deciso nella sentenza n. 6714/10 della Cassazione, si pensi alla decisione, adottata a maggioranza, con la quale i condomini decidano di modificare un criterio di ripartizione delle spese stabilito per legge.

In simili circostanze la deliberazione deve essere considerata nulla in quanto per la deroga ai criteri di ripartizione delle spese sanciti dalla legge è necessaria l'unanimità dei consensi di tutti i comproprietari.

Parte della dottrina condominiale (G. Branca) ha dubitato del fatto che tutti i condomini potessero essere legittimati a impugnare, preferendo sostenere che solo gli assenti o i dissenzienti potessero far valere l'invalidità della decisione.

La Corte di Cassazione, invece, che già in precedenti occasioni aveva avuto modo di pronunciarsi in modo opposto rispetto alla dottrina citata, nella sentenza n. 6714 ha ribadito che la nullità delle deliberazioni assembleari può essere fatta valere, ex art. 1421 c.c., da qualunque interessato e quindi anche dal condomino che ha espresso voto favorevole (Cass. 19 marzo 2010 n. 6714).

riproduzione riservata
Articolo: Nullità delibere condominiali
Valutazione: 5.00 / 6 basato su 1 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Nullità delibere condominiali: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Nullità delibere condominiali che potrebbero interessarti
Riforma e cause d'invalidità delle delibere condominiali

Riforma e cause d'invalidità delle delibere condominiali

La riforma del condominio, pur lasciando inalterato il concetto di causa d'invalidità delle delibere, è intervenuta inserendo nel codice alcune novità: quali?...
Ripartizione delle spese e validità  della delibera

Ripartizione delle spese e validità della delibera

Per la ripartizione delle spese condominiali, ai fini della validità della delibera, scegliere un criterio errato è cosa diversa dalla deroga a un criterio esistente.
Sostituzione di delibere e sorte delle cause condominiali

Sostituzione di delibere e sorte delle cause condominiali

In tema di condominio negli edifici, nel caso di sostituzione della delibera spetta sempre al giudice valutare se è intervenuta la cessazione della controversia.
Nulle le delibere che decidono sulle parti di proprietà esclusiva

Nulle le delibere che decidono sulle parti di proprietà esclusiva

In caso di lavori in condominio che per la conservazione delle parti comuni necessitino d'interventi anche sulle parti individuali, l'assemblea non ha poteri decisionali.
Delibera di spesa, delibera di riparto ed impugnazione

Delibera di spesa, delibera di riparto ed impugnazione

Per contestare il criterio di ripartizione di una spesa è necessario impugnare la delibera che stabilisce il criterio e non quella che la dispone, se differenti.
accedi al social
Registrati come Utente
276342 UTENTI REGISTRATI
Registrati come Azienda
21002 AZIENDE REGISTRATE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Synology ds916+ diskstation harddisk
      Synology ds916+ diskstation...
      553.99
    • Hoover lavasciuga wdxt45 385a
      Hoover lavasciuga wdxt45 385a...
      598.48
    • Johnson frullatore choppy trita e amalgama 200w bicchiere 800ml lame acciaio johnson
      Johnson frullatore choppy trita e...
      19.90
    • Milwaukee trapano a percussione 18v m18 bpd-402c
      Milwaukee trapano a percussione...
      260.96
    • Mcculloch cs 450 elite motosega 46cc barra 45cm
      Mcculloch cs 450 elite motosega...
      357.46
    • Tudor condizionatore 9000 btu -h pompa di calore climatizzatore fisso monosplit classe a++-a+ (unità interna + unità esterna) - serie pr
      Tudor condizionatore 9000 btu -h...
      259.25
    • Progetto d'arredamento per ristrutturazione
      Progetto d'arredamento per...
      150.00
    • Irrigatore a picchetto SPIKE-JET Claber
      Irrigatore a picchetto spike-jet...
      6.20
    • Trasporto pianoforte Milano e provincia
      Trasporto pianoforte milano e...
      400.00
    • Ombrellone quadrato
      Ombrellone quadrato...
      950.00
    • Cucine prof. 50 cm Milano e provincia
      Cucine prof. 50 cm milano e...
      500.00
    • Tenda a rullo per finestre tetti
      Tenda a rullo per finestre tetti...
      54.00
    • Echo soffiatore pb-250
      Echo soffiatore pb-250...
      199.00
    • Tristar mini frigo portatile elettrico per auto capacità 30 litri alimentazione 12 volt colore blu - kb-7230
      Tristar mini frigo portatile...
      54.16
    • Koenic kkm6536
      Koenic kkm6536...
      86.99
    • Fluke misuratore dell'umidità dell'aria (igrometro) fluke 971 10 % ur 90 % ur calibrato secondo: di fabbrica (senza certifica
      Fluke misuratore...
      269.00
    • Indesit frigorifero da incasso combinato 274 lt classe a+ cerniere destra b 18 a1 d-i - b18a1d-i
      Indesit frigorifero da incasso...
      266.00
    • Kenwood km242 prospero kitchen machine impastatrice planetaria, coperchio con sistema interlock, ciotola 4.3 l
      Kenwood km242 prospero kitchen...
      155.00
    • Traslocare a Milano
      Traslocare a milano...
      300.00
    • Traslochi uffici Milano
      Traslochi uffici milano...
      400.00
    • Haier climatizzatore inverter classe a+++ gas r32
      Haier climatizzatore inverter...
      731.00
    • Avvolgitubo Acquapony Kit Claber
      Avvolgitubo acquapony kit claber...
      29.30
    • Comò lombardo intarsiato in noce radica di
      Comò lombardo intarsiato in...
      1900.00
    • Noleggio autoscala Milano
      Noleggio autoscala milano...
      300.00
    • Transcend ts8gpssd-m harddisk
      Transcend ts8gpssd-m harddisk...
      34.75
    • Candy lavatrice carica frontale capacità di carico 9 kg classe energetica a+++ profondità 52 cm centrifuga 1200 giri - cs 1292d3-01
      Candy lavatrice carica frontale...
      266.03
    • Kenwood tritatutto ch550
      Kenwood tritatutto ch550...
      29.99
    • Moulinex fp8221 double force robot da cucina con 2 uscite motore
      Moulinex fp8221 double force robot...
      130.05
    • Einhell trapano avvitatore einhell bcd 18-1 2b
      Einhell trapano avvitatore einhell...
      43.00
    • Sangiorgio congelatore verticale a cassetti capacità 200 litri classe energetica a+ capacità di congelamento 15 kg-24h raffreddamento no
      Sangiorgio congelatore verticale a...
      351.94
    • Traslochi nazionali e internazionali, groupage
      Traslochi nazionali e...
      800.00
    • Sistema antiumidità pvc neutro
      Sistema antiumidità pvc...
      19.00
    • Trasloco camera da letto completa Milano
      Trasloco camera da letto completa...
      500.00
    • Traslocare casa a Milano
      Traslocare casa a milano...
      200.00
    • Mitsubishi climatizzatore inverter trial split 9+9+12 zen
      Mitsubishi climatizzatore inverter...
      2440.00
    • Noleggio piattaforma aerea Milano
      Noleggio piattaforma aerea milano...
      80.00
Cersaie
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Officine Locati
  • Vimec
  • Immobiliare.it
  • Onlywood
  • Weber
  • Policarbonato online
  • Mansarda.it
  • Ceramica Rondine
  • Black & Decker
  • Faidatebook
MERCATINO DELL'USATO
€ 500.00
foto 3 geo Milano
Scade il 30 Settembre 2017
€ 4 500.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 900.00
foto 4 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 180.00
foto 3 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 250.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2017
€ 90.00
foto 2 geo Catania
Scade il 31 Dicembre 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
97470
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok