Quali sono le maggioranze in condominio per costituire l’assemblea e deliberare

Le maggioranze in condominio: quali sono e cosa sapere

Assumere decisioni in condomino non è sempre una operazione facile e ciò non solo in considerazione degli eventuali dissapori o semplicemente per diversità di vedute (e di interessi), ma soprattutto perché non sempre chiare sono le maggioranze necessarie per approvare le delibere.

A complicare spesso la situazione si aggiunge il fatto che non è sempre altrettanto chiaro capire quali siano le maggioranze necessarie, perché queste sono diverse a seconda della decisione da assumere (interventi di ristrutturazione, nomina revoca amministratore ecc.).

Maggioranze in condominio - Getty Images

Nel caso di dubbio, è sempre possibile rivolgersi all’amministratore di condominio per avere chiarimenti al riguardo. Ma è altrettanto utile essere in possesso delle principali informazioni per evitare di partecipare alle riunioni condominiali completamente ignari delle maggioranze necessarie.

Ciò soprattutto perché, come noto, le delibere dell'assemblea condominiale, se approvate con le maggioranze prescritte dalla legge, sono obbligatorie per tutti i condomini, ivi compresi i condomini assenti e dissenzienti (Cass., 3 maggio 1976, n. 1561).

Quorum costitutivi e quorum deliberativi

Preliminarmente è importante affrontare una prima distinzione fra quorum costitutivi e quorum deliberativi.

Il primo fa riferimento al numero di partecipanti che deve essere presente alla riunione, affinché questa possa configurarsi validamente costituita.

In assenza del numero previsto, l'assemblea non è validamente costituita e, pertanto, non può assumere alcuna decisione. In altri termini deve essere nuovamente convocata.

Assemblema condominiale - foto Getty Images

L’obiettivo della previsione di una maggioranza costitutiva è fare in modo che le decisioni possano essere discusse e successivamente assunte da un numero di condomini aventi diritto, che possa essere congruo per fare in modo di evitare che qualsivoglia decisione possa essere assunta da un numero troppo ristretto di condomini, poco rappresentativo della volontà almeno della maggioranza.

Il secondo, invece, riguarda il numero di condomini che devono votare in senso favorevole per assumere la decisione.

In altri termini, il quorum costitutivo serve per formare l’assemblea correttamente, il quorum deliberativo per assumere la decisione, ovverosia per la votazione e, dunque, per l’approvazione.

Cosa sapere sui quorum costitutivi?

Se per l’approvazione della delibera possono essere previste diverse maggioranze, a seconda della tipologia di decisione da assumere, per quanto concerne i quorum costitutivi, si possono sintetizzare essenzialmente in due categorie.

In sede di prima convocazione, l’assemblea dei condomini si considera validamente costituita se è presente in assemblea:

• la maggioranza dei partecipanti al condominio;
  
  
• almeno i 2/3 del valore intero dell’edificio.
  
  

La seconda convocazione, che occorre precisare deve tenersi entro 10 giorni dalla prima convocazione, deve contare sulla partecipazione di:

• almeno 1/3 dei partecipanti al condominio;
  
  
• 1/3 del valore dell’intero dell’edificio.
  
  

Si evince, che in sede di seconda convocazione, il quorum richiesto è nettamente inferiore o al più è il medesimo rispetto a quello previsto in prima convocazione, e ciò al fine di evitare la paralisi del potere decisionale, attribuito all’assemblea dei condomini.

Guida alle maggioranze necessarie in condominio

Come anticipato, riuscire a riassumere tutte le maggioranze e i vari quorum per ogni decisione da assumersi in contesti condominiali, è una operazione tutt’altro che agevole, poiché diverse e numerose sono le questioni.

Il tutto può ulteriormente complicarsi dalla dicitura codicistica, che talvolta si esprime in termini di millesimi e, in altri casi, utilizzando la proporzione rispetto al numero dei partecipanti alla comunione forzosa.


Condominio millesimi e valore immobile - foto Getty Images

Se il numero dei condomini non desta difficoltà, a conclusione diversa si giunge con riferimento ai millesimi che, sinteticamente, rappresentano il valore dell'edificio condominiale.

Si tratta di un parametro di fondamentale importanza, atteso che chi ha più millesimi ha più potere decisionale, anche se si tratta di un solo proprietario, contro un numero maggiore di condomini che, però, possiede un numero di millesimi inferiore anche se complessivamente considerato.

In sintesi, l'attuale normativa condominiale, comprende tre diverse tipologie di parametri ai fini della legittimità della decisione assunta:

• numero condomini;
  
  
• numero intervenuti;
  
  
• millesimi di proprietà.

Proviamo in ogni caso a riassumere le principali sitiazioni in cui è possibile trovarsi e a raggrupparle in macre aree, per una più facile consultazione.

Nomina, revoca e compenso dell’amministratore

Uno degli argomenti più caldi in ambito condominiale è rappresentato dalle vicende che riguardano l’amministratore di condominio.

Su tali questioni, è possibile una prima suddivisione fra le maggioranze necessarie per decidere sulla sorte del mandato dell’amministratore e maggioranze per attribuire a questi poteri decisionali non previsti dalla legge.

Nella prima classificazione rientrano le delibere, riguardanti la nomina, la conferma e la revoca dell’amministratore che, richiedono sia in prima sia in seconda convocazione:

• la maggioranza degli intervenuti in assemblea (50%+1), rappresentanti almeno la metà (500 millesimi) del valore dell'edificio (art. 1136, comma 4, c.c.).
  
  

Discorso parzialmente diverso deve essere fatto per il compenso dell’amministratore.
In prima convocazione occorre la maggioranza dei condomini (50%+1), rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi) e in seconda convocazione la maggioranza dei condomini (50%+1) rappresentanti almeno 1/3 del valore dell'edificio (334 millesimi).

Maggioranze per l’attribuzione all’amministratore di non previsti poteri decisionali

Con riferimento alla seconda categoria, sopra anticipata, relativa dunque all’autorizzazione a favore dell’amministratore di attribuzioni non espressamente a lui affidate ex lege dall’art. 1130 c.c., è possibile annoverare il potere di partecipare alle iniziative promosse a livello locale da istituzioni o soggetti privati, per realizzare opere di risanamento o messa in sicurezza statica e ambientale di parti comuni (art. 1135 c.c.).

Per l’approvazione delle delibere è prevista sia in prima sia in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti in prima convocazione e di almeno 500 millesimi in seconda convocazione.

Maggioranze inerenti alle parti comuni

L’assemblea è competente anche per deliberare, nell’interesse comune, in ordine al mutamento di destinazione d’uso di alcuni beni condominiali.

In tale ipotesi rientra, a esempio, il cambio di un locale lavanderia in alloggio per il portiere.

Le maggioranze per le delibere finalizzate al cambio di destinazione dell’uso devono essere approvate, sia in prima sia in seconda, con una maggioranza pari all’80% dei voti favorevoli e, rappresentanti 800 millesimi.

Altre delibere afferenti alle parti comuni, richiedono l’unanimità e sono le delibere di:

• distacco da cui derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini;
  
  
• rinuncia al diritto sulle parti comuni;
  
  
• la vendita o la cessione di beni;
  
  
• locazioni ultranovennali;
  
  
• divieto di sopraelevazione.
  
  

Ancora altro discorso parzialmente diverso deve farsi per quanto concerne le delibere, aventi a oggetto la ricostruzione dell’edificio. In tale caso, la maggioranza è subordinata alla ricostruzione dell’edificio che deve essere decisa in ambito assembleare.

In caso di perimento dell’edificio in misura:

• inferiore a 3/4 il valore dello stesso edificio, sia in prima sia in seconda convocazione è necessario raggiungere la maggioranza dei condomini (50%+1) rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi);
  
  
• superiore a 3/4 il valore dello stesso edificio è richiesta l’unanimità, sia in prima riunione sia in seconda.

Maggioranze per le innovazioni

Diverse sono le maggioranze previste per le innovazioni in ambito condominiale e solitamente sono particolarmente qualificate, a eccezione di talune innovazioni da definirsi di interesse generale per le quali è sufficiente in prima e in seconda convocazione la maggioranza dei condomini (50%+1) rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).


In tale ultima categoria rientrano:

• opere e interventi per migliorare la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti;
  
  
• l’eliminazione delle barriere architettoniche;
  
  
• il contenimento del consumo energetico degli edifici;
  
  
• la realizzazione di parcheggi a servizio delle unità immobiliari;
  
  
• gli impianti centralizzati per la ricezione di flussi informativi e i relativi collegamenti;
  
  
• gli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni;
  
  
• adeguamento e installazione degli impianti di ricezione radiotelevisiva (a esempio installazione di parabole satellitari - Legge 66/2001);
  
  
• innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, finalizzati al riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivo di ciascun condomino;
  
  
• infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli: opere edilizie di installazione (Legge 134/2012);
  
  
• innovazioni condominiali relative ai lavori di ammodernamento necessari al passaggio dei cavi in fibra ottica (Legge 69/2009).
  
  

Vi sono poi altre tipologie di innovazioni per le quali sono richieste maggioranze più importanti, in ragione della complessità e delicatezza della questione trattata, quali in particolare, occorre la:

• unanimità (100% dei condomini e il 1000 millesimi) per le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino;
  
  
• maggioranza degli intervenuti (50+1) che rappresentino almeno 2/3 del valore dell’edificio (667 millesimi), per le delibere riguardanti la produzione di energia da fonti rinnovabili.
  
  
  

Maggioranze per la modifica delle tabelle millesimali

Come noto, le tabelle millesimali rappresentano un documento di massima importanza in ambito condominiale, perché sulla base di tali criteri, vengono ripartiti le spese e le relative quote dovute dai singoli condomini.

L’importanza di tale documento giustifica le ampie maggioranze richieste.

Le maggioranze per la modifica delle tabelle millesimali possono essere diverse a seconda che la modifica sia stata prevista per:

• un errore di calcolo o per alterazione per più di 1/5 del valore proporzionale della proprietà anche di un solo condomino in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o variazione delle unità immobiliari e in tal caso è richiesta la maggioranza dei condomini (50%+1) rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi);
  
  
• in tutti gli altri casi è necessario il consenso unanime sia prima sia in seconda convocazione, ovverosia è necessario il 100% dei condomini e il 1000 millesimi.
  
  

Maggioranze per altre delibere delle liti

Gli interventi e, in generale, le delibere che possono essere astrattamente assunte in ambito condominiale, come rilevato, sono eccessivamente numerose.

Altre ipotesi assai frequenti, in considerazione delle numerose controversie che giacciono presso la segreteria dei Tribunali, riguardanti la materia condominiale, sono le liti attive e passive in condominio.

In primis, le liti attive sono le controversie instaurate dal condominio e, a contrariis, le liti passive, sono le liti in cui il condominio è chiamato in causa.

Lite attiva condominiale - foto Getty Images

Per quanto concerne le liti attive, è bene precisare che l’amministratore ha il potere di agire in giudizio con riferimento a tutte le sue attribuzioni, previste ai sensi dell’art. 1130 c.c. Ciò significa che, salvo successivo e tempestivo onere di avviso a favore dell'assemblea condominiale, l'amministratore può agire autonomamente.

La legittimazione ad agire è inoltre estesa a quei casi previsti dal regolamento di condominio ed a quelli in cui sia stata l’assemblea a dargli mandato.

In tale ultima circostanza, ovverosia nei casi in cui sia necessario un intervento autorizzativo della assemblea, sia con riferimento alle liti passive sia attive, l’assemblea dei condomini dovrà votare con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno 500 millesimi (art. 1136, quarto comma, c.c.).

Maggioranze per la mediazione condominiale

Come noto, diverse controversie condominiali, prima di poter essere sottoposte all’attenzione del giudice devono prima essere oggetto di mediazione, ovverosia devono essere sottoposte a una procedura propedeutica e preventiva al giudizio, che ha l’obiettivo di addivenire a un accordo ed evitare il contenzioso.


In tali situazioni, l’assemblea è chiamata a deliberare in merito alla proposta di mediazione nelle controversie ed attribuzione della legittimazione a partecipare da parte dell’amministratore. In tali casi la maggioranza richiesta è 50%+1 intervenuti e 500 millesimi, in entrambe le convocazioni.

Manutenzione condominiale e maggioranze

Altro tema molto caldo soprattutto negli ultimi anni in considerazione delle numerose norme agevolative introdotte dal legislatore fiscale per il comparto casa (c.d. bonus casa), è la maggioranza richiesta per gli interventi di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria.



Negli ultimi anni si è assistito a una minore rigidità nella previsione delle maggioranze necessarie, per l’approvazione di tali opere e ciò al fine di garantire, quanto più possibile, l’esecuzione di tali interventi, per risanare il nostro patrimonio immobiliare, spesso lontano dalle direttive unionali.

In tali casi, a seconda che sia ordinaria o straordinaria è prevista una diversa maggioranza in seconda convocazione:

• manutenzione ordinaria: in prima convocazione è previsto il 50%+1 degli intervenuti e 500 millesimi; e in seconda convocazione 50%+1 degli intervenuti 334 millesimi;
  
  
• manutenzione straordinaria: sia in prima e sia in seconda convocazione è richiesto il 50%+1 degli intervenuti e 500 millesimi.
  
  
  

Maggioranze deliberative per la gestione della vita condominiale

Un'altra macrocategoria potrebbe essere rappresentata dalla gestione della vita condominiale, nella quale potenzialmente rientrano diverse tipologie di decisioni che è necessario spesso assumere in ambito condominiale, per le quali sono previste maggioranze diverse, che possono essere così sintetizzate e raggruppate:

• soppressione, istituzione o modificazione del servizio di portierato: prima e seconda convocazione 50%+1 e almeno 2/3 del valore dell’edificio (667 millesimi);
  
  
• approvazione e modifica del regolamento condominiale: sia in prima e sia in seconda convocazione è richiesto il 50%+1 intervenuti e 500 millesimi;
  
  
• modifiche importanti sul regolamento contrattuale: sia in prima sia in seconda convocazione occorre l’unanimità;
  
  
• approvazione del rendiconto annuale: in prima convocazione il 50%+1 intervenuti e 500 millesimi e in seconda convocazione il 50%+1 intervenuti e 334 millesimi del valore dell’edificio;
  
  
• nomina del revisore contabile: in prima convocazione il 50%+1 intervenuti e 500 millesimi e in seconda convocazione il 50%+1 intervenuti e 334 millesimi del valore dell’edificio;
  
  
• attivazione del sito per consultazione ed estrazione copia, in formato digitale, dei documenti previsti dalla delibera assembleare: in prima e seconda convocazione, il 50%+1 intervenuti e 500 millesimi;
  
  
• costituzione di ipoteca per garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune: sia in prima sia in seconda convocazione occorre il 50%+1 intervenuti che sia rappresentativo di 667 millesimi;
  
  
• divisioni di parti per la creazione di edifici autonomi: in prima e seconda convocazione, il 50%+1 intervenuti e 500 millesimi;
  
  
• ripartizione delle spese: in prima convocazione è previsto il 50%+1 intervenuti e 500 millesimi, mentre in seconda convocazione 50%+1 intervenuti e il 334 millesimi di valore dell’edificio.

Le maggioranze deliberative sopra descritte sono le principali decisioni che solitamente la prassi condominiale registra.

Ciò è di immediata percezione, atteso che i contesti condominiali si caratterizzano di una serie di diversità strutturali, che chiaramente possono presentare questioni differenti e a volte poco frequenti.

In tali casi è opportuno verificare in quale macrocategoria l'oggetto della delibera possa essere inclusa.