Assemblea di condominio: guida completa

Assemblea di condominio: come funziona e regole normative

L’assemblea di condominio, organo decisionale più importante in un complesso abitativo utile per la gestione delle parti comuni di un edificio, viene convocata dall’amministratore o dai condomini, e le decisioni sono prese a maggioranza in base ai millesimi.

Le delibere vengono registrate in un verbale e, se viziate, possono essere impugnate entro 30 giorni.

Tutto ciò che la riguarda è disciplinato nel Codice Civile e dalle disposizioni di attuazione, nonché da un ampio corpus giurisprudenziale che ne chiarisce e consolida l’interpretazione.

Intorno a questo complesso organo ruotano numerosi concetti, ecco dunque che di seguito andiamo ad analizzarne i principali aspetti giuridici che ne caratterizzano il funzionamento.

Funzione e composizione di un'assemblea condominiale

Trattandosi di un organo obbligatorio, a differenza di altri organi facoltativi che potrebbero affiancarla (come ad esempio il consiglio di condominio), l'assemblea condominiale, per la normativa vigente, prevede regole rigorose per la sua convocazione, costituzione e deliberazione, al fine di garantire la legittimità e l’efficacia delle decisioni adottate.

Composizione assembleare

Al suo interno convergono tutti i proprietari delle unità immobiliari, nel rispetto delle quote millesimali, e ha il principale compito di deliberare sulle questioni relative alla gestione delle parti comuni.

Delibere su materie ordinarie e materie straordinarie

La gestione ordinaria del condominio, include l’approvazione del rendiconto annuale, il bilancio preventivo e la ripartizione delle spese.

Gestione ordinaria e straordinaria di un condominio - Foto Getty Images

L’assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio contabile per deliberare sui punti appena elencati.

Circa invece la gestione straordinaria, include tutti quegli interventi non previsti nella normalità: si pensi ad esempio si lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni.

La convocazione straordinaria avviene in emergenza per qualunque esigenza specifica.

La convocazione dell'assemblea condominiale

È l’art. 66 del Codice Civile a stabilire tutte la modalità di convocazione dell’assemblea: trattandosi di un obbligo dell’amministratore, quest'ultimo deve provvedervi almeno una volta l’anno.

Tuttavia, se la situazione la richiede, essa può essere anche indetta su richiesta di almeno due condomini, purché gli stessi abbiano almeno un sesto del valore millesimale dell’edificio.

Se l’amministratore entro dieci giorni dalla richiesta, non indice assemblea, saranno i condomini a procedere autonomamente alla stessa.

Se il condominio è privo di amministratore, la convocazione avviene di comune accordo tra i condomini, purché abbiano almeno un sesto dei millesimi.

Modalità di convocazione

Per quanto riguarda la convocazione assembleare, l'amministratore è tenuto ad invitare formalmente i condomini, o a mezzo raccomandata, o a mezzo posta elettronica certificata, o a mezzo fax.

Alternativamente anche consegnando a mano la lettera di convocazione.

Quest'ultima deve includere data e ora della prima e della seconda convocazione, sottoscrizione dell'amministratore e ordine del giorno.

Convocazione dell'assemblea di condominio - Foto Getty Images

Altresì viene incluso il modulo di delega per la rappresentanza in assemblea.

In assenza di uno di questi strumenti, si può sollevare la nullità delle delibere assembleari.

Casi concreti passati al vaglio dei giudici, hanno creato precedenti giurisprudenziali per i quali l'uso di mezzi non conformi, come e-mail ordinarie o avvisi in cassetta postale, rendono ineffettiva la conoscibilità della convocazione (Trib. Monza, sent. n. 1734/2024).

Le votazioni per quote millesimali in assemblea: convocazione e deliberazione

In base alla convocazione, la composizione assembleare cambia: per la prima convocazione, è richiesta la presenza di i due terzi del valore millesimale e dei partecipanti.

Per la seconda convocazione occorre la presenza di un terzo del valore millesimale e dei partecipanti.

L’art. 1136 c.c. descrive il quorum costitutivo e deliberativo delle assemblee di condominio, che ovviamente si ripercuote anche sul diritto al voto.

Discorso simile vale per il quorum deliberativo, diverso a seconda della tipologia di decisione, come previsto all'art. 1136 c.c. c. 2, c.5.

Per le decisioni ordinarie basta totalizzare la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale.

Per le decisioni straordinarie, occorrono maggioranze più elevate.

La delega di partecipazione all'assemblea

Se un condomino non può prendere parte a un’assemblea condominiale, ha tutto il diritto di conferire delega a un soggetto terzo affinché lo rappresenti.

A meno che, sotto questo punto di vista, non sia il regolamento condominiale ad essere limitante, l'avente diritto può conferire delega tanto ad un soggetto interno tanto ad un soggetto esterno al condominio, come ad esempio un familiare.

L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile disciplina l’istituto della delega in ambito condominiale.

Delibere assemblee condominiali - Foto Getty Images

Esso stabilisce che:

• il condomino può delegare una terza persona;
• nei condomini con 20+ proprietari, ogni delegato può rappresentare al massimo un quinto dei condomini e del valore proporzionale;
• un’unità immobiliare con più soggetti proprietari, possono avere un solo rappresentante, individuato secondo le modalità previste dall’articolo 1106 del codice civile.
  
  

La forma della delega e le modalità di conferimento

Affinché la delega abbia validità va conferita in forma scritta.

Di norma, viene redatta contestualmente alla ricezione dell’avviso di convocazione dell’assemblea e come dati principali deve avere data assemblea, generalità del delegato e firma del delegante.

Così facendo, il condomino che non può essere fisicamente presente in assemblea, può ugualmente farsi valere in seno alle decisioni dell’assemblea, garantendo la corretta gestione degli affari condominiali.

Il verbale di assemblea

Il verbale dell’assemblea è un documento probatorio delle decisioni assunte e ha valore opponibile nei confronti di tutti i condomini.

Il contenuto deve rispettare principi di trasparenza e chiarezza.

Deve contenere luogo, data e ora dell'assemblea, mi è del partecipanti e rispettive quote millesimali, ordine del giorno e discussione.

Va altresì riportato l'esito delle votazioni e ogni dichiarazione, contestazione o dissenso rilasciato dai singoli condomini.

Condominio e obbligo assemblea - Foto Getty Images

Se non si redige verbale, se risulta incompleto o carente dei requisiti fondamentali, perde di validità.

Il che vuo, dire che ogni condomino può sollevare impugnazione dello stesso.

Impugnazione del verbale di assemblea

È scontato che il contenuto del verbale sia vincolante per tutti i condomini, anche assenti e dissenzienti.

Ciononostante, in virtù del contenuto dell’art. 1137 c.c., è possibile impugnare il suo contenuto, a patto che la stesso presenti dei vizi.

L'impugnazione avviene entro 30 giorni dalla data della votazione per i condomini presenti e dissenzienti, ed entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale per i condomini assenti.

I vizi utili per le impugnazioni possono essere sia formali (si pensi ad esempio la mancato rispetto dei quorum o irregolarità della votazione) sia sostanziali (decisioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale).