Possibile opporsi a decisioni prese in assemblea di condominio anche se assenti

Assemblea e decisioni in condominio

Come noto, in sede condominiale, le decisioni che coinvolgono tutti i condomini sono da questi assunte in ambito di assemblea.

L’assemblea condominiale è, infatti, l’organo fondamentale in condominio, il "luogo" di riferimento e di responsabilità delle scelte che hanno raggiunto i quorum costitutivo e deliberativo, previsti dalla legge, per l'assunzione di ciascuna decisione.

Assemblea condominiale condomino assente - foto Getty images

Ciò nondimeno, nonostante le decisioni approvate dall’assemblea costituiscano legge per il condominio, perché si applicano anche nei confronti dei condomini assenti e dissenzienti, è tuttavia prevista la facoltà per i condomini non presenti all’assemblea di impugnare le decisioni approvate in tale sede, anche nel rispetto dei voti necessari.

Tale diritto è espressamente previsto dalla legge sul condominio, nel rispetto di determinati termini e modalità.

Vizi della delibera condominiale

Ai sensi dell’art. 1137 c.c. ogni condomino, ancorché presente o assente, può impugnare le delibere assunte in assemblea, se contrarie alla legge o al regolamento di condominio.

La contrarietà rispetto alla legge e al regolamento condominiale, comporta la suddivisione del vizio impugnabile in due diverse categorie, ovverosia delibere nulle e delibere inesistenti o annullabili.

Le delibere condominiali annullabili - foto Getty images

La previsione normativa in base alla quale sono impugnabili dal condomino assente solo le delibere nulle o annullabili, comporta che in assenza dei presupposti non è possibile contestare tali decisioni da parte del condomino assente.

Tale limite è giustificato dalla necessità di non bloccare la vita in condominio, che necessita dell’adozione di decisioni costanti, in caso di azioni infondate o pretestuose oltre che dispendiose per il condominio.

Le delibere condominiali annullabili

Il condomino assente al momento dell’assemblea può impugnare le delibere annullabili, definite tali quando sono affette da vizi inerenti:

• alle modalità e ai termini di convocazione: a esempio la convocazione dell'assemblea, non rispetta i termini previsti dalla legge, per garantire adeguata informazione ai condomini o è convocata da un amministratore non più legittimato;
  
  
• alle maggioranze previste per l’adozione. Il mancato rispetto dei quorum costitutivi o deliberativi comporta il vizio di nullità della delibera. In tale casistica rientrano le delibere assunte con un quorum minore, rispetto a quelle ex lege previste.
  
  
  

Delibere condominiali nulle e inesistenti

Il condominio, anche se assente, può impugnare le delibere nulle o inesistenti.

L’individuazione della casistica delle delibere condominiali è stata, in diverse occasioni, delineata dalla giurisprudenza, negli anni.

In linea generale, la delibera condominiale, anche se adottate nel rispetto delle maggioranze previste, è nulla se la delibera:

• è priva degli elementi essenziali;
  
  
• ha un oggetto impossibile, in senso materiale (in concreto non attuabile) o giuridico (riguardanti la proprietà del singolo soggetto) o illecito, perché contrarie all'ordine pubblico, la morale o l’ordine pubblico e il buon costume o ancora un oggetto non determinato o indeterminabile;
  
  
• è assunta con riferimento a materie non di competenza dell’assemblea;
  
  
• assunta senza votazione;
  
  
• non è formalizzata in un verbale, che poi l’amministratore è tenuto a notificare a tutti i condomini;
  
  
• priva di causa, carente cioè di una ragione pratica giustificativa della stessa che sia meritevole di tutela giuridica.
  
  
  

Termine per impugnare la decisione dell’assemblea da parte del condomino assente

Il condomino non presente durante l’assemblea può impugnare le delibere nulle o annullabili entro un termine particolarmente stringente pari a trenta giorni, decorrenti dalla data di assunzione o della notifica della delibera stessa.

Termine per impugnare la decisione dell’assemblea da parte del condomino assente - foto Getty images

L’obiettivo della statuizione di un termine molto limitato è essenzialmente di salvaguardare il diritto di signoria dell’assemblea, ritenuto prevalente rispetto a contestazioni di natura formale.

Le delibere nulle, invece, stante la maggiore gravità del vizio, non sono soggette a un limite di tempo, poiché possono essere fatte valere in qualsiasi momento anche dopo i trenta giorni dalla scoperta del vizio, che per il condomino assente, si realizza solitamente a seguito della notifica del relativo verbale.

Accertamento del vizio della delibera da parte del giudice

L’impugnazione della delibera da parte del condomino assente presuppone l’accertamento da parte del giudice ordinario competente territorialmente.

Il giudice adito deve verificare in primis il rispetto dei termini e delle modalità previste per la presentazione della impugnativa e successivamente procede all’accertamento dell’esistenza delle cause di nullità o annullabilità.


Per completezza, la sentenza del giudice, che accerta la nullità della decisione assunta dall’assemblea, ha carattere meramente dichiarativo, limitandosi ad accertare la circostanza e con conseguente caducazione ab origine degli effetti della delibera.

Ciò significa che il condomino assente che ottiene una sentenza che accerta la nullità, vede tutelato pienamente il proprio diritto, poiché tale pronuncia travolge le situazioni pregresse, come se l’assemblea non avesse mai approvato.

Nel caso di delibere annullabili, invece, la sentenza del giudice che accerta l’annullabilità ha carattere costitutivo, con la conseguenza che gli effetti della volontà assembleare vengono meno soltanto a partire dalla pubblicazione del provvedimento giudiziale di annullamento.

Ne deriva che le situazioni pregresse, sorte in conseguenza di tale delibera, non vengono meno per effetto della dichiarazione di annullabilità.