Deleghe in assemblea: quali sono i limiti del regolamento condominiale

Deleghe in condominio: quali sono i limiti

Visto il fenomeno sempre più diffuso dell’assenteismo e dunque della prassi sempre più frequente di rilasciare delle deleghe, il legislatore ha posto dei limiti ben precisi.

Se i condomini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

La possibilità di partecipare in assemblea tramite un proprio rappresentante (sia esso un condomino o un terzo) costituisce un diritto fondamentale che gli consente di astenersi dalla personale partecipazione affidandola a persona di fiducia che al suo posto esporrà ragioni e voto.

Delega assemblea - Foto Gettyimages

Ciò nonostante, dei limiti precisi sono stati previsti dalla legge al fine di evitare la concentrazione di deleghe in capo a un solo condomino che, anche se in apparenza rappresenta la volontà dei condomini deleganti, potrebbe in realtà farsi portavoce unicamente del proprio punto di vista o dare maggiormente spazio ad esso, così da condizionare le decisioni assembleari.

Vediamo più nel dettaglio la fattispecie e quali sono i riferimenti normativi su un tema così rilevante e che spesso è fonte di contrasti all’interno della compagine condominiale.

Modalità di partecipazione all'assemblea

Durante lo svolgimento delle assemblee condominiali si prendono decisioni importanti in ordine alla vita di un condominio: si tratta di prendere visione del consuntivo annuale, di procedere con l'approvazione dei preventivi in merito all’esecuzione di lavori di ordinaria o straordinaria amministrazione.

Insomma vengono discusse eventuali spese da sostenere o si effettua il punto su quelle che devono essere pagate per i beni e i servizi comuni.

Ciascun condomino ha diritto di partecipare all’assemblea in quanto titolare di un’unità immobiliare facente parte dello stabile condominiale.
Detto ciò, vediamo con quali modalità avviene tale partecipazione.

Secondo quanto affermato dall’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di un rappresentante che agisca in nome e per suo conto.

Costui deve essere munito di delega per poter agire.
Con la delega si conferisce al delegato il potere di esprimere opinioni conformi alla volontà del delegante e addirittura di esprimere il voto in merito alle decisioni che verranno assunte.

Deleghe in assemblea: quando il regolamento condominiale prevale sulla legge

Con la legge di Riforma del Condominio (220/2012) sono stati introdotti dei limiti precisi in tema di deleghe nell’ambito delle assemblee condominiali.

La normativa prevede infatti un tetto massimo per ciascun condomino delegato.

L’obiettivo del legislatore è quello di voler favorire la partecipazione personale dei singoli condomini alla discussione delle questioni afferenti la gestione dei beni e servizi comuni.

Delega assemblea - Foto Gettyimages

Tuttavia, secondo quanto di recente affermato dalla sentenza del Tribunale di Milano, una soglia inferiore, eventualmente prevista all’interno del regolamento di condominio, prevale rispetto al disposto di legge e ad essa pertanto è necessario adeguarsi.

Deleghe in assemblea: qual è la funzione del regolamento di condominio

Il regolamento di condominio, sia esso contrattuale o assembleare, può prevedere che ogni condomino può liberamente farsi rappresentare in assemblea da un proprio soggetto delegato ma può fissare dei limiti di deleghe per ogni testa, diversi da quelli posti dalla legge.


In caso di differenza rispetto alla legge si pone dunque il problema di capire quale delle due disposizioni si consideri prevalente.

Limiti deleghe assemblea - Foto Gettyimages

Ipotizziamo che vi sia un condominio con 40 condomini per cui il quinto di legge sia pari a 8. Nel regolamento ciascun condomino non può essere portatore per più di 5 deleghe. Se in assemblea un condomino dovesse rappresentare 6 condomini assenti cosa succede?

Premesso che il regolamento condominiale non può impedire il potere di delega, esso può stabilire dei diversi limiti rispetto a quanto previsto dall’articolo 67 disp att cod civ. ma tale limite deve essere comunque contenuto entro quello massimo previsto dal legislatore.

Può trattarsi cioè unicamente di un limite più stringente.
L’inderogabilità della legge riguarda l’eventuale incremento delle soglie stabilite dalla normativa ma non la sua riduzione.

Cosa ha detto il Tribunale di Milano

Quanto sopra esposto è ciò che è stato stabilito dal Tribunale di Milano, il quale ha ritenuto valido il numero di deleghe che sia stato previsto in numero minore rispetto ai limiti indicati dal codice civile. La deroga in senso restrittivo può essere duplice.

Da un lato, come abbiamo visto, può concernere il numero dei condomini che un singolo condomino è legittimato a rappresentare.

Il diritto a farsi rappresentare, di natura inderogabile, viene semplicemente disciplinato in modo diverso per l’esigenza di garantire al meglio il dibattito nella riunione assembleare nel comune interesse di tutti i partecipanti alla comunione.

Deleghe e regolamento di condominio-Foto Gettyimages

D'altro canto possono essere inseriti dei limiti più ristretti da un punto di vista qualitativo.

Può dunque essere limitata la qualità del soggetto delegato, nel senso che deve ritenersi legittimo il divieto di conferire la delega a una soggetto estraneo alla compagine condominiale, che non sia il coniuge o un parente del titolare dell’unità immobiliare che non si presenta direttamente.