Lavori in condominio, quali maggioranze per l'approvazione?

Approvazione del rendiconto per i lavori in condominio

Il tema dell'approvazione dei lavori è spesso motivo di confusione e discussione in ambito condominiale.

Ciò è dovuto al fatto che non sempre è agevole capire quali interventi devono essere deliberati dall'assemblea (e con quali maggioranze) e quali dall'amministratore di condominio senza il preventivo nulla osta da parte dell'assemblea dei condomini.


Proviamo a fare il punto della situazione, analizzando per macro aree, quali sono i poteri dell'assemblea di condominio, quali quorum e quali sono, invece, i limiti della autonomia decisionale dell'amministratore di condominio.

Lavori manutenzione ordinaria in condominio

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono di modesta entità ma necessari, generalmente programmabili e in linea generale privi del carattere di urgenza.

Tali lavori di manutenzione ordinaria non alterano le parti comuni e comprendono tutte le piccole riparazioni necessarie per mantenere in efficienza l'edificio e i suoi impianti.


A titolo esemplificativo e non esaustivo rientrano nel novero delle spese ordinarie, i costi sostenuti per le opere di:

• manutenzione, pulizia e illuminazione degli spazi comuni (scale, giardino, androne) e della caldaia condominiale;
  
  
• riparazioni generiche (piccole opere edili, sostituzione lampadine, serrature delle porte, manutenzione impianto videocitofono);
  
  
• assicurazione del fabbricato;
  
  
• compenso dell'amministratore di condominio;
  
  
• spese per la gestione.
  
  

Nel condominio degli edifici l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali, non richiede la preventiva approvazione da parte dell'assemblea.

Ciò significa che l'amministratore può stabilire di dare esecuzione a tali lavori e procedere con il sostenimento di costi per interventi o servizi caratterizzati dal requisito della ordinarietà.

Tale potere è attribuito all'amministratore di condominio dall'art. 1130, primo comma, n. 3 c.c. a norma del quale questi può erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni.

Quali maggioranze per le spese di manutenzione ordinaria in condominio?

Per tali spese ordinarie, pur non essendo prevista una autorizzazione preventiva da parte dei condomini, è in ogni caso previsto un controllo ex post da parte dell'assemblea di condominio, la quale, in sede del consultivo deve approvare i costi deliberati e sostenuti in autonomia da parte dell'amministratore di condominio.

L'approvazione successiva da parte dell'assemblea è necessaria per due ragioni:

• perché consente di procedere alla ripartizione delle spese;
  
  
• per legittimare l'amministratore di condominio ad agire nei confronti di eventuali condomini morosi per il recupero delle quote calcolate a loro carico.
  
  

Per queste tipologie di interventi, l'art. 14, Legge sul condominio ha completamente riscritto i quorum per l'approvazione di tali opere da parte dell'assemblea:

• in prima convocazione, è richiesta la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (art. 1136, secondo comma, c.c.);
  
  
• in seconda convocazione, occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno un terzo del valore dell'edificio condominiale (art. 1136, terzo comma, c.c.).
  
  
  

Lavori di straordinaria amministrazione in condominio

Gli interventi di straordinaria amministrazione sono caratterizzati dall'essere imprevedibili e poco frequenti e solitamente riguardano gli impianti dell'edificio condominiale.

Nell'ambito di tale categoria si annoverano anche i lavori di straordinaria entità, ovverosia opere che comportano un esborso di spese ancora più elevato.


Non è possibile definire una esempio pratico delle spese di notevole entità, perché, come chiarito dalla giurisprudenza, occorre valutare caso per caso l'entità della spesa e rapportarla alla situazione e allo specifico contesto condominiale.

In linea generale, è possibile qualificare un lavoro di straordinaria amministrazione di notevole entità ad esempio la tinteggiatura facciate e scale, sostituzione caldaie e impianto termico, installazione ascensore, rifacimento lastrico solare, dunque, opere strutturali dell'edificio condominiale.

A decidere su tali interventi è, ai sensi dell'art. 1135 c.c., l'assemblea di condominio.

Spese urgenti in condominio, può decidere l'amministratore senza convocare l'assemblea?

A questo interrogativo, con le dovute cautele che vedremo infra, deve rispondersi in senso affermativo.

Si pensi, ad esempio, a un frontalino o al parapetto di un balcone che siano danneggiati e che possono cadere sul suolo pubblico, danneggiando una macchina parcheggiata o peggio colpire un passante.

È evidente che, in tali casi, non è possibile attendere la convocazione di una assemblea che approvi l'intervento urgente.

In tale caso, è possibile che l'amministratore di condominio autorizzi l'intervento, senza la preventiva autorizzazione da parte dei condomini.

A riconoscere tale potere all'amministratore di condominio è l'art. 1135 c.c. a norma del quale l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma, in questo caso, deve riferire nella prima assemblea, che deve convalidare il suo l'operato.

Ma se l'assemblea dovesse non ritenere urgenti le spese autorizzate dall'amministratore di condominio?

In tale caso si può agire in giudizio nei confronti dell'amministratore di condominio, affinché un giudice stabilisca se tale spesa era effettivamente urgente.
In caso di esito negativo del giudizio, sarà l'amministratore personalmente a sostenere il costo.

Quorum per lavori di straordinaria amministrazione in condominio

Chiarito che per i lavori straordinari occorre ottenere l'approvazione da parte dell'assemblea, vediamo quali sono le maggioranze per le delibere.

A tal fine è necessario operare un distinguo fra interventi di particolare entità e quelli che, pur essendo straordinari, comportano un minor esborso economico.


Per i lavori straordinari di normale entità economica, la decisione in assemblea dovrà essere assunta, in prima convocazione, dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea in rappresentanza di almeno la metà dei millesimi.

In seconda convocazione, invece, dovrà ritenersi validamente approvata nel caso in cui sia espresso voto favorevole di almeno un terzo dei condomini che rappresentino per lo meno un terzo del valore millesimale dell'edificio condominiale.

Per i lavori straordinari di notevole entità, occorre l'approvazione, sia in prima che in seconda convocazione, della maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà dei millesimi (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.).

Approvazione rendiconto in condominio

Le maggioranze sopra descritte riguardano l'approvazione dei lavori, in sede assembleare. Per quanto riguarda, invece, l'approvazione finale dei lavori e delle relative voci di costo esposte nel rendiconto finale?

In linea generale, a chiusura dell'annualità l'amministratore di condominio predispone un solo rendiconto, ove è riportata la gestione condominiale nel suo complesso.

È tuttavia possibile procedere alla rendicontazione di una singola spesa corrispondente a un singolo intervento.

In tal caso, l'amministratore deve procedere alla convocazione di un'assemblea appositamente dedicata all'approvazione della contabilità finale del singolo intervento.


Ciò chiarito quali sono le maggioranze per l'approvazione del rendiconto finale?

Al riguardo, occorre precisare che non si rileva una norma ad hoc per quanto riguarda l'approvazione delle spese (ordinarie e/o straordinarie) in sede di rendiconto finale, ergo, deve ritenersi applicabile la norma generale, e in particolare:

• in prima convocazione, è necessaria la maggioranza dei presenti (anche per delega) in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, secondo comma, c.c.);
  
  
• in seconda convocazione, invece, è sufficiente la maggioranza dei presenti (anche in questo caso valgono le deleghe) che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio (art. 1136, terzo comma, c.c.).