Approvazione del rendiconto finale dei lavori di manutenzione

NEWS DI Condominio
Il rendiconto finale degli interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità può essere approvato con la maggioranza semplice
19 Marzo 2012 ore 15:39
Avv. Alessandro Gallucci
LavoriL'assemblea, eccezion fatta per i casi d'urgenza per i quali sono competenti anche l'amministratore (art. 1135 c.c.) ed i singoli condomini (art. 1134 c.c.), è l'organo deputato a deliberare l'esecuzione di lavori straordinari inerenti le parti comuni dell'edificio. Se si tratta, poi, d'interventi di natura straordinaria di notevole entità, la deliberazione dev'essere adottata dalla maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.). A questo punto, riprendendo un vecchio adagio, la domanda sorge spontanea: che cosa deve intendersi per notevole entità? Il concetto, come spesso accade, non è definito normativamente. Bisogna, quindi, volgere lo sguardo alla Corte di Cassazione; secondo gli ermellini l'individuazione, agli effetti dell'art. 1136, comma 4, c.c., della " notevole entità" delle riparazioni straordinarie - la cui approvazione esige, a norma della predetta disposizione, la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio - deve ritenersi affidata, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito, rispetto alla quale quello della proporzionalità tra la spesa ed il valore dell'edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, nei casi dubbi, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell'ammontare complessivo dell'esborso occorrente per la realizzazione delle opere, anche del rapporto tra tale costo, valore dell'edificio ed entità della spesa ricadente sui singoli condomini. Ne consegue la legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all'uno piuttosto che all'altro, degli elementi di giudizio, e della sufficienza, ai fini del corretto adempimento dell'obbligo di motivazione, delle risultanze reputate determinanti in ordine alla valutazione della sussistenza della "notevole entità" della spesa deliberata (Cass. 29 gennaio 1999 n. 810 in senso conf., ex multis, Cass. 06 gennaio 1982 n. 15). Insomma, non conta il reddito dei condomini ma l'importo degli interventi in relazione al valore dell'edificio: un intervento per 10 mila euro può essere oneroso in uno stabile popolare e irrisorio se riguarda un edificio di lusso. In questo contesto vale la pena domandarsi, ulteriormente: l'approvazione del rendiconto finale dei lavori manutentivi di notevole entità, ai fini delle maggioranze, dev'essere equiparata alla deliberazione di approvazione degli interventi medesimi? LavoriLa risposta negativa, inedita nel suo genere, arriva dal Tribunale di Lecce. Il magistrato adito al termine di una causa avente ad oggetto, tra le altre cose, una contestazione riguardante l'illegittimità dell'approvazione del rendiconto finale dei lavori straordinari di notevole entità ha chiarito che l'art. 1136, co. 2 e 4, c.c. impone maggioranze qualificate per le delibere che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita'; quella impuntata, invece, adottata in seconda convocazione, ha ad oggetto il mero esame ed approvazione della contabilita' finale di lavori di manutenzione (gia' approvati in precedenza) e relativo piano di riparto, e a tali materie – anche in caso di notevole entita' dei lavori – non si estende il quorum deliberativo richiesto per l'approvazione di questi ultimi e dei relativi esborsi […] (Trib. Lecce 20 gennaio 2012 n. 159). In sostanza: una cosa sono le decisioni sull'esecuzione, altra i conteggi riepilogativi che li riguardano.
riproduzione riservata
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  • Bruno
    Bruno
    Mercoledì 11 Aprile 2012, alle ore 14:20
    Che succede se il rendiconto dei lavori straordinari non viene approvato?
    rispondi al commento
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