Comodato d'uso: chi partecipa all'assemblea condominiale?

Chi può partecipare all'assemblea di condominio in caso di comodato

Se ti è stato concesso in comodato d'uso gratuito un immobile situato all'interno di un edificio condominiale è lecito chiedersi se spetta a te o al proprietario il diritto di partecipare all'assemblea di condominio.

A seguito dell'utilizzo che fai dell'immobile le decisioni dell'assemblea potrebbero infatti coinvolgere interessi che ti riguardano. Facciamo il punto della situazione illustrando in primo luogo in cosa consista il contratto di comodato.

Contratto di comodato: come funziona

In base a quanto stabilito dal codice civile, ai sensi del primo comma dell'articolo 1803 il comodato è il contratto con il quale una parte (comodante) consegna all'altra (comodatario) un bene mobile o immobile affinché se ne serva.

Il contratto può essere stipulato per un tempo determinato o può limitarsi a fissare un uso determinato, esaurito il quale l'accordo andrà a scadere.


Al termine del contratto il comodatario è obbligato a restituire la cosa nelle condizioni in cui era stata ricevuta.

Questa figura contrattuale viene normalmente impiegata tra amici e parenti per dare in prestito un'abitazione o altro, consentendo ad altri il godimento del bene, in virtù della relazione affettiva intercorrente tra le parti.

Sono solitamente i genitori, proprietari di una seconda abitazione, a concedere un immobile in comodato d'uso, con i vantaggi di natura fiscale che tra l'altro ne conseguono. Il comodatario diventa titolare di un diritto personale di godimento, pur restando la proprietà dell'immobile in capo al comodante.

Differenze comodato e locazione

Caratteristica fondamentale del comodato d'uso è quella di essere solitamente un contratto gratuito, essendone la causa lo spirito di liberalità.

Questo aspetto differenzia tale negozio giuridico dal contratto di locazione, caratterizzato invece dal versamento di un canone periodico a titolo di corrispettivo.

Nonostante il carattere oneroso della locazione e la conseguente differenza, sotto questo profilo, tra le due tipologie di contratto, vedremo che, per ciò che concerne la partecipazione all'assemblea condominiale, vi sono delle similitudini.

Convocazione dell'assemblea condominiale

Nell'ambito di un condominio spetta all'amministratore provvedere alla convocazione dell'assemblea. Questo può succedere, ad esempio, per l'approvazione del rendiconto delle spese annuali.

L'avviso deve essere ricevuto dai condomini 5 giorni prima rispetto alla data fissata per la prima convocazione.


Venendo al quesito iniziale, al fine di identificare, in caso di contratto di comodato d'uso gratuito, chi è il soggetto che ha il diritto a partecipare all'assemblea, occorre fare riferimento alla legge in materia di locazione.

Secondo la più accreditata interpretazione giurisprudenziale i diritti del comodatario, sotto questo profilo, sono equiparati a quelli del conduttore nell'ambito del contratto di affitto.

Gli affittuari possono partecipare alle riunioni assembleare.
Ma quando?

Esistono delle fattispecie in base alle quali il diritto a partecipare e votare in assemblea spetta a soggetti che non sono condomini.

Quando il comodatario può votare in assemblea

Facendo riferimento all'articolo 10, primo comma, della legge 392/78, l'inquilino ha diritto di intervenire e di votare in caso di delibere che abbiano per oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento.

Pagamento delle spese di ordinaria amministrazione nonché riscaldamento e condizionamento sono argomenti per lui di forte interesse che legittimano la sua partecipazione e il voto per contribuire in maniera determinante all'assunzione della decisione.


Come specificato nel secondo comma del medesimo articolo, in merito alla modifica dei servizi comuni il conduttore può soltanto partecipare ma non ha diritto di esprimere il proprio voto per condizionare la decisione dell'assemblea.

Secondo quanto ritenuto dalla giurisprudenza al conduttore è equiparato in tutto e per tutto il comodatario.

Quindi in base a quanto affermato, nei casi sopra evidenziati, il comodatario ha diritto di votare o comunque anche solo di partecipare come uditore all'assemblea.

Che succede se il comodatario non viene convocato in assemblea

Cosa succede se il comodatario non viene convocato dall'amministratore di condominio che si rivolge unicamente al proprietario dell'immobile?

La delibera assembleare è valida e pertanto non può essere impugnata.

Una soluzione adeguata che l'amministratore potrebbe adottare è quella di convocare entrambi i soggetti, sia il proprietario che il comodatario.

Possiamo constatare che i casi che danno diritto al voto sono collegati a quelli che sono gli oneri in capo al comodatario.

Stiamo parlando delle spese di condominio connesse all'uso dell'immobile che solitamente vengono poste a carico del comodatario (nonostante si tratti di un contratto a titolo gratuito) in quanto collegate cioè al godimento e alla gestione del bene ricevuto in prestito.

Spettano invece al comodante proprietario le spese di carattere straordinario.

Presenza di terzi in assemblea

Esistono anche altre situazioni che devono essere menzionate nelle quali soggetti non condomini partecipano all'assemblea di condominio.

Si tratta ad esempio dei professionisti in campo tecnico, giuridico o economico che prestano la loro consulenza durante la riunione condominiale.

Possiamo altresì citare i titolari delle imprese che dovranno eseguire i lavori relativi alle parti comuni.

In ultimo si deve menzionare i soggetti terzi che ricevono la delega di uno dei condomini che potranno anche esprimere il voto a favore o contro una determinata decisione.