Se in un'unità immobiliare vi sia un altro diritto reale, ad esempio l'usufrutto, qual è la sua posizione nei confronti del condominio? Chi pagherà le spese e la manutenzione?
Quando il condomino non è proprietario ma usufruttuario
L'usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui.
Per diritto reale s'intende il diritto di un soggetto su di una cosa (mobile o immobile) che si esercita senza l'interposizione di un soggetto terzo.
I diritti reali di godimento su cosa altrui sono dei diritti reali c.d. minori.
Ciò perché la relazione giuridica che s'instaura tra soggetto e bene è meno intensa di quella che s'instaura nel diritto reale fondamentale, ossia il diritto di proprietà.
Vale la pena approfondire come si atteggia l'usufrutto nell'ambito dei rapporti condominiali.
A norma dell'art. 978 c.c. l'usufrutto si costituisce per legge (es. usufrutto legale dei genitori sui beni dei figli minori), per volontà delle parti (es. contratto) o per usucapione (possesso prolungato per più di 20 anni).
Chi acquisisce l'usufrutto prende il nome di usufruttuario, mentre il proprietario verrà a chiamarsi nudo proprietario.
La durata dell'usufrutto non può mai eccedere la vita dell'usufruttuario.
Proprio la particolare connotazione di questo diritto porta ad una serie di specificazioni in relazione ai diritti e doveri dell'condomino usufruttuario in relazione alla cosa che ha in godimento.
Tra queste specificazioni, qualora l'abitazione è sita in condominio, vanno annoverate quelle relative al ruolo che l'usufruttuario svolge nell'ambito del consesso condominiale.
Essendo noto, infatti, che con il termine condomino, in senso tecnico, si faccia riferimento al proprietario dell'unità immobiliare, è logico domandarsi:
una volta che su quell'unità immobiliare vi sia un altro diritto reale (in questo caso l'usufrutto) qual è la sua posizione nei confronti del condominio?
Totale esclusione o piena partecipazione?
La risposta è una via di mezzo.
Sono due, sostanzialmente, le norme cui fare riferimento.
L'art. 67, terzo e quarto comma, c.c. che recita:
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.
In sostanza, l'usufruttuario ha diritto a partecipare alla vita condominiale (come se fosse un vero e proprio condomino) nei limiti delle questioni attinenti alla gestione ordinaria della cosa comune.
A chi inviare avviso di convocazione assemblea, all'usufruttuario?
In effetti la questione non è affrontata direttamente dalla norma che, invece, si limita a disciplinare la ripartizione del diritto di voto.
Per logica, l'amministratore che indice un'assemblea solamente per questioni attinenti alla gestione ordinaria non incorre in errori se invia l'avviso di convocazione solamente all'usufruttuario.
Per essere certi di non incorrere in contestazioni, tuttavia, è sicuramente consigliabile inviarlo a tutte e due le parti, lasciando alle stesse l'organizzazione dei profili interni al loro rapporto.
La partecipazione diretta alla vita condominiale porta con sè come diretta ed immediata conseguenza l'onere di partecipare alle spese per le gestione delle cose comuni.
Chi paga le spese e le manutenzioni, l'usufruttuario o il proprietario?
Nel silenzio delle norme dettate in materia di usufrutto in condominio le norma cui fare riferimento sono gli artt. 1004-1005 c.c.
L'art. 1004 c.c. recita:
Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.
Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Le disposizioni sulle spese sono completate dall'art. 1005 c.c. a norma del quale:
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero, o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
In questo contesto è utile sottolineare che, proprio in virtù di questa partecipazione diretta alla vita condominiale, anche l'usufruttuario, nei limiti delle spese cui è tenuto a contribuire, può essere soggetto all'azione giudiziaria di recupero del credito di cui all'art. 63 disp. att. c.c. (decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo).
