Delibera assemblea condominiale: quando può essere nulla o annullabile

Impugnazione delibera condominiale

La delibera assembleare è l’atto con il quale l’ assemblea di condominio decide su una questione relativa alla vita condominiale; si pensi alle spese relative al rifacimento della facciata o del tetto, alla nomina o revoca dell’amministratore oppure ad una variazione delle clausole del regolamento.

La decisione è oggetto di votazione da parte dei condomini partecipanti e deve essere adottata con la maggioranza prevista dalla legge in base all’argomento trattato.

La delibera è vincolante e produce i suoi effetti anche nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti, a tutela dei quali la legge predispone due strumenti legali: la nullità e l’annullabilità della delibera.

A differenza di un contratto che prevede l'accordo tra le parti, la decisione approvata in assemblea di condominio è vincolante nei confronti di tutti i condomini, purché assunta con il consenso della maggioranza stabilita dalla legge.
Tuttavia, quando la questione votata è stata decisa in violazione della legge o del regolamento di condominio e da taluno si ritiene lesiva dei propri diritti, può essere oggetto di impugnazione.


Il legislatore stesso stabilisce che le delibere approvate nel corso dell’assemblea di condominio possono essere invalidate, qualora siano contrarie alla legge o al regolamento condominiale. L’articolo 1137 del codice civile dispone che:

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria Art. 1137 cod.civ.

Le delibere approvate dall’assemblea si presumono valide a meno che non vengano impugnate e il giudice ne accerti l’illegittimità. Per invalidare una delibera approvata dall’assemblea del condominio, è necessario rivolgersi all’Autorità Giudiziaria.

Si ricorda tuttavia che, a seguito delle modifiche apportate dal D.L 69/2013 (Decreto Fare), per trovare una soluzione in caso di contrasti in ambito condominiale, è obbligatorio tentare preventivamente la conciliazione davanti ad un Organismo accreditato dal Ministero di Giustizia.
Solo qualora la mediazione non dia l'esito sperato si potrà adire il giudice civile depositando atto di citazione dinnanzi al tribunale dove è situato il condominio.

Abbiamo detto che vi sono due tipologie di invalidità che possono essere invocate dal condomino interessato: la nullità e l’annullabilità. Di seguito vedremo le differenze tra le due fattispecie e quale sia l’iter per poter impugnare la delibera.

Nullità delibera condominiale

I casi in cui è possibile esercitare l’azione di nullità di una delibera assembleare sono stati elaborati da dottrina e giurisprudenza che fanno riferimento, in mancanza di una norma specifica, ai vizi che caratterizzano più in generale, un negozio giuridico.

La fattispecie non trova pertanto una disciplina esplicita all’interno del codice civile ed è oggetto di analisi da parte dei Giudici.

Una delibera assembleare è nulla quando il contrasto con la legge e il regolamento condominiale è talmente grave che non è possibile sanare la decisione approvata, nonostante il successivo consenso da parte dei condomini.

Le delibere condominiali nulle possono essere impugnate da qualunque condomino che ne abbia interesse, anche chi abbia votato in modo favorevole. In questo senso si è pronunciata la Corte di Cassazione Civile con sentenza n. 15402 del 2013 e, allo stesso modo con la n. 1510 del 1999.

Le delibere nulle, inoltre, possono essere impugnate in qualsiasi momento in quanto non vi sono limiti di tempo o decorrenze da rispettare.

Sulla base di quanto statuito dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con sentenza n. 1439/2014, la delibera assembleare deve ritenersi nulla nel caso in cui sia priva di elementi essenziali come la volontà e l’oggetto. Lo stesso dicasi quando l’oggetto è illecito perché contrario alla morale e al buon costume, oppure quando sono lesive della proprietà esclusiva di un condomino e dei suoi diritti individuali. Si pensi nella prima ipotesi, al caso in cui vengano imposti determinati lavori all'interno dell'alloggio di un condominio. Nella seconda ipotesi, ad esempio si impone ad un condomino di liberarsi del proprio animale domestico.

Annullabilità della delibera condominiale

Le delibere assembleari sono annullabili quando il contrasto con la legge o il regolamento di condominio, può essere sanato con l’accettazione tacita da parte del condomino legittimato all’impugnazione. L’articolo 1137 codice civile, come abbiamo visto all’inizio, disciplina le ipotesi di annullabilità delle delibere assembleari.

Mentre le delibere nulle non sono mai produttive di effetti, le delibere annullabili sono efficaci fino a quando il Giudice non ne abbia dichiarata la loro invalidità.


Secondo la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (4806/2005), si può chiedere l’annullamento delle delibere assembleari in caso di:

• irregolarità e vizi riguardanti la costituzione dell’assemblea stessa;
  
  
• mancato rispetto delle maggioranze previste dalla legge o stabilite dal regolamento di condominio;
  
  
• violazione delle disposizioni sul procedimento di convocazione dell’assemblea;
  
  
• presenza di vizi formali come irregolarità che si riscontrano in relazione al verbale dell’assemblea. Per fare degli esempi su quest’ultimo punto, possiamo pensare al caso in cui nel verbale non venga riportato il nome e i millesimi dei condomini che hanno votato, qualora la decisione sia stata presa a maggioranza. Lo stesso qualora si attesti dal verbale che non tutti i condomini sono stati convocati dall’amministratore del condominio, come stabilito dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con sentenza n.4806 del 2005;
  
  
• violazione delle norme sul funzionamento dell’assemblea (rilascio delle deleghe da parte dei condomini assenti).
  
  

Per quanto riguarda la legittimazione ad impugnare la delibera annullabile, la legge dispone che l’azione di annullamento spetti esclusivamente ai condomini che si sono astenuti nella votazione, assenti o dissenzienti ed entro limiti temporali ben precisi.



Il termine per impugnare una delibera annullabile è di 30 giorni, trascorso il quale la delibera si considera sanata. In caso di mancata impugnazione delibera condominiale, la decisione non potrà più essere contestata.Il termine per chiedere l'annullamento di una delibera decorre dall’approvazione della decisione, per i condomini dissenzienti o astenuti e dalla ricezione del verbale di assemblea per i condomini che non hanno partecipato alla riunione.

Si ricorda che durante una successiva assemblea i condomini potranno approvare diversa e ulteriore delibera che modifichi le decisioni prese con la precedente.

Per quanto concerne l’onere della prova, sarà il condomino intenzionato a domandare l’accertamento dell’invalidità del verbale di assemblea a dover fornire la prova del vizio della delibera impugnata, che è posto a fondamento della sua richiesta.

Sospensione delibera condominiale

Un aspetto da precisare è che nel momento in cui la delibera viene impugnata da un condomino essa resta valida fino a quando il Giudice non ne dichiara con sentenza l'annullamento.
L'azione di annullamento non sospende dunque l'esecuzione della delibera.
L'Organo Giudicante potrà tuttavia disporre diversamente ove ritenga fondati i presupposti e gli elementi sui quali si basa l'impugnazione della delibera.

Sarà possibile dunque avanzare al Giudice richiesta formale di sospensione dell'efficacia della delibera impugnata al fine di evitare dei danni ai condomini interessati.

Per quanto concerne l’onere della prova, sarà il condomino intenzionato a domandare l’accertamento dell’invalidità del verbale di assemblea a dover fornire la prova del vizio della delibera impugnata, che è posto a fondamento della sua richiesta.