Vetrate scorrevoli, serve il consenso dell'assemblea condominiale?

Vetrate scorrevoli ed edificio condominiale

Cos'è una vetrata, visivamente, lo intuiamo.

Quanto alla sua definizione la possiamo desumere dal vocabolario della lingua italiana, a mente del quale con questo termine si fa riferimento a una chiusura composta da un'ampia lastra di vetro o di cristallo, trasparente o smerigliata, più spesso da più lastre in sequenza, sostenute da specifica intelaiatura a riquadri generalmente in parte fissi e in parte apribili per formare porte o finestre (dal Vocabolario online Treccani).

In sostanza vetrata, nel lessico comune, può essere a giusto diritto considerato sinonimo di veranda.


La presenza di verande in condominio è cosa comunissima; fiumi di soldi per la sanatoria della loro presenza, tantissime cause per ottenerne la rimozione per ragioni connesse al decoro dell'edificio.

Sempre più spesso, oggi si fa avanti una nuova modalità di chiusura dei balconi: il riferimento è alle vetrate frangivento, serre climatiche o strutture facilmente amovibili altrimenti nominate che in ragione delle loro caratteristiche vengono considerate cosa differente dalle verande, cioè installazione non soggetta ad autorizzazione alcuna.

Questa conclusione, è bene dirlo, deve essere sempre sostenuta da norme di legge, e nel caso di specie, da norme di rango amministrativo comunale, ovvero legislativo regionale che nel dettagliare la disciplina uniforme nazionale possono specificare aspetti decisivi inerenti alla qualificazione del manufatto.

Vetrate sui balconi in condominio

Quando ci sono delle vetrate sui balconi in condominio, molto probabilmente si sta parlando di una veranda. Ma cosa intendiamo per una veranda?


Secondo la definizione contenuta nell'Allegato A intesa 20 ottobre 2016 concernente l'adozione del regolamento edilizio-tipo di cui all'articolo 4, comma 1-sexies del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.268 del 16-11-2016, la veranda è:

quel locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.

Si badi: nulla vieta che su un balcone sia posizionato solamente un elemento a vetri, cioè che il balcone non sia chiuso su tutti i lati, ma ad esempio solamente sulla parte frontale e non per l'intera lunghezza lineare della medesima. Insomma quello che è considerato un vero e proprio elemento frangivento.

Ricordiamo che i balconi, se del tipo aggettante, sono elementi in proprietà esclusiva a chi li utilizza, salvo per gli elementi decorativi della parte frontale e della facciata, che sono considerati elementi comuni qualora siano in grado d'incidere sul decoro architettonico dell'edificio.

Vetrate e permessi amministrativi

La chiusura di un balcone in veranda, salvo casi particolari dovuti alla grandezza del balcone, necessita di specifico titolo abilitativo.

In tal senso è stato affermato che:

la veranda possa essere realizzata mediante vetrate mobili, vale a dire all'occorrenza apribili mediante finestre scorrevoli o anche a libro, è pacifico; come pure è pacifico che essa determini un aumento di volume e superficie utile e richieda il rilascio di idoneo titolo abilitativo (fra le molte, cfr. da ultimo Cons. Stato, sez. VI, 9 ottobre 2018, n. 5801; id., 24 aprile 2018, n. 2481, id., 25 gennaio 2017, n. 306). T.A.R. Firenze 11 gennaio 2019 n. 64

Perfino la pergotenda è stata considerata installazione necessitante di idonea autorizzazione amministrativa (Consiglio di Stato 27 aprile 2016, n. 1619).

Certo, come su detto, la tipologia di vetrate installabili è tale da non potersi dire che ognuna di esse comporta la chiusura di un balcone in veranda; allo stesso modo, tuttavia, la situazione è così fluida e incerta che iniziare un'opera simile senza avere consultato i competenti uffici comunali, o quanto meno un tecnico di fiducia, è caldamente sconsigliabile.

Vetrate e questioni condominiali

Vetrate in condominio non stanno a significare solamente valutazioni circa la necessità di permessi amministrativi, ma anche la valutazione della compatibilità col contesto e le norme condominiali. Che cosa vuol dire?

Che la vetrata, magari autorizzabile in sede amministrativa, potrebbe non essere conforme alla situazione condominiale. Motivo?

In primis, un regolamento condominiale di origine contrattuale potrebbe vietare qualunque modificazione della facciata, al di là dell'alterazione del decoro dello stabile, ovvero sottoporla a preventiva autorizzazione assembleare. In tal caso, se il condòmino agisse in spregio a queste norme, l'assemblea avrebbe azione facile per promuovere una causa e ottenere la rimozione del manufatto.


In secondo luogo, quand'anche non vi fosse tale tipologia di regolamento e quindi risultassero impossibili divieti tout court, ovvero preventive autorizzazioni assembleari, l'uso di una parte comune (la facciata) ovvero di proprietà esclusiva (il parapetto del balcone) dovrebbe rispettare i dettami di cui agli artt. 1102 e 1122 c.c. e quindi non alterare il decoro dell'edificio.

Che una vetrata possa peggiorare l'estetica di un edificio è fatto opinabile, ma certamente non raro.

Si tratta di una valutazione da svolgersi caso per caso. Qui torna prepotente il ruolo dell'assemblea che dinanzi ad una vetrata potrebbe chiederne la rimozione e successivamente, nel caso di diniego, promuovere una causa per l'accertamento della lesione del decoro e quindi la rimozione.