Quando l'usufruttuario ha diritto di partecipare all'assemblea di condominio?

Assemblea condominiale, usufruttuario e diritto a partecipare

Il diritto a partecipare all'assemblea condominiale non può essere compresso.
L'art 1136 cc specifica che l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto a partecipare siano stati informati.

Aventi diritto a partecipare: chi deve essere informato, tramite l'avviso, che c'è stata convocazione dell'assemblea condominiale non è solamente il condòmino.

L'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile specifica che l'omessa convocazione di un avente diritto rende la successiva delibera annullabile.


Lo stesso articolo testé citato specifica che vi sono casi particolari nei quali la convocazione deve essere inviata all'usufruttuario.

Ricordiamo che l'usufrutto è un diritto reale godimento su cosa altrui, il quale una volta costituito prevede la presenza di due figure: il nudo proprietario e l'usufruttuario.

Le norme condominiali non trascurano questo diritto, specificano chi è nudo proprietario e usufruttuario e quando ha diritto a essere convocato a partecipare all'assemblea.
Una individuazione, lo vedremo in seguito non facile.

Come stabilito dall'art. 1026 del codice civile, le norme relative all'usufrutto si applicano, se compatibili, all'uso e all'abitazione. Ergo: in presenza di un diritto d'uso o d'abitazioni, i rispettivi titolari, usuario e habitator, devono essere parificati all'usufruttuario per ciò che concerne il diritto a partecipare all'assemblea condominiale.

Assemblea condominiale: nozione e competenza

Per individuare le ipotesi di partecipazione dell'usufruttuario all'assemblea condominiale è utile comprendere che cos'è e di che cosa si interessa l'assemblea.

L'assemblea condominiale, secondo quella che è la definizione che possiamo sintetizzare traendola dall'orientamento più comune sulla figura del condominio, è un organismo che ha la competenza generalizzata alla decisione su materie afferente la gestione ordinaria e straordinaria delle parti comuni dell'edificio.

È all'assemblea, salvo casi eccezionali, che spetta la decisione sulla manutenzione dell'edificio. È sempre l'assemblea che ha esclusivo potere a deliberare sulle innovazioni, sulla nomina e sulla revoca dell'amministratore, sulla revisione contabile, sull'adozione e la revisione del regolamento di condominio.

L'assemblea decide e l'amministratore esegue: questa, in somma e non propriamente precisa sintesi, l'articolazione funzionale degli organismi condominiali. Vi sono degli aspetti nei quali l'amministratore non è organismo meramente esecutivo (si pensi al recupero crediti), ma grosso modo è questa la distinzione tra assemblea condominiale e legale rappresentante del condominio.

Assemblea condominiale e sua composizione

L'organismo assembleare si compone di persone che concorrono ad assumere decisioni, le quali, secondo quanto stabilito dall'art. 1137 c.c., sono vincolanti per tutti i condòmini, cioè anche per quelli contrari o astenuti, salvo il loro diritto d'impugnazione.

Per lungo tempo, come abbiamo fatto anche noi appena prima, si è fatto riferimento ai condòmini. La legge n. 220 del 2012, la cosiddetta riforma del condominio, ha modificato l'art 1136 cc introducendo in legge il riferimento agli aventi diritto a partecipare all'assemblea condominiale.


Chi sono gli aventi diritto?
Sono quei soggetti che, in relazione all'ordine del giorno posto in discussione, hanno diritto a prendere parte alle riunioni concorrendo alle relative deliberazioni.

Tralasciando la figura del conduttore, la cui partecipazione all'assemblea è delineata dall'art. 10 l. n. 392/78, restando però incerto chi debba convocarlo, in relazione all'usufruttuario, è certo che questo debba essere considerato parte integrante del condominio. Lo dice l'art. 66 disp. att. c.c. e lo rimarca il successivo art. 67 che lo riconosce obbligato in solido col nudo proprietario in relazione agli oneri condominiali.

Usufruttuario, nudo proprietario e divisione delle competenze

A leggere le norme sull'usufrutto, la ripartizione dei compiti e delle competenze sul bene immobili specificamente oggetto del diritto di godimento è pressappoco questa: l'usufruttuario si occupa degli affari e della manutenzione ordinaria, mentre sul nudo proprietario gravano compiti di manutenzione straordinaria che non siano conseguenza della incuria nella gestione ordinaria dell'immobile.

In ambito condominiale la situazione è sostanzialmente la stessa.

Assemblea condominiale e partecipazione dell'usufruttuario

Convocazione assemblea condominiale, ovvero individuazione della persona che ha diritto a prendervi parte: non per caso, si diceva, l'art 1136 cc non fa riferimento al condòmino, ma all'avente diritto a partecipare.

Chi partecipa a quale assemblea?

La risposta, all'apparenza chiara, ma come si dirà di non facile individuazione concreta, è indicata dall'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Che cosa dice questa norma?


La norma specifica che l'usufruttuario esercita il proprio diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Già la questione afferente alla partecipazione all'assemblea che debba decidere sull'adozione del regolamento condominiale, nel caso in cui la sua adozione non è obbligatoria, può creare delle indecisioni.

Ma la vera questione si pone rispetto alla manutenzione straordinaria quando il nudo proprietario si rifiuta di porla in essere, ovvero nei casi di miglioramenti e addizioni.

In queste ipotesi, dice la legge, l'avviso di convocazione deve essere inviato a entrambi.
Nel dubbio su chi debba partecipare meglio non sbagliare: questo il senso.

Assemblea condominiale, usufrutto e la convocazione per non sbagliare

Non è solamente in questa ipotesi che sorge un dubbio, o meglio, non è solamente in questa ipotesi che possono nascere degli interrogativi.

Lo stesso art. 67 disp. att. c.c. all'ultimo comma specifica che usufruttuario e nudo proprietario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi condominiali.

Tale solidarietà ha portato la giurisprudenza ad affermare che siccome entrambi possono essere chiamati a rispondere dei debiti condominiali, allora entrambi hanno diritto a impugnare le decisioni, ergo usufruttuario e nudo proprietario devono essere sempre entrambi destinatari dell'avviso di convocazione (Trib. Massa 6 novembre 2017).