Delibere condominiali e proprietà individuali
Fino a che punto possono spingersi le deliberazioni assembleari nell'indicare prescrizioni inerenti le parti dell'edificio di proprietà esclusiva?
Non sempre è facile dare risposta a questa domanda, ciò che è certo è che proprio tale incertezza è foriera di contenzioso; vediamo perché.
Partiamo da un punto fermo che è poi il principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella sentenza n. 4806 resa nel marzo del 2005.
In quell'occasione gli ermellini ebbero modo di affermare che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto.
Il principio di diritto così espresso resta pienamente valido ed applicabile anche se nel frattempo sono mutate le norme che regolano il condominio negli edifici.
Il problema, si diceva in principio, è che non sempre una delibera condominiale riguardante le parti di proprietà esclusiva può essere considerata lesiva dei diritti individuali.
Limiti dei poteri dell'assemblea
Il regolamento condominiale e di conseguenza ogni delibera adottata con le medesime maggioranze previste per l'approvazione dello statuto possono contenere norme volte a tutelare il decoro architettonico dell'edificio.
L'assemblea, quindi, può disciplinare forma e dimensioni di targhe, insegne e simili; ma non solo. Il potere dell'assise arriva fino al punto di poter prevedere prescrizioni riguardanti il colore delle tende da sole, oppure delle persiane e delle tapparelle.
Così, per esempio, è da ritenersi legittima la deliberazione con la quale l'assemblea specifichi che il cambio delle persiane e delle tapparelle è legittimo se eseguito osservando determinate prescrizioni.
In questo modo si lascia libero il condomino di agire sulle cose di sua esclusiva pertinenza (le avvolgibili) nel limite dell'interesse generale a mantenere inalterato, o comunque omogeneo, l'aspetto dello stabile.
Diverso il caso in cui l'assise condominiale decida di imporre al condomino dei comportamenti o stabilisca l'esecuzione di interventi conservativi pregiudizievoli per la sua unità immobiliare.
In un caso risolto in via cautelare dal Tribunale di Venezia si litigava proprio in relazione a quest'ultima tipologia di deliberazioni.
In breve: il condominio aveva deliberato l'esecuzione di opere di manutenzione, a suo modo di vedere necessarie per garantire la sicurezza dell'edificio, che riguardavano anche un'unità immobiliare di proprietà individuale. In sostanza si sarebbe dovuti andare ad intervenire su un muro di spina presente in un'unità immobiliare rafforzando la struttura in modo tale da aumentare il volume dello stesso e conseguentemente riducendo lo spazio a disposizione del condomino.
In sede di prima richiesta di sospensione del deliberato il Tribunale aveva rigettato l'istanza di sospensione del condomino. Quel rinforzo s'aveva da fare; questa in sostanza la decisione del giudice adito.
In sede di reclamo le cose sono cambiate.
Si legge nell'ordinanza dell'ufficio giudiziario lagunare che i poteri del condominio possono essere esercitati solamente su parti comuni, ma non anche sulle parti dell'immobile di esclusiva proprietà del singolo condomino. Pertanto, l'assemblea dei condomini non può decidere l'esecuzione di lavori su parti dell'edificio che sono di un singolo condomino senza il consenso di questi, e, pertanto, la delibera con la quale, senza il consenso del proprietario esclusivo, viene approvata l'esecuzione di lavori che incidono sulla proprietà individuale è affetta da nullità assoluta (v. ad es. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13116 del 30/12/1997).
Tale nullità, prosegue il magistrato veneziano, sussiste anche qualora I lavori appaiano necessari ed urgenti perché, se manca il consenso del proprietario esclusivo, la valutazione delle condizioni che giustificano l'intervento del condominio sulle parti di proprietà di un singolo condomino non può essere rimessa ad una delle parti interessate, ma deve formare oggetto di apposito giudizio (v. anche sent. Tribunale di Roma 22/5/2012 agli atti) (Trib. Venezia 18 marzo 2014).
In buona sostanza se devono essere eseguiti dei lavori nell'unità immobiliare di uno dei condomini e questi si opponesse, il condominio, per poterli eseguire, non si può limitare a deliberarli ma deve rivolgersi ad un giudice (es. con un'azione per denuncia di danno temuto) per ottenerne l'esecuzione.
Non sempre è facile dare risposta a questa domanda, ciò che è certo è che proprio tale incertezza è foriera di contenzioso; vediamo perché.
In questo modo si lascia libero il condomino di agire sulle cose di sua esclusiva pertinenza (le avvolgibili) nel limite dell'interesse generale a mantenere inalterato, o comunque omogeneo, l'aspetto dello stabile.
