In assemblea condominiale, cosa vuol dire varie ed eventuali?

Ordine del giorno

Ogni ordine del giorno di un'assemblea condominiale è chiuso dalla voce varie ed eventuali.

In questo articolo, grazie anche ad una sentenza resa dal Tribunale di Roma all'inizio dell' estate del 2011 (19 giugno 2011 per la precisione), ci occuperemo di dare un significato più preciso a questa locuzione.

Il nostro non è un mero esercizio di stile; vedremo, infatti, che sbaglia chi pensa di poter ricondurre in questa voce tutte quelle discussioni che, per dimenticanza o per altri motivi, non sono state specificamente menzionate nell'elenco degli argomenti da trattare.

Partiamo proprio da qui, ossia dall'ordine del giorno.

Ai sensi del terzo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.

L'omessa indicazione nell'ordine del giorno di un argomento che poi verrà trattato in assemblea comporta l'annullabilità della deliberazione (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.).

La ratio della norma, come si dice in gergo tecnico, è chiara: far sì che tutti i condomini possano partecipare in modo informato e quindi consapevole alle riunioni indette dall'amministratore (o dai condomini stessi).

La norma appena citata è stata introdotta nel codice civile dalla legge n. 220/2012 (la così detta riforma del condominio).

Ad ogni buon conto anche prima della riforma del condominio, l'omessa indicazione dell'ordine del giorno o anche solamente l'omessa indicazione di un solo argomento tra quelli che sono stati affrontati in assemblea comportava l'invalidità della delibera nella parte in cui riguarda questioni non preventivamente comunicate.

In tal senso nel vigore della vecchia legge, la giurisprudenza, di merito e di legittimità, ha più volte specificato che l'eventuale deliberazione su questioni che non siano state inserite all'ordine del giorno e che non siano state oggetto di pregressa informativa ai condomini partecipanti, proprio perché pregiudicante detto diritto alla partecipazione effettiva e consapevole normativamente sancito dagli artt. 1105 e 1136 cc, è illegittima e, pertanto, possibile oggetto di giudiziale gravame ai sensi dell'art. 1137 c.c.

Affinché detto vizio possa essere concretamente riscontrato è, però, necessario che la determinazione assembleare verta su di un tema del tutto alieno rispetto a quanto posto al relativo ordine del giorno o, comunque, non sia ad esso riconducibile in via logica; solamente, cioè, laddove l'organo collegiale di governo dell'ente condominiale abbia fatto concreto uso dei propri poteri gestori in relazione e tematiche radicalmente estranee al programma deliberativo consacrato nell'ordine del giorno potrà ritenersi effettivamente sacrificato l'evidenziato diritto del condomino alla partecipazione consapevole all'assise assembleare. Di contro, laddove tra quanto deliberato e quanto in precedenza indicato nel pertinente ordine del giorno sia enucleabile una relazione di ampia coincidenza o, comunque, di convergente, ciò escluderà profilo alcuno di illegittimità (v. Cass. 27.03.2000 n. 3634) proprio perché il dovere informativo ha trovato ottemperanza (Trib. Roma 3 novembre 2011 n. 21391).

La partecipazione alla discussione su un argomento non inserito all'ordine del giorno, tuttavia, sana il vizio e non consente a quel condomino, anche se dissenziente nel merito, di impugnare il verbale per questo specifico motivo.

Ordine del giorno e varie ed eventuali

Ribadendo quanto detto all'inizio dell'articolo, non si pensi che un argomento non inserito tra quelli in discussione possa essere recuperato attraverso la famosa formula varie ed eventuali; essa ha un preciso significato che nulla ha a che vedere con questa funzione.

Come si diceva in principio, si legge in una sentenza del Tribunale di Roma che la convocazione dell'assemblea condominiale deve contenere l'informazione preventiva degli argomenti da discutere, in modo tale da consentire a tutti i partecipanti di conoscere preventivamente l'oggetto essenziale dei temi da esaminare. Tale oggetto potrà risultare compreso in uno più ampio ma non potrà mai essere completamente omesso.

In particolare non deve ritenersi possibile riportare gli argomenti nuovi nella voce varie ed eventuali, che ha ben altro significato e finalità, non comprende atti negoziali ma si riferisce a comunicazioni, suggerimenti per future assemblee, solleciti, prospettazione di problemi da istruire, risposte dell'amministratore, e così via.

Tale voce, infatti, non può tradursi in un contenitore eterogeneo, da cui far scaturire argomenti a sorpresa per gli ignari condomini. Le delibere assunte in virtù di tale generica voce devono considerarsi, pertanto, annullabili ai sensi dell'art. 1137 c.c. (Trib. Roma 19 giugno 2012 n. 12684 in Guida al diritto 2012, 42, 98).

Per concludere, quindi, varie ed eventuali altro non che è una voce dell'ordine del giorno che può essere utilizzata per programmare futuri argomenti di discussione, non per decidere seduta stante su temi concreti.