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La Qualita' nelle costruzioni e' un concetto che, negli anni passati, era relegato alle specifiche tecniche dei Capitolati di Appalto e all'esito dei Collaudi dei lavori.
Solo verso la meta' degli anni '90, il settore edile, iniziò un lungo percorso di avvicinamento a questo aspetto con l'applicazione delle norme ISO 9000 e le certificazioni SOA alle imprese.
Questo ha comportato una classificazione, nell’ambito delle opere pubbliche, delle varie società in funzione dell’organizzazione tecnica, del controllo dei processi lavorativi e della capacità economica.
Per i lavori privati, a parte gli obblighi dei soggetti coinvolti (progettisti e costruttori) accertati per legge, il controllo di qualità avviene con procedure differenti, che si suddividono in due settori.
Il primo riguarda il rapporto tra il privato e l’impresa a cui viene affidata l’esecuzione di un’opera (ristrutturazione, restauro o costruzione di un nuovo edificio).
In questa condizione la ditta dovrà attestare di essere in regola con i pagamenti delle imposte e tasse, attestazione DURC (documento unico regolarità contributiva), oltre ad altri obblighi previsti dal D.Lgs. n°81/08.
Questa procedura garantisce la serietà e la consistenza della società rimandando il controllo del processo edilizio, così come citato in precedenza, al Direttore dei Lavori.
L’altro aspetto riguarda il caso in cui è l’impresa a vendere un immobile ad un privato.
Una novità in questo ambito è stata l’applicazione del D.L.vo n°122/05, in attuazione della Legge n°210/04, posta a tutela del contraente.
Questa normativa sancisce che l’impresa debba rilasciare all’acquirente una fidejussione a garanzia degli importi versati o da versare prima dell’atto di compravendita, elencando con cura i materiali costruttivi, le modalità e i tempi di esecuzione dei lavori.
E, non ultimo, l’emissione di una polizza decennale postuma, alla stipula del rogito, a copertura dei danni materiali diretti dell’immobile (compresi i danni a terzi), derivanti da rovina parziale o totale e da difetti costruttivi.
È evidente che, così come stanno le cose, l’argomento relativo al controllo della qualità nelle costruzioni rimanga semplicemente un concetto virtuale.
Nei fatti, le Compagnie Assicurative cui spetta l’obbligo del rilascio delle garanzie, chiedono ad Organismi di Controllo Tecnico Accreditate, dotate di Sistemi di Qualità di Controllo, verificate dal Sincert, l’esecuzione di un accertamento tecnico del costruendo edificio.
Il Sincert è un Organismo superiore aventi funzioni ispettive.
Questa attività, denominata Due Diligence, si basa su una serie di analisi delle varie attività di cantiere che consistono nel controllo di tutti i vari componenti edilizi alle prescrizioni tecniche previste, la conformità agli strumenti legislativi, oltre gli aspetti programmatici.
Oltre questa condizione, a seguito del D.L.vo 192/05, è anche intervenuto l’obbligo del rilascio dell’Attestato di Certificazione Energetica dell’edificio.
Da questa breve argomentazione ci si rende conto come il concetto di Qualità non sia semplicemente un concetto astratto, pur ammettendo che vi sono ancora delle lacune in alcuni comparti edilizi.
Tuttavia si può affermare che, l’attività di Due Diligence, non è compresa solamente all’interno di questi ambiti, ma si estende anche in altre realtà così come può essere richiesta da qualunque soggetto.
arch. Emanuele Distefano
IMMOBILIARE
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