Possesso immobili: la disciplina fiscale ai fini IRPEF

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Gli immobili, sia adibiti ad abitazione principale che in locazione, producono reddito rilevante ai fini IRPEF. Ecco un manuale fiscale per possesso di immobili
03 Giugno 2016 ore 16:22
Cristiana Dei Conti

Possesso immobili: il reddito dei fabbricati


Ogni immobile posseduto dal contribuente produce generalmente un reddito che concorre alla formazione di quello complessivo da assoggettare a IRPEF e che va dichiarato nel modello 730 o nel modello Unico. Tale reddito è dato, a seconda dei casi, dalla rendita catastale rivalutata o dal canone d’affitto.

Vediamo nei dettagli il reddito prodotto dal possesso dell’immobile adibito ad abitazione principale e di quello concesso in locazione.


Regime fiscale per l’acquisto immobile


IRPEF immobiliPrima di entrare nei dettagli sulla disciplina fiscale prevista quando si possiede un immobile è opportuno ricordare brevemente il regime previsto per la vendita e acquisto di casa . Quando si acquista casa vi sono una serie di imposte da pagare.

In particolare se il venditore è un privato, la vendita è assoggettata all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.

Se il venditore è un'impresa, a seconda dei casi, la cessione potrà essere esente da IVA, con l’imposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna, ovvero soggetta a IVA, con l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso); in questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.

Se chi acquista ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa, le imposte saranno più basse, ossia nel caso di acquisto da privato si prevede un’ imposta di registro del 2%, imposta ipotecaria fissa di 50 euro e imposta catastale fissa di 50 euro.
Nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a IVA si applica l’IVA al 4%, insieme all’imposta ipotecaria, catastale e di registro fissa di 200 euro.

Le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:

- A/2 abitazioni di tipo civile

- A/3 abitazioni di tipo economico

- A/4 abitazioni di tipo popolare

- A/5 abitazioni di tipo ultra popolare

- A/6 abitazioni di tipo rurale

- A/7 abitazioni in villini

- A/11 abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

Inoltre, l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza e la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto.

Chi acquista un immobile da adibire ad abitazione principale e per farlo contrae un mutuo ha diritto alla detrazione IRPEF al 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione, pagati all’istituto di credito. La detrazione IRPEF va calcolata su un importo annuo massimo di 4.000 euro e ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo. Per avere diritto alla detrazione è necessario essere intestatari del mutuo e proprietari dell'abitazione.


Vendita immobile: la plusvalenza tassabile


Dalla cessione dell’abitazione può derivare una plusvalenza, ossia una differenza positiva tra l’incasso della vendita percepito nell’anno e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile ceduto, aumentato dei costi inerenti l’immobile stesso.

Questo valore, se deriva da una cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria redditi diversi e come tale va tassato con le normali aliquote IRPEF.

In altri termini, la plusvalenza concorre, insieme agli eventuali altri redditi del venditore, alla determinazione del suo reddito imponibile ai fini IRPEF.
La plusvalenza non è tassabile in caso di:

- immobili pervenuti per successione o usucapione

- immobiili ricevuti in donazione, se con riferimento alla persona che ha donato l’immobile, sono trascorsi cinque anni dall’acquisto o costruzione dello stesso (in questo caso, il costo d’acquisto o di costruzione è quello sostenuto dal donante)

- unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, cioè il coniuge, dei parenti entro il terzo grado e degli affini entro il secondo.

Per la tassazione di queste plusvalenze è previsto anche un sistema alternativo a quello ordinario. Il venditore ha la facoltà di chiedere all’atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un’imposta sostitutiva di quella sul reddito. L’aliquota d’imposta sostitutiva applicabile è pari al 20%.


Reddito immobile adibito ad abitazione principale


Reddito immobileUna volta entrati in possesso dell’immobile, questo produce un reddito che deve essere dichiarato. Partendo dall’abitazione principale occorre specificare che per essa si intende, ai fini IRPEF, quella in cui il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente.

La regola generale è quella in base alla quale per gli immobili non locati il reddito è pari alla rendita catastale, il cui valore va rivalutato del 5%, utilizzando così la formula Reddito = Rendita x 1,05.

Per quanto riguarda il reddito derivante dall’abitazione principale occorre precisare però che:

- l’ IMU sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali regionali e comunali dovute in riferimento ai redditi dei fabbricati non locati (compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito)

- il reddito dell’abitazione principale e delle relative pertinenze (non assoggettate a IMU) concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF.

Per unità immobiliare adibita ad abitazione principale, tuttavia, si ha diritto a una deduzione dal reddito complessivo fino all'ammontare della rendita catastale dell'immobile e delle relative pertinenze, rapportata alla quota di possesso e al periodo dell'anno durante il quale l'immobile (e le relative pertinenze) è stato utilizzato come dimora abituale.

Essa spetta anche quando la casa è la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente, che lì risiedono. Inoltre, la deduzione per l’abitazione principale compete per una sola unità immobiliare, per cui se il contribuente possiede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale e l’altro utilizzato da un proprio familiare, la deduzione spetta esclusivamente per il reddito dell’immobile che il contribuente utilizza come abitazione principale.
La deduzione spetta, infine, anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale per il ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché la casa non venga locata.

In sostanza, l’abitazione principale e le relative pertinenze assoggettate a IMU non hanno effetti diretti sull’IRPEF, dal momento che il loro reddito (la rendita catastale) viene neutralizzato da una deduzione di pari importo.


Reddito immobile affittato


Reddito abitazioneQuando l’immobile viene concesso in locazione, il locatore può scegliere di non far cumulare i canoni derivanti dal contratto di locazione agli altri suoi redditi (sul cui totale andrà calcolata l’IRPEF), optando per il regime fiscale della cedolare secca.

Quando si parla di cedolare secca si intende un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).
A seconda del tipo di contratto, l’aliquota dell’imposta è pari al 21% o al 10% (15% dal 2018). Se si sceglie questo regime, non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

La scelta però implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Quando non è possibile o non si desidera scegliere il regime fiscale della cedolare secca, il reddito del fabbricato locato sarà costituito dall’importo maggiore fra:

- la rendita catastale rivalutata del 5% (il 50% della rendita catastale rivalutata, per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico)

- il canone annuo, ridotto di una percentuale pari al 5% (25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano; 35%, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico).

È importante sottolineare da ultimo che nel caso in cui l'immobile viene concesso in affitto, nella dichiarazione dei redditi deve essere indicato il canone di locazione, anche se non è stato percepito effettivamente.

Infine, ecco l'elenco delle aliquote IRPEF 2015-2016.

riproduzione riservata
Articolo: Manuale Fiscale per chi possiede un immobile
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Manuale Fiscale per chi possiede un immobile: Commenti e opinioni


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  • Simona
    Simona
    Domenica 21 Ottobre 2012, alle ore 22:32
    Ho una piccola mansarda di 35 mq categ.A/7 risultante a sè stante (2' casa....) da affittare ad Euro 330 al mese anni 4 + 4. Ho un reddito inferiore ad Euro 30.000.
    Mi conviene cedolare secca oppure no?
    Attendo risposte. Grazie 1000......
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Simona
      Martedì 23 Ottobre 2012, alle ore 15:54
      Per Simona: Gent.ma Simona, Per rispondere al Suo quesito bisogna fare qualche premessa.
      - La cedolare secca impone un'aliquota fissa sul reddito percepito dai contratti di locazione, (il 21% per contratti liberi ed il 19% per quelli concordati) rinunciando sin d'ora l'adeguamento Istat (inflazione) per tutta la durata del contratto.
      Non sono previste detrazioni di spese e franchigie.
      - La tassazione sul reddito è progressiva. I redditi da contratti di locazione si sommano ai precedenti ma hanno una franchigia del 15%.
      Inoltre, in entrabi i casi, ci sono le addizionali regionali e quelle comunali che incidono per un 2,5/3,0%.
      Fatta la debita premessa in allegato Le inviamo il calcolo della Sua posizione, che come potrà rilevare, Le conviene la cedolare secca.
      Un cordiale saluto dalla redazione di Lavorincasa.it
      rispondi al commento
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