Casa in comproprietà e cedolare secca

La cedolare secca in caso di immobile in comproprietà

Come funziona la cedolare secca se l'immobile locato è in comproprietà?

Cosa succede se in riferimento all'appartamento affittato con cedolare secca solo uno dei comproprietari ha sottoscritto il contratto di locazione?

Sei proprietario di una casa affittata ma non hai aderito alla cedolare secca.
Ti chiedi pertanto se il canone percepito dovrà o meno essere inserito nella dichiarazione dei redditi.


Andiamo con ordine e spieghiamo prima in cosa consista la cedolare secca e quali siano le regole da applicare.

Che cos'è la cedolare secca

Con il termine cedolare secca si fa riferimento a un regime di tassazione agevolata sugli affitti. Siamo di fronte a una modalità impositiva alternativa all'ordinario assoggettamento all'Irpef del reddito derivante dai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo.

A chi spetta la scelta del regime da adottare? In base a quanto stabilito dall'articolo 3, comma 2 del D.lgs n. 23/2011 (e successive modifiche e integrazioni) l'opzione spetta al locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento.


Come confermato dal Provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 7.4.2011 n. 55394, (articolo 1) è colui che percepisce il reddito fondiario connesso all'affitto a dover espletare tale adempimento.

La cedolare secca prevede due differenti tipi di aliquote, a seconda della tipologia di contratto di locazione stipulato. Avremo pertanto:

• un'aliquota del 10% in caso di contratti di locazione a canone concordato;
  
  
• un'aliquota del 21% per i contratti di locazione a canone libero.

Ricordiamo che soltanto fino al 31 dicembre 2019 era possibile era consentita la cedolare secca anche per le locazioni commerciali.

Altri vantaggi fiscali in caso di cedolare secca

Oltre a costituire un'alternativa alla tassazione Irpef, si precisa che con la cedolare secca non saranno dovute le imposte di registro, di bollo e le addizionali.

Quando si effettua l'opzione della cedolare secca

Per quanto riguarda l'applicazione della cedolare secca si precisa che per la sua operatività è necessario un adempimento bene preciso.

L'opzione di tale regime fiscale deve essere effettuata dal locatore in sede di registrazione del contratto di affitto, mediante modello RLI.

Anche nelle successive proroghe il locatore potrà optare per la cedolare secca ove non abbia scelto tale regime in fase di sottoscrizione del contratto.

In caso di locazione con cedolare secca il canone percepito dal padrone di casa non dovrà essere dichiarato nella denuncia dei redditi.
Sul canone pagato non è dovuta l'Irpef ma soltanto la cedolare secca.

Cedolare secca affitti e immobile in comproprietà: come funziona

L'opzione della cedolare secca deve essere effettuata singolarmente dal locatore proprietario dell'immobile.

Qualora i proprietari siano più di uno ai titolari dell'immobile si prospettano due possibilità:

• Tutti i proprietari, anche quelli che non hanno sottoscritto il contratto di locazione, effettuano l'opzione della cedolare secca. In tal caso nessuno dei proprietari dovrà dichiarare il canone di locazione e la cedolare secca dovrà essere versata in base alla propria quota di proprietà;
  
  
• L'altro o gli altri proprietari non si manifestano interessati alla cedolare secca e pertanto dovranno pagare l'imposta di registro con ravvedimento operoso e dovranno provvedere a dichiarare la parte di canone incassata che verrà assoggettata a Irpef.

Dunque il regime della cedolare secca è una scelta soggettiva effettuata da ciascun locatore comproprietario in maniera autonoma, a prescindere dalla circostanza che l'immobile concesso in locazione sia posseduto in comproprietà o vi sia una situazione di contitolarità su un diritto reale di godimento sull'immobile (usufrutto).


In sostanza la legge consente che sullo stesso immobile possano applicarsi regimi di tassazione diversi.

L'applicazione di regimi di tassazione diversi ha delle conseguenze sulle altre tipologie di imposte.

Qualora non tutti i comproprietari abbiano deciso di esercitare l'opzione della cedolare secca l'imposta di registro dovrà essere versata sulla quota del canone percepita da coloro che non hanno scelto la cedolare secca.

Ad ogni modo per un importo non inferiore a 67 euro.

L'imposta di bollo sarà invece versata sul contratto in misura piena.

Contratto cedolare secca: un esempio concreto

Facciamo un esempio per capire meglio il funzionamento del regime della cedolare secca in caso di comproprietà dell'immobile.

Immaginiamo che una casa spetti in comproprietà a più persone: Tizio possiede il 40%, Caio il 30% e Sempronio il restante 30%. Quest'ultimo, sottoscrittore di un contratto di locazione, è l'unico dei tre ad optare per la cedolare secca.

In forza del contratto di affitto dalla durata annuale e avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo i proprietari percepiscono un canone complessivo pari a 10.000 euro.

Le regole per i proprietari che non aderiscono alla cedolare secca

Tizio e Caio a questo punto dovranno versare l'imposta di registro che verrà calcolata sul canone da essi percepito, ovvero 7.000 euro.

Applicando l'aliquota del 2% si determinerà l'importo dell'imposta di registro che sarà pari a 140 euro dovuta in solido da Tizio, Caio e dal conduttore.

Dall'esempio proposto si evince che l'opzione della cedolare secca ha effetto soltanto nei confronti del comproprietario che ha effettuato la scelta.

Gli altri continueranno a versare l'Irpef in maniera ordinaria, dichiarando l'ammontare del canone percepito in base alla loro quota di possesso.