Cedolare secca: non spetta al nudo proprietario

Cedolare secca e nuda proprietà

Il regime alternativo della cedolare secca sugli affitti non può essere utilizzato se il locatore ha soltanto la nuda proprietà dell'immobile.

Lo afferma l'Agenzia delle Entrate con risposta a interpello n. 216 del 15 febbraio 2023. Vediamo cosa dice il Fisco in proposito e quali sono i motivi di quanto sostenuto.

Che cos'è la cedolare secca affitti

Prima di entrare nel merito della vicenda esaminata dall'Agenzia delle Entrate andiamo con ordine e spieghiamo che, in caso di stipula di un contratto di locazione ad uso abitativo, il locatore è tenuto a versare le tasse sui canoni di locazione percepiti.


Potrà fruire del regime di tassazione ordinaria del reddito fondiario oppure, in alternativa, della cedolare secca, un regime di tassazione facoltativo e agevolato. Possono beneficiare di tale regime fiscale:

• i proprietari dell'immobile;
  
  
• coloro che sono titolari di un diritto reale di godimento sull'immobile concesso in locazione.
  
  

Per il periodo di durata della tassazione alternativa non si applicano le aliquote progressive per scaglioni di reddito e le relative addizionali.

Troverà invece applicazione un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali sul reddito fondiario generato dall'immobile affittato, corrispondente al canone percepito in base al contratto.

Il vantaggio connesso al regime della cedolare secca è che non sono dovute imposte di registro e di bollo.

Cedolare secca: quanto si paga

La cedolare secca comporta l'applicazione di una aliquota pari al 21% del canone di locazione annuo. Essa si riduce al 10% qualora ci si trovi dinnanzi ad un canone concordato e l'immobile è situato nei Comuni aventi una bassa disponibilità abitativa o nei Comuni ad alta densità abitativa.

Chi può affittare un immobile

Venendo al punto più strettamente oggetto di analisi, chi può assumere la veste di locatore di un immobile?

Oltre al titolare del diritto di proprietà, può concedere in locazione una casa anche il titolare di un diritto reale di godimento (usufruttuario) o il nudo proprietario.

La regola generale impone che sia l'usufruttario a disporre dell'immobile potendolo dare in affitto in forza del diritto a lui riconosciuto dal codice civile, di godere del bene e farne propri i frutti naturali o civili.

Tuttavia, previo accordo con il nudo proprietario, anche quest'ultimo avrà facoltà di stipulare direttamente un contratto di locazione sull'immobile concesso in usufrutto.

Purtroppo però l'Agenzia delle Entrate non riconosce al nudo proprietario che voglia concludere un contratto di locazione di avvalersi del regime alternativo della cedolare secca.

Con la nuda proprietà non si può fruire della cedolare secca sugli affitti: il caso concreto

Venendo alla vicenda che ha dato luogo alla risposta n. 216 del 15 febbraio 2023 da parte del Fisco, si segnala che l'istante era contitolare, insieme al fratello, per quota pari al 50%, della nuda proprietà di un immobile ad uso abitativo in categoria catastale A3.


La madre dell'istante era titolare del diritto di usufrutto; e in quanto tale occupava l'immobile facendone propri i frutti naturali e civili (ovvero i canoni di locazione).
Una porzione dell'immobile continuava a essere utilizzata dai nudi proprietari che ne mantenevano dunque la materiale disponibilità.

L'istante manifestava l'intenzione di concedere in affitto a canone libero tale parte, in qualità di nudo proprietario. Pertanto si era rivolto all'Agenzia delle Entrate per chiedere se era possibile, nonostante la nuda proprietà, accedere al regime fiscale agevolato della cedolare secca.

Perché al nudo proprietario non spetta la cedolare secca

Per rispondere al quesito sollevato dal contribuente, l'Agenzia delle Entrate riepiloga la normativa di riferimento.

Si precisa in primo luogo che il locatore è il soggetto tenuto a versare le imposte sui canoni di locazione in quanto è colui che ha firmato e provveduto alla registrazione del contratto. Qualora la figura del locatore coincida (a seguito di accordo con l'usufruttuario) con il nudo proprietario, sarà quest'ultimo a dover pagare le imposte sui redditi fondiari.

Tuttavia, per il Fisco, in caso di nuda proprietà, il regime di tassazione della cedolare secca non trova applicazione.

Tassazione ordinaria per il nudo proprietario

La motivazione del diniego da parte dell'Agenzia delle Entrate risiede nel TUIR (testo unico imposte sui redditi).

In base all'articolo 26, comma 1 del TUIR i redditi fondiari sono imputati ai soggetti che possiedono un immobile a titolo di proprietà, usufrutto, enfiteusi o altro diritto reale.


In caso di usufrutto il diritto di proprietà si comprime (per questo si parla di nuda proprietà) poiché all'usufruttuario spetta il diritto di godere della cosa, facendone propri anche i frutti.

Da un punto di vista fiscale la costituzione del diritto di usufrutto comporta un trasferimento della soggettività passiva dell'imposta sul reddito dal proprietario all'usufruttuario.

Quand'anche fosse il nudo proprietario obbligato al pagamento delle tasse in quanto sottoscrittore della locazione e percettore del canone, il regime della cedolare secca ai fini dell'Irpef, continua a essere riservato al proprietario o al titolare del diritto reale sull'immobile locato, le uniche figure cui spetta l'opzione alternativa.

Condizione necessaria è che essi non abbiano agito nell'esercizio di un'attività di impresa, arti o professioni. La cedolare secca spetta infatti alle sole persone fisiche.