IMU e immobili in costruzione: la disciplina prevista dalla Legge di bilancio 2020 non modifica la modalità di calcolo per i fabbricati in corso di costruzione.
Via la TASI c'è solo l'IMU
La Legge di Bilancio 2020 ha unificato IMU (Imposta municipale unica) e TASI (Tassa sui servizi indivisibili) in una sola imposta. Dal 1° gennaio 2020 l'unico tributo che colpisce il possesso immobiliare resta l'IMU (nessuna modifica, invece, per la TARI, ossia la tassa sui rifiuti).
La stessa manovra finanziaria (commi da 738 a 784) detta la nuova disciplina dell'IMU che sostanzialmente ripercorre quella già in essere prima dell'intervento modificativo.
Resta fermo il presupposto del tributo, il quale è ancora da configurarsi nel possesso dell'immobile. Soggetto passivo, dunque, continua ad essere il proprietario ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice (in tal caso si configura il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario dei figli).
Nell'ipotesi di concessione di aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo continua ad essere il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.
Definizione di fabbricato e area fabbricabile
Indispensabile, ai fini dell'imposta, è la corretta conoscenza delle definizioni di fabbricato e area edificabile. Per il primo si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale.
Si considera, comunque, parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente.
Si tenga presente, altresì, che laddove dovesse trattasi di fabbricato di nuova costruzione questi sarà soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.
Per area fabbricabile, invece, si intende l'area (terreno) utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità.
Sono considerati, ad ogni modo, non fabbricabili, i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole, sui quali persiste l'utilizzazione agrosilvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all'allevamento di animali.
In altri termini, laddove un terreno abbia le caratteristiche edificatorie e lo stesso sia posseduto e condotto da un coltivatore diretto o IAP, lo stesso verrà considerato ai fini IMU come terreno agricolo con applicazione della relativa disciplina.
A tal proposito, la normativa prevede che sono esenti IMU i terreni agricoli: a) posseduti e condotti dai coltivatori diretti e IAP, iscritti alla previdenza agricola, comprese le società agricole, indipendentemente dalla loro ubicazione; b) ubicati nei comuni delle isole minori di cui all'allegato A annesso alla Legge 28 dicembre 2001, n. 448; c) a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile; d) ricadenti in aree montane o di collina, sulla base dei criteri individuati dalla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993.
La base imponibile dell'area fabbricabile
L'IMU continuerà a essere liquidata applicando alla base imponibile la relativa aliquota (desumibile dalla delibera del comune cui è ubicato l'immobile).
Per le aree fabbricabili la base di calcolo dell'imposta è sempre rappresentata dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, o a far data dall'adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
Quindi, per fare un esempio: per un terreno edificabile di 200 mq per il quale il comune di ubicazione ha fissato un valore venale al 1° gennaio 2020 di euro 70 al mq, si avrà una base imponibile IMU pari ad euro 14.000 (200 mq x 70 euro al mq).
È, invece, previsto che in caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione, ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.
Ne consegue che, ad esempio, se su un'area fabbricabile si sta costruendo un fabbricato, l'IMU andrà liquidata come area fabbricabile fino alla data in cui il fabbricato è ultimato e accatastato con autonoma rendita catastale.
