Immobili: quanto incidono sull'ISEE e come abbassarla

ISEE e situazione familiare

Molte agevolazioni fiscali o riguardanti il nucleo familiare, come a solo titolo informativo l'assegno unico o il riconoscimento di situazioni privilegiate, come bonus o ancora altre prestazioni sociali, richiedono la presentazione dell'ISEE, ovverosia dell'Indicatore della Situazione Economica Equivalente.

Si tratta, dunque, di un parametro che misura la situazione economica complessiva, quindi, sia la situazione reddituale sia quella patrimoniale del nucleo familiare, o meglio di tutte le persone riportate sullo Stato di famiglia che risultano coabitanti nel medesimo immobile.

Il calcolo dell'ISEE è tutt'altro che agevole.

Ciò in quanto, non si tratta di un mero rapporto aritmetico fra le sostanze possedute dal nucleo familiare, ma è il risultato di una serie di valutazioni e di variabili che, anche a parità di situazioni, possono pesare in modo diverso e dare conseguentemente risultati diversi.

Per tali ragioni, di solito, quando è necessario calcolare l'ISEE è bene rivolgersi a esperti, consulenti, CAF ecc., per evitare che successivi controlli degli organi accertatori, possano poi contestare le eventuali prestazioni accordate e mettere in discussione il beneficio o l'agevolazione.

Patrimonio immobiliare e ISEE

Come rilevato, l'ISEE fotografa la complessiva situazione del nucleo familiare al 31 dicembre dell'anno precedente rispetto all'ISEE. Ciò significa che, ai fini del calcolo di tale indicatore rileva non solo la situazione reddituale ma anche e soprattutto il patrimonio immobiliare.

Per patrimonio immobiliare si intende il valore dei fabbricati, delle aree edificabili e dei terreni posseduti, sia in Italia sia all'estero, da ogni componente del nucleo familiare al 31 dicembre dell'anno precedente rispetto al periodo di imposta per il quale si effettua la determinazione ISEE.

Nel dettaglio, ai sensi dell'art. 812 c.c., rientrano nella definizione di patrimonio immobiliare i terreni edificabili o agricoli, i capannoni, i garage e altri edifici nonchè immobili residenziali.

In relazione agli immobili residenziali, rilevano esclusivamente le unità immobiliari adibite ad abitazione principale ma non anche le pertinenze.

È importante precisare che, ai fini del calcolo dell'ISEE, non rileva la data in cui si è effettivamente si sia diventati proprietari ma è importante esclusivamente il possesso.

Devono essere considerati anche gli immobili sui quali si vanta un diritto reale di godimento, a eccezione di quelle unità immobiliari per le quali si è titolari solo della nuda proprietà, essendovi riserva di usufrutto.

Come calcolare l'ISEE

Fermo restando la complessità del calcolo ISEE, in linea generale, è possibile affermare che il calcolo presuppone la compilazione della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU).

Si tratta di un documento contenente le informazioni di carattere anagrafico, reddituale e patrimoniale necessarie a descrivere la situazione economica del nucleo familiare.

In alternativa, per effettuare un calcolo in autonomia del modello ISEE è possibile fare riferimento alle linee guida messe a disposizione dell'Inps, reperibili sul proprio sito.

Come indicare gli immobili nel modello ISEE

Gli immobili, che sono ricompresi fra quelli valutabili ai fini ISEE, devono essere indicati nell'apposito quadro FC3 del modello.

Tale parte si compone di una tabella formata da righe che identificano i singoli cespiti che costituiscono il patrimonio immobiliare posseduto e da colonne che indicano altre informazioni afferenti all'immobile il Comune o stato di ubicazione (colonna 2), la quota di possesso dell'immobile (colonna 2) e il valore dell'immobile (colonna 3).

Il valore da indicare è solitamente quello identificato ai fini IMU per gli immobili siti in Italia, che deve essere indicato anche se non vi è obbligo di versamento dell'imposta, mentre il valore IVIE per gli immobili all'estero.

Come abbassare l'ISEE in caso si patrimonio immobiliare

Dopo aver individuato il concetto di patrimonio immobiliare ai fini ISEE, è possibile individuare dei modi legali per tentare di abbassare il valore risultato.

Nel caso in cui vi siano immobili, per abbassare l'ISEE, è possibile certamente vendere l'immobile oppure, se si vuole mantenere la disponibilità di una unità immobiliare e non si ha intenzione di cederlo è possibile costituire la riserva di usufrutto sull'immobile medesimo.


In tal caso, con la riserva di usufrutto si cede la nuda proprietà, ovverosia ci si riserva il diritto di abitazione e, dunque, di potervi abitare fino alla propria morte.

Ciò in quanto, non è vi è obbligo di indicare nel modello ISEE la nuda proprietà.

Tale obbligo informativo è previsto solo in capo all'usufruttario.

Alla luce di ciò, occorre tuttavia fare attenzione all'appartenenza dell'usufruttario al nucleo familiare: se infatti questi ne fa parte, in tal caso, la riserva di usufrutto non realizza l'effetto sperato di abbassare l'ISEE, poiché la posizione dell'usufruttario verrà considerata nel complessivo calcolo.

L'usufrutto non solo a pagamento ma anche se concesso a titolo gratuito rileva ai fini del calcolo ISEE. Ciò significa che ha senso procedere con la costituzione di riserva di usufrutto solo nelle ipotesi in cui l'usufruttario non è parte del nucleo familiare.

Altri modi per abbassare l'ISEE

Vi sono poi altri modi per abbassare l'ISEE, che riguardano non il patrimonio immobiliare ma tutte le altre componenti e sostanze del nucleo familiare.

Ai fini ISEE rileva un po' tutto da un punto di vista finanziario: conti corrente, libretti postali, carte di credito, partecipazione e, in linea generale, qualsiasi forma di investimento finanziario.

Per abbassare l'ISEE, agendo sull'aspetto finanziario è possibile, a esempio, cointestare il conto corrente.


Anche in questo caso, vale l'accortezza prevista per la costituzione di usufrutto: conviene cointestare il conto corrente a favore di un soggetto che non sia appartenente al nucleo familiare. Diversamente si avrà il medesimo valore ISEE con l'unica differenza che parte di tale valore sarà riconducibile a un soggetto diverso, ma in ogni caso, parte del medesimo nucleo.

Altra alternativa per fare abbassare l'ISEE, riguarda nello specifico la situazione familiare da un punto di vista soggettivo.

Se si coabita con più soggetti economicamente autonomi è possibile farsi rilasciare due stati di famiglia. Al contrario, se si divide l'immobile con soggetti nullatenenti o non autosufficienti dal punto di vista economico, potrebbe aiutare inserirli nel proprio stato di famiglia.